Lager, Lagerhalle und Lagerfläche vermieten

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Lagerhallen oder Lagerflächen lassen sich grundsätzlich in zwei Arten unterscheiden: zum einen gibt es Lagerflächen, die alleine dazu dienen, um Gegenstände zu lagern. Genauso gibt es aber zum anderen auch Lagerhallen, die als Produktionshallen für kleinere bis mittlere Unternehmen dienen. Dies macht deutlich, dass es Lager in unterschiedlichen Größen gibt, die zudem auch noch unterschiedliche Ausstattungsmerkmale besitzen. Wenn Sie Lager, Lagerhallen, -oder Lagerflächen vermieten möchten, sollten Sie sich unbedingt unsere nachfolgenden Ratgeber einmal genauer durchlesen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Lagerfläche gibt es für unterschiedliche Verwendungszwecke, so kann es sich dabei um ein reines Lager handeln, aber auch um eine Produktionsstätte.
  • Bei der Vermietung von einem Lager handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag, der frei mit dem Mieter verhandelt werden kann.
  • Sie müssen die Einnahmen versteuern, können aber im Gegenzug die anfallenden Kosten dagegen rechnen.
  • Ein Gewerbemietvertrag muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden, allerdings ist die Schriftform ratsam.

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Welche Zielgruppe wird bei Vermietung von einem Lager angesprochen?

Wenn Sie Lager, Lagerhalle, oder Lagerfläche vermieten möchten, sprechen Sie unterschiedliche Zielgruppen an. Denn es gibt kleinere Handwerksbetriebe, die auf der Suche nach einem Lager sind. Zum Beispiel ein Maler, der eine Unterbringungsmöglichkeit für seine Farben, Leitern und sonstigem Zubehör sucht. Genauso kann aber auch ein größeres Unternehmen auf der Suche nach einer neuen Produktionshalle sein. Dies macht klar, dass Ihre Zielgruppe keine Privatpersonen sind, sondern Unternehmen. Dabei kann es sich um natürliche Personen handeln, genauso aber auch um juristische Personen. Mit dem Letztgenannten sind zum Beispiel Aktiengesellschaften oder GmbHs gemeint.

Dies hat für Sie den Vorteil, dass Sie Ihren Mietvertrag frei aushandeln können und in der Lage sind individuelle Vereinbarungen aufzunehmen. Dies betrifft zum einen die Kündigungsfristen, zum anderen natürlich auch den Mietzins oder die Vertragslaufzeit. Auch den Zweck der Nutzung können Sie vertraglich festlegen. Dadurch haben Sie bei Ihrem Mietvertrag einen großen Verhandlungsspielraum. Die gesetzlichen Regeln für Wohnungen, die dazu dienen, um den Mieter zu schützen, greifen bei einem Gewerbevertrag nicht. Denn hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Vertragspartner gleich stark sind und daher den Vertrag auf gleicher Augenhöhe verhandeln.


Hinweis:

Formverstöße können dazu führen, dass Ihr Mietvertrag vorzeitig kündbar ist. Lassen Sie den Vertrag daher von einem Fachmann aufsetzen!

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Welche Kosten fallen bei der Vermietung von einer Lagerhalle oder Lagerfläche an?

So wie Sie die Miete frei verhandeln können, können Sie auch zahlreiche Ausgaben auf Ihren Mieter umlegen. Allerdings müssen Sie diese Betriebskosten im Mietvertrag explizit angeben. Ein pauschaler Satz, wie zum Beispiel, dass der Mieter alle Betriebskosten übernimmt, wird in diesem Fall nicht anerkannt. Stattdessen müssen Sie sämtliche Betriebskosten einzeln auflisten.

Die Miete und somit Ihre Einnahme können Sie mit Ihrem Mieter frei verhandeln. Sie können daher eine normale Miete vereinbaren. Auch Mieterhöhungen, wie zum Beispiel eine Gleitklausel, eine umsatzbezogene Miete oder eine Staffelmiete sind möglich. Sie als Mieter sind dazu verpflichtet, dass Sie die Immobilie ordnungsgemäß bewirtschaften. Aus diesem Grund dürfen Sie die Kosten auch nur in einem angemessenen Rahmen Ihren Mietern in Rechnung stellen. Damit soll der Mieter vor zu hohen Betriebskosten geschützt werden.

