Grundstück bewerten

Passenden Baugrund auswählen

Das eigene Haus ist beschlossene Sache – nun steht die Suche nach einem geeigneten Grundstück an. Welche Faktoren neben Ihrem Bauchgefühl eine Rolle spielen

Grundstück bewerten

 

Auf der Suche nach einem Grundstück ist es sinnvoll, eine Checkliste zu erstellen, auf der Sie Ihre Anforderungen festhalten. Bei Besichtigungen können Sie die Liste nutzen, um das Grundstück zu bewerten. Legen Sie Ihr Hauptaugenmerk auf die folgenden Aspekte:

1. Grundstücksgröße- und zuschnitt

Die Größe des Grundstücks spielt bei der Suche eine wichtige Rolle, denn Sie entscheidet maßgeblich über die Grundfläche des Hauses. Eine Mindestgröße gibt es meist nicht. Aber der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, welche Mindestabstände zu den Grundstückgrenzen eingehalten werden müssen und wie groß die maximale Bebauungsfläche ist. Das gilt es bei der Berechnung der Grundfläche Ihres Hauses zu beachten.

Sind Sie sich unsicher, wie groß die Fläche für Ihr Traumhaus sein muss, können Sie zunächst Richtwerte heranziehen. Entscheidend dafür ist der gewünschte Haustyp – vergessen Sie dabei nicht Gartenfläche, Garage, Carport oder ähnliches.

Beispiel: Grundstücksgröße für ein Einfamilienhaus

Die durchschnittliche Grundfläche für ein Einfamilienhaus beträgt 150 Quadratmeter, also kann von einer Fläche von mindestens 10 x 15 Meter ausgegangen werden. Hinzu kommt die Fläche für die Begrenzung, in der Regel sind das mindestens 3 Meter auf jeder Seite. Weitere 5 x 5 Meter kommen für eine Garage und Einfahrt hinzu. So ergibt sich daraus eine Fläche von 21 x 26 Meter, also rund 550 Quadratmeter. Wird nun noch ein Garten ergänzt, der bei einer Hausbreite von 10 Metern rund 30 Meter tief ist, ergibt sich daraus eine Fläche von rund 850 Quadratmetern.

 

Für ein Einfamilienhaus sind also im Schnitt 800 Quadratmeter Grundstück angemessen.


Achten Sie außerdem auf den Zuschnitt des Grundstücks. Ist dieser sehr verwinkelt, kann es schwer werden, das gewünschte Eigenheim zu realisieren. Ein ungünstiger Grundriss kann zudem die Erschließung des Grundstücks erschweren – das würde zusätzliche Kosten verursachen.

2. Quadratmeterpreis

Bei der Grundstücksbewertung spielt natürlich der Preis eine wichtige Rolle. Denn Sie werden sich wahrscheinlich ein festes Budget gesetzt haben, das Sie nicht überschreiten möchten. Bringen Sie zunächst beim Verkäufer in Erfahrung, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder die Erschließungsabgabe im Kaufpreis enthalten ist. Andernfalls fallen die Kosten für die Erschließung auf Sie zurück.

Wollen Sie wissen, ob das Grundstück zu einem angemessenen Preis angeboten wird, können Sie den Bodenrichtwert heranziehen. Dabei handelt es sich um einen amtlich ermittelten Durchschnittswert zur Bestimmung von Grundstückswerten. Dazu werden amtlich gesammelte Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region sowie der Entwicklungszustand der Lage herangezogen. Einsehen können Sie den Bodenrichtwert bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse.

