Anschlussfinanzierungsrechner

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Wann ist der ideale Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung? Wann lohnt sich ein Bankwechsel für mich? Treffen Sie die beste Entscheidung für sich und nutzen Sie dafür unseren Anschlussfinanzierungsrechner.


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Der Anschlussfinanzierungsrechner als Vergleich

Die langfristige Laufzeit einer Baufinanzierung von meist bis zu 35 Jahren erfordert eine vorausschauende und genaue Planung. Nach der anfänglichen Etappe bei Ende der ersten Zinsbindungsfrist werden neue Vertragskonditionen ausgehandelt und es folgt die Anschlussfinanzierung.



Wie hilft mir ein Kreditrechner?

Kreditrechner wie der Anschlussfinanzierungsrechner geben einen schnellen Überblick, welche Vertragskonditionen sich lohnen und ob eine Umschuldung des Kredites zu einer anderen Bank sinnvoll ist. Die folgende Finanzierung entspricht meist dem Prinzip der Erstfinanzierung: Im Kreditvertrag werden Laufzeit, Tilgungsrate und die daraus berechnete monatliche Rate sowie der Zinssatz angegeben. Dieser wird für die Anschlussfinanzierung mit Sollzinsbindung festgelegt.

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Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Oftmals ist eine Baufinanzierung nach der ersten Zinsbindungsfrist nicht abgeschlossen und die Restschuld muss mit einem zweiten Vertragsabschluss getilgt werden. Wurde ein Darlehen als klassisches Annuitätendarlehen geschlossen, besteht die Möglichkeit bei Ende der Zinsbindungsfrist die Anschlussfinanzierung im gleichen Finanzinstitut fortzusetzen. Wird eine Prolongation, also eine Fortsetzung des Vertrags mit neuer Zinsbindung und neuen Zinskonditionen, an das bestehende Vertragsverhältnis angeschlossen, sind die neuen Zinskonditionen gut zu beleuchten. Rechtzeitig informiert oder in Verhandlung getreten, lässt sich hier Geld durch eine Umschuldung sparen. Gegen einige Grundbuch- und Notarkosten lässt sich ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut vollziehen. Ausschlaggebend für exakte Werte im Anschlussfinanzierungsrechner ist die genaue Restschuld zum Stichtag, aufgrund derer die restliche Finanzierung erfolgt. Bei potenziellem Wechsel sollte zudem die rechtzeitige Kündigung des laufenden Darlehens berücksichtigt werden.

Eine weitere Möglichkeit der Anschlussfinanzierung bietet das Forward-Darlehen: Bis zu 60 Monate im Voraus können günstige Zinskonditionen für die Zukunft gesichert werden. So kann frühzeitig ein niedriger Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung gesichert werden, sinnvoll ist hier eine Sicherung von etwa 18 Monaten im Vorhinein.

Ab welchem Zinsvorteil macht ein Bankenwechsel Sinn?

Schon geringe Zinsvorteile bei der Anschlussfinanzierung machen einen Wechsel des Kreditinstitutes attraktiv. Wer beispielsweise eine Restschuld von 90.000 Euro tilgen muss, wird in 14 Jahren und 11 Monaten bei 3,5 Prozent Sollzinsbindung und einer monatlichen Darlehensrate von 654 Euro schuldenfrei sein und etwa 25.719 Euro Zinsen gezahlt haben. Bei 2,9 Prozent Zinsen zahlt man zwar exakt 15 Jahre, doch nur 21.196 Euro Zinsen bei einer monatlichen Rate von 615 Euro. Insgesamt ergibt sich also eine Ersparnis von etwa 4.523 Euro.

Mit einem Anschlussfinanzierungsrechner können Angebote unterschiedlicher Kreditinstitute gut verglichen werden. Der Rechner liefert so einen ersten Anhaltspunkt für die letztendlich zu erwartenden Kreditbedingungen. Auch das Forward-Darlehen kann hier günstige Konditionen bieten und attraktive Rahmenbedingungen für das Darlehen zur Anschlussfinanzierung aufweisen.

Wie wird eine Anschlussfinanzierung berechnet?

Bei der Anschlussfinanzierung werden sämtliche Konditionen neu berechnet. Grundlage ist die bestehende Restschuld zum Ablauf der Zinsbindungsfrist. Über diesen Betrag wird eine neue Finanzierung abgeschlossen, sodass bei Wechsel des Finanzinstituts eine erneute Bonitätsprüfung ansteht. Diese ist genau wie das aktuelle Zinsniveau dann ausschlaggebend für Ihren neuen Zinssatz. Wie auch bei der Erstfinanzierung lohnt sich deshalb ein umfangreicher Vergleich – schließlich kann sich ein Unterschied von nur 0,1 Prozentpunkten zu einer wesentlich höheren Kreditsumme häufen.

