Hotel vermieten

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Möchten Sie ein Hotel vermieten? Dann müssen Sie einige Besonderheiten beachten. Anders als bei privaten Verträgen ist nämlich die Höhe der Miete reine Verhandlungssache, da es sich bei der Vermietung eines Hotels um ein Gewerbeobjekt handelt. Zudem benötigen Sie spezielle Unterlagen vom Mieter und müssen mit einigen Kosten rechnen – wir klären Sie nachfolgend über alle Details auf.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Aufgrund der hohen Miete bei einem Hotel sollten Sie ganz besonders kritisch sein bei der Wahl ihres künftigen Mieters. Lassen Sie sich Bonitätsauskünfte und Gewerbenachweise vorlegen.
  • Bei gewerblichen Vermietungen dürfen Sie die Kosten für einen eingeschalteten Makler auf den Mieter umlegen.
  • Im gewerblichen Vertrag dürfen Mieterhöhungen festgelegt werden.Sie sind in der Vertragsgestaltung frei und können innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist den Vertrag ohne Angabe von Gründen beenden.

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Welche Zielgruppe wird bei der Vermietung von einem Hotel angesprochen?

Bei der Vermietung von einem Hotel handelt es sich um die Vermietung von einer Gewerbeimmobilie. Daher gehören zur Zielgruppe Investoren und Geschäftsleute . Doch ein Hotel vermieten ist aufwendiger und schwieriger, als eine gewöhnliche Wohnimmobilie. Das liegt natürlich zum einen daran, dass die Miete deutlich höher ist, da es sich um ein entsprechend großes Objekt mit hohen Anschaffungskosten handelt.

Auch bei der Gestaltung des Mietvertrages sind einige Dinge zu berücksichtigen, die vor allem die Rahmenbedingungen betreffen. Um hier rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollte bei solch einem großen Objekt der Vertrag am besten von einem Fachmann, wie einen Makler oder einem Rechtsanwalt , aufgesetzt werden.

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Welche Kosten müssen getragen werden?

In der Regel fallen die gleichen Kosten an, wie bei allen Vermietungen und Verpachtungen von Gewerbeobjekten. Fast immer wird solch ein Objekt über einen Makler vermittelt. Außerdem ist es angebracht den Vertrag von einem Rechtsanwalt aufsetzen und prüfen zu lassen. Denn der Mietzins ist entsprechend hoch.

Bei der Vermietung eines Hotels möchten Sie sicher, dass die Einnahmen durch die Miete im Laufe der Zeit steigen . Damit Sie die Kosten, die Sie im Rahmen dieses Objektes tragen müssen, wieder hereinbekommen. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten. Denn bei einem Hotel können Sie die Miete frei aushandeln und auch bei der Vertragsgestaltung müssen Sie nicht so enge Regeln einhalten, wie bei privatem Wohnraum. Folgende Möglichkeiten gibt es, um die Miete im Laufe der Zeit anpassen zu können:

  • Staffelmietvertrag : In diesem Mietvertrag ist geregelt, dass sich die Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöht. Diese Erhöhung kann mit einem Prozentsatz oder mit einem festen Betrag dargestellt werden.

  • Umsatzmiete : Wenn Sie eine Umsatzmiete vereinbaren, erhöht sich die Miete bei einem höheren Umsatz, fällt aber auch, wenn der Umsatz sinkt.

  • Modernisierung : Modernisieren und renovieren Sie das Hotel, können Sie die Miete gemäß einer im Vertrag vereinbarten Regelung entsprechend anpassen.

  • Wertsicherungsklausel : In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit Ihre Miete anzupassen. Dabei orientiert sich die Miethöhe an der Inflation. Die Klauseln im Vertrag legen fest, wann welche Anpassung vorgenommen wird.


Tipp:

Vereinbaren Sie bei einer Umsatzmiete eine Mindestmiete, damit Sie bei einem Umsatzrückgang nicht zu sehr auf Ihre Einnahmen verzichten müssen.

