Gastronomie vermieten

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Zu Gastronomieobjekten zählen Restaurants, Bars, Imbisse, Cafés und Diskotheken, bei denen die Verköstigung von Gästen im Mittelpunkt steht. Daher müssen Gastronomie-Immobilien, die vermietet werden sollen, ganz bestimmte Vorgaben erfüllen, die von den Gesundheitsämtern überwacht werden. Was Sie in dieser Hinsicht beachten müssen und mit welchen Kosten Sie bei der Vermietung rechnen müssen, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bei einem Gastronomie-Pachtvertrag werden sehr häufig nicht nur die Räumlichkeiten, sondern auch das Inventar vermietet.
  • Ein wichtiger Bestandteil vieler Gastronomieobjekte bildet die Alkohollizenz, die immer an die Räumlichkeiten geknüpft ist und nicht an den Antragsteller.
  • Bei einer gewerblichen Vermietung gelten andere Kündigungsfristen als im Privatfall. Diese müssen im Vertrag festgelegt werden und können davon abhängen, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist.

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Welche Zielgruppe wird bei der Gastronomie-Vermietung angesprochen?

Wenn Sie eine Gastronomie vermieten, sprechen Sie damit die Betreiber einer gastronomischen Einrichtung an. Hierfür ist es erforderlich, dass der Pächter eine Konzession besitzt, wenn auch Alkohol ausgeschenkt werden soll. Diese erteilt das zuständige Ordnungsamt. Für die Konzession müssen bestimmte Voraussetzungen nicht nur vom Antragsteller, sondern auch vom Objekt erfüllt sein. Daher ist die Konzession auch immer an die Immobilie geknüpft und nicht an den Antragsteller.

Im Regelfall wird eine Gastronomie inklusive des Inventars verpachtet. Dazu zählen zum Beispiel die Schankanlagen und das Mobiliar. Der Mieter darf somit das Inventar nutzen , muss es aber am Ende der Pachtzeit auch unversehrt zurückgeben. Daher ist er verpflichtet es pfleglich zu behandeln. Gibt es Beschädigungen oder wird es nicht komplett zurückgegeben, dann ist der Verpächter berechtigt, diese Kosten dem Pächter in Rechnung zu stellen.

Daher sollten Sie in dem Vertrag regeln, welche Pflichten der Pächter hat, zum Beispiel bezüglich eines Wartungsvertrages . Denken Sie ebenfalls daran festzuhalten, wer für welche Reparaturen zuständig ist. Normalerweise ist es so, dass Sie für die Instandhaltungsarbeiten zuständig sind und der Mieter für Ausbesserungen.


Tipp:

Vereinbaren Sie im Vertrag, dass zum Beispiel der Ehepartner mit in die Haftung tritt. Denn sollte der Betrieb einmal schlecht laufen und es entsteht ein Rückstand, können Sie den Ehepartner belangen.

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Welche Kosten fallen bei der Vermietung einer Gastronomie an?

Bei einem Gastronomieobjekt müssen Sie unter Umständen einen Pachtvertrag inklusive Mehrwertsteuer abschließen , wenn es sich bei dem Mieter um einen steuerpflichtigen Gewerbebetrieb handelt. Außerdem müssen Sie ganz normal Umlagen zahlen, können diese sich aber vom Mieter wiederholen.

Beispiel:

Einnahmen Gaststätte inklusive Mehrwertsteuer 36.000 €

Einnahmen aus Umlagen 17.000 €

= zu versteuernder Gewinn 53.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 16.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 12.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 7.000 €

= zu versteuernder Einnahmen 18.000 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 38 %) 6.840 €



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Welche Steuern müssen Sie bei der Gastronomie-Vermietung zahlen?

Die Einnahmen, die Sie durch das Vermieten Ihrer Gastronomie erzielt haben, müssen Sie über Ihre Steuererklärung versteuern . Das bedeutet zum Beispiel auch, dass Sie bei einem Pachtvertrag, der inklusive Mehrwertsteuer abgeschlossen wurde, diese ebenfalls versteuern müssen, wenn sie selber nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind. Außerdem zählen auch die eingenommenen Umlagen, zum Beispiel für die Müllabfuhr, zu den Einnahmen.

