Baulexikon

Katasteramt: Einmessungspflicht für Grundstücke und Gebäude

Unter dem Katasteramt, auch Vermessungsamt genannt, wird im Allgemeinen eine staatliche oder kommunale Behörde oder Organisationseinheit verstanden, die für das amtliche Vermessungswesen zuständig ist.

Hierzu zählen etwa die Grundstücksvermessung (Katastervermessung) sowie die Führung eines Liegenschaftskatasters. Ein wesentlicher Bestandteil des Liegenschaftskatasters ist der aktuelle Nachweis über den Grundstücks- und Gebäudebestand. Alle Liegenschaften eines Landesgebietes, also Flurstücke und Gebäude, werden dargestellt und beschrieben. Dies soll sicherstellen, dass im Grundstücks- und Gebäudebereich Geschäfts- und Planungsprozesse reibungslos funktionieren können. Beispielsweise ist eine Beleihung des Gebäudes oder Grundstückes nicht ohne eine Einmessung des Gebäudes bezüglich der Grundstücksgrenzen möglich. Aber auch beim Hausbau ist der Gang zum Katasteramt vielfach unumgänglich.

Pflicht zur Katastervermessung

Im Rahmen eines Hausbaus kann es vorkommen, dass eine Grundstücks- und/oder Gebäudevermessung erfolgen muss. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn zur Bildung neuer Bauflächen bestehende Grundstücke geteilt oder vereint werden. Aber auch sämtliche Gebäude und baulichen Anlagen, die über Wohn-, Aufenthalts- oder Nutzungsräume verfügen, müssen vermessen werden. Dies betrifft sowohl Neubauten als auch solche Gebäude, die in ihrem Grundriss verändert werden. Besteht eine Einmessungspflicht, wird eine sogenannte Katastervermessung durchgeführt. Dies umfasst die Festlegung und Prüfung von Flurstücksgrenzen, die Bildung neuer Flurstücke, die Einmessung von Gebäuden oder die Erfassung von Nutzungsgrenzen.

Katasteramt: Unterlagen für den Hausbau

Beim Katasteramt erhalten Bauherren Unterlagen, die für den Hausbau unerlässlich sind. Hierzu zählen unter anderem ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, eine Abzeichnung der Flurkarte und ein amtlicher Lageplan. In dem vom Katasteramt geführten Liegenschaftsbuch sind alle Liegenschaften aufgrund von Vermessungen nachgewiesen und beschrieben. Es enthält Grundstücksangaben und Flurkarten im großen Maßstab. Heutzutage wird das Liegenschaftsbuch jedoch fast ausschließlich in digitaler Form als Automatisiertes Liegenschaftsbuch (ALB) geführt. Auch eine Flurkarte erhalten Bauherren beim Katasteramt. Hierbei handelt es sich um maßstabsgetreue Karten der Flurstücke mit ihren Grenzen, Nummern und Nutzungsarten sowie den Grundrissen der Gebäude. Auf Basis dieser Karte wird ein amtlicher Lageplan entwickelt, der etwa zur Erstellung des Bauantrags sowie der Bauanzeige oder im Rahmen der Hausbaufinanzierung notwendig ist.

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Was genau ist mit Flurkarte gemeint?

Die sogenannte Flurkarte wird auch Katasterkarte oder Liegenschaftskarte genannt und stellt maßstäblich alle Liegenschaften dar. Zu den Liegenschaften gehören Grundstücke und Flurstücke, in der Schweiz ebenfalls Gebäude. Die Flurkarte bildet, zusammengenommen mit der Schätzungskarte, den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters. Die Flurkarte gilt als eine amtliche Kartengrundlage des Grundbuches, welches alle Grundstücke enthält. Als Grundlage des Grundbuches ist die Flurkarte also gleichzeitig das Fundament für die Sicherung des Eigentums an Grund und Boden. Heutzutage gibt es die Flurkarte in Deutschland nicht mehr in ihrer üblichen Form: Sie wurde durch die sogenannte Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) abgelöst. In Bayern wurde die ursprüngliche Flurkarte durch die Digitale Flurkarte ersetzt (DFK). Die Automatisierte Liegenschaftskarte und die Digitale Flurkarte sind beide gleichermaßen maßstabsfrei und orientieren sich an dem Objekt. Darüber hinaus decken sie gebietsmäßig jeweils das gesamte Bundesland ab. Automatisierte Liegenschaftskarten und Digitale Flurkarten können in den verschiedensten Maßstäben und Weisen ausgegeben und gedruckt werden. Beide Varianten sind im zuständigen Katasteramt erhältlich.

Was beinhaltet eine Digitale Flurkarte?