Wann bietet sich eine Anschlussfinanzierung über die KfW an?

Erstfinanzierungen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stehen seit jeher für äußerst attraktive Konditionen. So wird meist die Möglichkeit auf Tilgungspausen eingeräumt. Vor allem aber fällt der Zinssatz oft wesentlich günstiger aus als bei vielen anderen Kreditinstituten. Dies kann sich die KfW wegen der Förderung durch den Bund leisten. Bei Anschlussfinanzierungen aber entfallen diese Zuschüsse. Deshalb sollten Sie vorab auch andere Angebote prüfen und miteinander vergleichen.

Kann die Bank eine Anschlussfinanzierung verweigern?

Grundsätzlich ist die Bank dazu verpflichtet, nach Ablauf der Zinsbindung auch eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Allerdings müssen dazu nicht die bestehenden Konditionen beibehalten werden. Oft enthalten die Erstverträge einen Passus darüber, dass die Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung an aktuelle Marktbedingungen angepasst werden. Üblicherweise lässt die Bank dem Kreditnehmer einige Wochen bis Monate vor dem jeweiligen Stichtag ein Schreiben mit Angeboten zukommen.

Anders sieht das aus, wenn nicht nur die Zinsbindung, sondern der gesamte Vertrag ausläuft. Dann kann die Bank eine Anschlussfinanzierung auch ohne Angabe von Gründen ablehnen, da dieses Szenario unter den Grundsatz der Vertragsfreiheit fällt.

Wie lange sollte die Zinsbindung bei Anschlussfinanzierungen sein?

Wie lange die neue Zinsbindung ausfallen sollte, hängt genau wie bei der Erstfinanzierung vom aktuellen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt ab. Ist es derzeit niedrig oder gar auf einem historischen Tiefstand, sollten Sie sich diese Konditionen unbedingt für lange Zeit sichern. Mindestens 15 bis 20 Jahre sind dann empfehlenswert.

Bei einem derzeitig hohen Zinsniveau bedeutet dies, dass Sie eine möglichst kurze Zinsbindung vereinbaren sollten. Am besten sollte die Entwicklung am Kapitalmarkt schon einige Jahre vor Ablauf der Frist beobachtet werden. Hier können Sie frühzeitig feststellen, ob die Zinsen immer weiter ansteigen – dann sollten Sie über ein Forward-Darlehen nachdenken, um sich die aktuellen Konditionen sichern zu können.

Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen wird dem Namen entsprechend immer mit einer gewissen Vorlaufzeit abgeschlossen – viele Finanzinstitute bieten diese Darlehen mittlerweile drei bis fünf Jahre im Voraus an. Hierbei können Kreditnehmer also schon frühzeitig die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung reservieren. Das bietet sich insbesondere an, wenn das Zinsniveau aktuell sehr niedrig ist. Im Gegenzug erhebt die Bank jedoch für jeden Wartemonat einen Aufschlag von rund 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten. Hierbei sollten Sie also vorher genau abwägen, ob sich das Forward-Darlehen dennoch finanziell lohnt. Ist beispielsweise kein Zinsanstieg in Sicht, sollte mit dem Abschluss eines solchen Darlehens am besten noch einige Monate gewartet werden, um Prozentaufschläge zu vermeiden.

Bis zu einem Jahr im Voraus können jedoch auch meist bereits reguläre Anschlussfinanzierungen abgeschlossen werden. In diesem Fall ist ein Forward-Darlehen wegen der zusätzlichen Aufschläge wenig sinnvoll.

Anschlussfinanzierung – Was geschieht mit der Grundschuld?

Eine Grundschuld kann der Bank als Sicherheit vorgelegt werden, um überhaupt einen Kredit bewillig zu bekommen oder aber bessere Konditionen zu erhalten. Dabei wird ein Eintrag im Grundbuch für eine Immobilie oder ein Grundstück vorgenommen. Diese Grundschuld räumt der Bank das Recht ein, die jeweilige Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit verkaufen zu dürfen. Wird im Zuge einer Anschlussfinanzierung der Kreditgeber gewechselt, stellt sich die Frage, was mit diesem Eintrag geschieht. Tatsächlich sollten Sie die Grundschuld auf keinen Fall löschen und anschließend neu eintragen lassen. Eine direkte Umschreibung auf das neue Finanzinstitut ist da weitaus sinnvoller, weil hierfür nur rund die Hälfte der Gebühren berechnet werden.


Forward-Darlehen

Eine sichere Variante der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen, bei dem Bauherren die anfallenden Zinsen für mehrere Jahre im Voraus kennen - allerdings besteht auch ein spekulativer Charakter.

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