Demgegenüber können Sie einen bestimmten Betrag – sofern die Immobilie Ihnen gehört und nicht gepachtet ist – mit der sogenannten Abschreibung für Abnutzung geltend machen . Denn auch Bausubstanz nutzt sich im Laufe der Zeit ab und mindert den Wert. 50 Jahre lang dürfen Sie daher pro Jahr 2 Prozent des Gebäudewertes von den Einnahmen abziehen.

Hinweis:

Bei der Versteuerung müssen Sie berücksichtigen, dass nicht der Zeitraum gültig ist für den die Zahlung erfolgte, sondern der tatsächliche Eingang. Wenn Sie zum Beispiel die Pacht für Dezember erst im Januar des folgenden Jahres erhalten, müssen Sie die Einnahme auch erst im folgenden Jahr versteuern.

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Welche Unterlagen müssen Sie für eine Gastronomievermietung besorgen?

Wenn Sie Gastronomie vermieten, benötigen Sie vollkommen andere Unterlagen als bei der Vermietung von privatem Wohnraum. Denn bei Ihrem Mieter handelt es sich um ein gewerbliches Unternehmen .

Unter Umständen muss Ihr Mieter Mehrwertsteuer zahlen. Welche Dokumente genau benötigt werden, ist davon abhängig, ob es sich um eine juristische Person handelt oder um eine natürliche Person . Bei juristischen Personen handelt es sich um rechtliche Gebilde. Daher können diese selber keine Willenserklärung abgeben. Stattdessen gibt es bevollmächtigte Person, wie zum Beispiel Gesellschafter, Geschäftsführer oder Vorstände, die in diesem Fall den Mietvertrag unterschreiben müssen.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Selbstauskunft für Gewerbe Nachweis Zahlung Kaution
Wirtschaftsauskunft Steuernummer/Umsatzsteueridentifikationsnummer
BWA, Bilanz, Jahresabschluss Beleg Vorsteuerabzugsberechtigung
Konzession für Alkohol Bestätigung von Versicherung über Betriebshaftpflicht inklusive Mietsachschäden
Gewerbeanmeldung
Mietvertrag

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Worauf sollten Vermieter achten?

Im Vertrag müssen Sie regeln, was Sie ganz genau im Detail vermieten. Denn dabei handelt es sich in der Regel nicht nur um die Räume für den Betrieb eines Restaurants oder Cafés, sondern vielmehr beinhaltet solch ein Pachtvertrag meistens auch noch Kühlräume, Lagerflächen und ähnliche Räume . Sehr wichtig ist es auch, dass der Pachtzweck schriftlich festgelegt wird, wie zum Beispiel der Betrieb eines Restaurants.

Wenn Sie Gastronomie vermieten, können Sie einen befristeten oder unbefristeten Vertrag abschließen. Unbefristete Verträge besitzen eine längere Kündigungszeit. Bei befristeten Verträgen gibt es meistens jährlich Optionen für eine Verlängerung. Die Kündigungsfrist laut Gesetz beträgt bei einem unbefristeten Vertrag ein halbes Jahr zum Ende des vereinbarten Pachtjahres. Die Pacht ist monatlich zu zahlen, es gibt allerdings unterschiedliche Möglichkeiten, um auch Mieterhöhungen zu vereinbaren :

  • Wertsicherungsklausel

  • Umsatzmiete

  • Modernisierung

  • Staffel Mietvertrag

Bei der Wertsicherungsklausel erfolgt eine automatische Erhöhung der Miete bei Entwertung des Geldes (Inflation). Wird eine Umsatzmiete vereinbart, dann bedeutet dies, dass die Miete sich entsprechend der Umsätze anpasst. Mit Modernisierung ist gemeint, dass eine Mieterhöhung nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme erfolgt und bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch zu einem festgelegten Zeitpunkt.


Tipp:

Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Makler bezüglich des Pachtvertrages beraten.


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