Beispiel:

Einnahmen Verpachtung 240.000 €

Einnahmen aus Umlagen 100.000 €

= Einnahmen Gesamt 340.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 60.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 80.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 90.000 €

= zu versteuernder Einnahmen 110.000 €



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Welche Steuern fallen bei der Vermietung eines Hotels an?

Zu den zu versteuernder Einnahmen zählt nicht nur die Pacht für das Hotel, sondern auch die Nebenkosten , die der Pächter Ihnen zahlt. Dafür dürfen Sie im Gegenzug aber alle Ausgaben, die Ihnen im Zusammenhang mit der Hotelvermietung entstanden sind, als Aufwendungen in Ihrer Steuererklärung von den Einnahmen abziehen. Dazu zählen beispielsweise die Grundsteuer, Entwässerung oder Frischwasser. Sogar die Zinsen dürfen Sie absetzen, wenn Sie für das Hotel ein Hypothekendarlehen aufgenommen haben.

Da ein Gebäude immer einem gewissen Wertverlust unterliegt, dürfen Sie 50 Jahre lang 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuermindernd geltend machen. Eine Ausnahme bilden die Tilgung des Darlehens oder Rücklagen, die sie tätigen, um im Falle einer größeren Reparatur einen entsprechenden Betrag zur Verfügung zu haben. Hierbei handelt es sich nämlich nicht um Kosten, sondern um eine Kapitalbildung .


Tipp:

Legen Sie immer einen bestimmten Betrag jeden Monat zur Seite, um für größere Reparaturen gewappnet zu sein.

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Welche Unterlagen benötigen Vermieter, die ein Hotel vermieten?

Bei einem Hotel handelt es sich um ein größeres Objekt, das in der Regel mit höheren Pachtzinsen einhergeht. Daher ist es besonders wichtig, dass Sie den Pächter sorgfältig auswählen und sich noch vor Vermietung einige Dokumente vorlegen lassen, die die Zahlungsfähigkeit belegen.

Hinzu kommt, dass Ihr Pächter nicht zwangsweise eine natürliche Person sein muss, sondern in der Regel sind es juristische Personen , die den Pachtvertrag unterschreiben. Das bedeutet, dass diese unter Umständen nicht mit ihrem Privatvermögen für die Zahlung der Miete haften. Daher müssen Sie sich ganz besonders absichern . Aus diesem Grund sind folgende Papiere besonders wichtig:

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Auskunft einer Wirtschaftsauskunftei Nachweis Vorsteuerabzugsberechtigung
Selbstauskunft für Gewerbe Steuernummer
Auszug Handelsregister Zahlungsbeleg Kaution
Ausweiskopie des Geschäftsführers oder Gesellschafters Bestätigung Versicherung über Betriebshaftpflicht inklusive Abdeckung Mietsachschäden
Gewerbeanmeldung Unterschriebener Mietvertrag
BWA, Bilanz, Steuerbescheid
Mietvertrag

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Worauf sollten Vermieter achten?

Der Schutz der Mieter ist bei einer gewerblichen Vermietung und somit auch dann, wenn Sie ein Hotel vermieten, nicht so ausgeprägt wie bei Vermietung von privatem Wohnraum. Daher können Sie Ihren Mietvertrag ohne Angabe von Gründen innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, wenn dieser unbefristet abgeschlossen worden ist. Das Gleiche gilt natürlich auch für Ihre Mieter. Alternativ können Sie den Vertrag auch befristet abschließen.

Übrigens dürfen Sie Ihr Hotel mit einem Makler anbieten und können - anders als bei einer privaten Vermietung - die hierfür angefallenen Kosten auf Ihre Mieter umlegen . Denn hier gilt nicht das gesetzliche Besteller Prinzip.

Hinweis: Gewerbliche Verträge unter einem Jahr müssen nicht zwangsweise schriftlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen empfehlen wir dennoch den Vertrag immer schriftlich zu fixieren.

Hinweis:

Gewerbliche Verträge unter einem Jahr müssen nicht zwangsweise schriftlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen empfehlen wir dennoch den Vertrag immer schriftlich zu fixieren.


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