Tipp:

Wenn Sie die Miete als Quadratmeterpreis im Mietvertrag angeben, sollten Sie die Fläche vor Vertragsabschluss ganz genau ausmessen. Denn ansonsten kann es sein, dass bei einer Falschangabe der Vertrag unwirksam wird.

Beispiel:

Einnahmen Vermietung Lager inkl. Mehrwertsteuer 12.000 €

Einnahmen aus Umlagen 5.000 €

= Einnahmen Gesamt 17.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 3.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 4.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 4.500 €

= zu versteuernder Einnahmen 5.500 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 2.035 €



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Welche Steuern müssen Sie zahlen, wenn Sie Lager, Lagerhalle, -fläche vermieten?

Egal, ob Sie als Privatperson die Lagerflächen vermieten oder als Gewerbetreibender, Sie müssen die erzielten Einnahmen versteuern. Der Vorteil: dafür können Sie im Gegenzug alle Ausgaben mit den Einnahmen verrechnen. Das betrifft nicht nur die Betriebskosten oder die Kosten, die im Zusammenhang mit der Mietersuche stehen, sondern zum Beispiel auch die Abschreibung oder Hypothekendarlehen.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude im Laufe von 50 Jahren einen gewissen Wertverlust erleidet. Diesen Wertverlust können Sie mit 2 Prozent der Herstellungskosten oder Anschaffungskosten für das Gebäude (das Grundstück ist von der Abschreibung ausgenommen, da es hier kein Wertverlust durch Nutzung gibt) von den Einnahmen abziehen.

Bei dem Darlehen können Sie die gezahlten Zinsen in Anrechnung bringen, die Tilgung allerdings nicht. Dadurch handelt es sich bei Lager, Lagerhalle, und Lagerfläche vermieten um ein Steuermodell, mit dem Sie Ihre Steuerlast mindern können. Denn sollten Sie ein Minus machen, können Sie den Verlust genauso geltend machen und mit positiven Einnahmen aus anderen Einkunftsarten verrechnen.

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Welche Unterlagen benötigen Sie als Vermieter von Lagerflächen?

Für den Interessenten ist es wichtig zu erfahren, welche Grundriss Ihre Lagerhalle hat. Daher sollten Sie einen Grundrissplan zur Hand haben. Im Idealfall können Sie auch einen Lageplan vorlegen, in dem der Mieter erkennen kann, wo genau die Halle liegt. Das ist vor allem dann wichtig, wenn die Ware mit größeren LKWs angefahren werden muss. In diesem Fall muss die Straße entsprechend ausgebaut sein und im Idealfall das Lager nahe einer Autobahn liegen.

Neben dem Mietvertrag sollten Sie bei der Wahl des Mieters darauf achten, dass es sich um einen solventen Mieter mit entsprechendem finanziellem Background handelt. Aus diesem Fall sollten Sie nicht auf eine Wirtschaftsauskunft und auf eine Selbstauskunft für gewerbetätige Mieter verzichten. Denn so besitzen Sie sämtliche Angaben, die wichtig sind, damit Sie sich für oder gegen einen bestimmten Interessenten entscheiden können.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Mietvertrag Unterschriebener Mietvertrag
Grundriss und Lageplan Bestätigung über eine Betriebshaftpflichtversicherung
Selbstauskunft des Mieters Beleg Zahlung Kaution
Auskunft einer Wirtschaftsauskunft
Handelsregisterauszug
Gewerbeanmeldung
Finanzielle Belege, wie zum Beispiel Steuererklärung oder Jahresabschluss

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Worauf sollten Vermieter achten?

Bei einem Gewerbemietvertrag, der dann abgeschlossen wird, wenn Sie Lager, Lagerhalle, Lagerfläche vermieten, sind Sie frei bei der Gestaltung der Mietdauer. Sie können wahlweise einen Mietvertrag über einen längeren Zeitraum abschließen, genauso können Sie aber auch einen unbefristeten Vertrag abschließen. Wird der Vertrag nicht schriftlich abgeschlossen, dann gilt er auf unbestimmte Zeit und kann nach einem Jahr gekündigt werden

Legen Sie im Vertrag fest, ob sich die Miete im Laufe der Zeit anpasst und geben Sie auch die Kündigungsfristen an. Ein Vertrag sollte immer dann schriftlich abgeschlossen werden, wenn er länger als ein Jahr gelten soll.


Hinweis:

Verankern Sie in dem Mietvertrag unbedingt den Mietzweck, denn weicht Ihr Mieter davon ab, müssen Sie dies nicht dulden!


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