3. Rechtliche Kriterien

Wenn Sie ein Grundstück bewerten, dürfen Sie rechtliche Kriterien bei der Einschätzung nicht außer Acht lassen. Dazu gehören beispielsweise:

  • Bebauungsplan: In diesem ist festgehalten, wie Bauweisen, Bauhöhen, Baulinien, Baugrenzen sowie Verlauf und Breite von Verkehrsflächen geregelt sind. Wichtig ist die Grundflächenzahl (GRZ), denn diese gibt an, welche Grundfläche das Haus höchstens vorweisen darf.
  • Grundbuchauszug: Ein Blick ins Grundbuch ist unverzichtbar. Nur so erfahren Sie, ob Wege-, Nutzungs- oder Vorkaufsrechte für das Grundstück bestehen.
  • Künftige Pläne in der Umgebung: Ein Industriegebiet in der direkten Nachbarschaft wünscht sich kein Bauherr. Checken Sie daher, welche Nutzung für die Nachbargrundstücke vorgesehen ist. Befinden sich Mischgebiete in der Nachbarschaft, könnten in Zukunft industrielle Betriebe dort errichtet werden.
  • Hypothek: Im Grundbuch ist festgehalten, ob das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist. Diese ist nicht an eine Person, sondern an das Grundstück selbst geknüpft – Sie kaufen die Belastung also mit. Umgehen können Sie dieses Risiko, indem Sie Vereinbarungen mit dem Verkäufer sowie mit der Bank treffen.
  • Auflagen des Denkmal- und Naturschutzes: Bestehen solche Auflagen, kann das für Sie erhebliche Einschränkungen in der Umsetzung Ihres Bauprojektes bedeuten. In einem Naturschutzgebiet dürfen Sie in der Regel gar nicht bauen, bei Denkmalschutz bestehen oftmals sehr individuelle Vorschriften für das jeweilige Grundstück.

4. Bodeneigenschaften

Ob Sie Ihr Eigenheim nach Ihren Vorstellungen auf dem Grundstück bauen können, hängt von der Beschaffenheit des Bodens ab. Weicher Sandboden erfordert nämlich andere bauliche Maßnahme als ein fester Lehmboden. So kann es sein, dass Ihre bevorzugte Bauform auf dem Grundstück nicht realisiert werden kann.

Darüber hinaus spielen Altlasten eine wichtige Rolle. Werden gesundheitsbedenkliche Rückstände im Boden gefunden, sollte vom Kauf abgesehen werden. Denn eine Bodenreinigung ist mit erheblichen Kosten verbunden. Möchten Sie genau wissen, welche Eigenschaften der Boden aufweist, kann Sie ein Bodengutachter unabhängig beraten. Er wird Ihnen mitteilen, welche Bauformen und Gebäudearten sich auf dem jeweiligen Boden umsetzen lassen.

5. Lage und Infrastruktur

Lage und Infrastruktur sind entscheidende Aspekte, wenn Sie ein Grundstück bewerten. Für die Lage spielen folgende Punkte eine Rolle:

  • Gegend: Wünschen Sie eine zentrale Lage in der Stadt, eine schnell erreichbare Lage im Randgebiet oder idyllisch am Land?
  • Straßenanbindung: Befinden sich Hauptstraßen oder Autobahnen in der Nähe?
  • Topographie: Handelt es sich bei dem Grundstück um Bauland in Hanglage oder mit leichter Neigung?
  • Himmelsrichtung: Ist das Grundstück nach Norden, Süden, Westen oder Osten ausgerichtet?
  • Aussicht: Ist die Aussicht verbaut oder besteht freie Sicht?


Werfen Sie einen Blick auf das direkte Umfeld. Unterhalten Sie sich mit Anwohnern, um mehr über das Nachbarschaftsgefüge und die Kontakte untereinander zu erfahren. Sinnvoll ist es außerdem, das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen. So können Sie feststellen, wann es eventuell zu Lärmbelästigungen kommt.

Achten Sie außerdem auf die Infrastruktur, denn sie trägt entscheidend zur Lebens- und Wohnqualität bei. Wo befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Schulen, Kindergärten, kulturelle Einrichtungen sowie Sport- und Freizeitangebote? Gestaltet sich das Angebot nach Ihren Vorstellungen, steht dem Kauf des Grundstücks nichts mehr im Weg!


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