Die Digitale Flurkarte enthält immer die Darstellung der Liegenschaften, also die Darstellung von Gebäuden und zugehörigen Flurstücken. Darüber hinaus enthält jede Digitale Flurkarte auch die Darstellung von topographischen Gegenständen sowie Nutzungsartengrenzen, beispielsweise der Grenze zwischen Wiese und Wald. Digitale Flurkarten sind bedarfsorientiert ausgerichtet. Das bedeutet in erster Linie, dass sie inhaltlich gegliedert sind und dem Anwender einen besseren Gesamtüberblick ermöglichen. Alle Informationen, die die Digitale Flurkarte enthält, können vielseitig genutzt und in den verschiedensten Maßstäben dargestellt werden. Die Digitale Flurkarte ist nicht nur in Digitalform bei dem zuständigen Katasteramt erhältlich, sondern auch in Analogform. Jeder Anwender hat aufgrund dessen die Möglichkeit, der Digitalen Flurkarte zusätzliche Informationen digital oder zeichnerisch hinzuzufügen.

Was genau meint die Automatisierte Liegenschaftskarte?

Wie bereits erwähnt, stellt die Automatisierte Liegenschaftskarte den digitalen Nachfolger der oben erläuterten Flurkarte dar. Sie  ist in jedem Katasteramt der Bundesrepublik Deutschlands erhältlich (abgesehen von Bayern, wo die Digitale Flurkarte die Automatisierte Liegenschaftskarte ersetzt). Seit den 70er Jahren stellt diese Karte ein durchgängiges Konzept in Deutschland dar, welches der Bestimmung von Vermessungs- und Grenzpunkten dient. Im Gegensatz zu ihrem Vorgänger, der Flurkarte, greift die Automatisierte Liegenschaftskarte auf eine weitaus stärker ausgeprägte Sachbezogenheit der Datenmodellierung zurück. Der Begriff der Automatisierten Liegenschaftskarte impliziert, dass computergrafische Elemente zur Modellierung eingesetzt werden, trotzdem ist hier die grafische Ausprägung nur eine einzige Ausgabeform. Realisiert werden konnte diese Karte durch die Eigenprogrammierung der Vermessungsverwaltungen, also durch das jeweilige Katasteramt. Erst in den darauffolgenden Jahren begannen kommerzielle Firmen, entsprechende Softwaresysteme anzubieten, rechtlich freigegeben zur Praxisanwendung wurden die Datenbankteile der Automatisierten Liegenschaftskarte erst 1986. Alle Teildateien verfügen über eine Datenstruktur, die hierarchisch aufgebaut ist. Unter den Teildateien werden die Grundrissdatei, die Punktdatei, alle Messungselemente, das Auftragsbuch sowie die Attributdatei verstanden. In Österreich ist die sogenannte Digitale Katastralmappe gleichbedeutend mit der deutschen Automatisierten Liegenschaftskarte. Diese liegt dort flächendeckend vor, während die Liegenschaftskarte in Polen noch nicht in vollständig automatisierter Form vorliegt.

Wie wird ein Bauantrag gestellt?

Ein Bauantrag erfordert zunächst einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser, der alle Unterlagen rund um die Bauvorlagepläne erstellt. Die Rechtsgrundlagen eines Bauantrages sind das Baugesetzbuch sowie die Landesbauordnungen des jeweiligen Bundeslandes. Ein Bauantrag wird in aller Regel in dreifacher Ausführung bei der zuständigen Gemeinde eingereicht. Der Bauantrag setzt sich aus zahlreichen Unterlagen zusammen: Neben dem ausgefüllten Bauantrag muss der Bauherr auch Bauzeichnungen einreichen – mit dem Maßstab 1:100. Darüber hinaus ist ein Lageplan erforderlich, der durch das zuständige Katasteramt ausgestellt wird. Dieser Lageplan ist gewöhnlich ein Auszug aus der Automatisierten Liegenschaftskarte, oder in Bayern aus der Digitalen Flurkarte. In den meisten Bundeländern muss auch der Lageplan in dreifacher Ausführung vorhanden sein, bestehend aus einem beglaubigten Exemplar und zwei nicht-beglaubigten Exemplaren. Außerdem für den Bauantrag vorzulegen ist die sogenannte Baubeschreibung, welche sämtliche technischen Einzelheiten sowie die Angabe der verwendeten Baumaterialien enthält. Darüber hinaus reicht der Bauherr Berechnungen der bebauten Fläche, des umbauten Raumes, der Geschossflächenzahl, der Wohnfläche und der Grundflächenzahl ein. Weiterhin erforderlich sind technische Nachweise über Sicherheit und Statik, über Wärmeschutz sowie eventuell über den vorhandenen Schallschutz. Meist lassen sich die technischen Nachweise jedoch im Laufe des Genehmigungsverfahrens des Bauantrages nachreichen. Ein weiterer erforderlicher Nachweis stellt die jeweilige Betriebsbeschreibung dar, welche das Bauamt über die spezifische Tätigkeit des jeweiligen Bereiches, über die Anzahl der Beschäftigten sowie über den Ablauf des Betriebes informieren. Als letzter Bestandteil des Bauantrages gilt ein Entwässerungsplan. Dieser ist eine zeichnerische Darstellung über die Art der Abwasserbeseitigung.

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