Miet­ver­trag kün­di­gen we­gen Zah­lungs­ver­zug

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags hat sich dein:e Mieter:in dazu verpflichtet, pünktlich jeden Monat die Miete zu überweisen. Damit hast du als Vermieter:in auch das Recht, einzugreifen, wenn die Miete nicht wie vereinbart auf deinem Konto eingegangen ist. Wir stellen dir in diesem Beitrag verschiedene Reaktionsweisen bis hin zur fristlosen Kündigung vor.

Eine der wichtigsten Pflichten des:der Mieters:in besteht darin, zu Beginn eines jeden Monats und spätestens bis zum dritten Werktag des angebrochenen Monats die volle Miete zu bezahlen.

Auch andere Zahlungsintervalle sind denkbar, müssen aber im Mietvertrag genau definiert werden. Im § 556b Absatz 1 des BGB findest du weitere Informationen dazu.

Geht die Mietzahlung nicht auf deinem Konto ein, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen dem:der Mietenden kündigen, teils sogar fristlos. In vielen anderen Situationen ist das gar nicht so leicht, da in Deutschland die Mieterrechte sehr stark ausgeprägt sind. Hier liest du mehr über Mieter kündigen - korrekt und fristgerecht.

Im Falle eines Zahlungsverzugs darfst du eine Kündigung aussprechen. Dafür müssen laut § 543 Abs. 1 BGB für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

1. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Allerdings kann der:die Mietende die Kündigung abwenden, indem er:sie sofort nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt und die Mietschulden bezahlt.

Wenn eine dieser oben genannten Bedingungen vorliegt und dein:e Mieter:in sich im Mietrückstand befindet, hast du drei verschiedene Möglichkeiten, die Kündigung auszusprechen:

1. Du kannst ohne Abmahnung außerordentlich fristlos kündigen.
2. Du kannst mit Abmahnung außerordentlich fristlos kündigen.
3. Du kannst fristgerecht kündigen. Die Entscheidung hängt von der genauen Situation und von deinem Verhältnis zum:zur Mieter:in ab.
   

Im § 543 Abs. 2 Nr. 3 des BGB kannst du nachlesen, dass du ohne Abmahnung bei Zahlungsverzug kündigen darfst, wenn der Mieter seine Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht oder nur teilweise gezahlt zahlt und über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten schuldig geblieben ist. In diesen Fällen ist für dich der Anlass gegeben, deine:n Mieter:in direkt und fristlos zu kündigen.

Außerdem darfst du ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn eine Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg hätte. Jedoch stehst du hier in der Beweispflicht. Angenommen der:die Mieter:in hat schon bei früheren Abmahnungen keine Reaktion gezeigt, hast du einen Beweis und kannst begründet auf eine Abmahnung verzichten.

Weniger drastische Fälle erlauben dir die fristlose Kündigung, wenn du vorher eine schriftliche Abmahnung an den:die Mieter:in gesendet hast und diese:r nicht reagiert hat. Ein typischer Fall: Der:die Mietende hat die Miete wiederholt verspätet gezahlt.

Sollte sich dieses Verhalten nach einer Abmahnung mit definiertem Ultimatum nicht ändern, darfst du die fristlose Kündigung aussprechen. Auch diese muss schriftlich vorliegen. Beachte dabei, dass der:die Mieter:in trotz der Kündigung nicht direkt ausziehen muss. Falls er:sie die Wohnung nicht zum gesetzten Termin geräumt hat, musst du eine gerichtliche Räumungsanordnung einklagen. Hier liest du mehr zum Thema Räumung.

Fehlen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung, bleibt dir als Vermieter:in nur die Möglichkeit, fristgerecht zu kündigen. Es kann allerdings sein, dass in deinem Fall eine vorherige Abmahnung wegen Zahlungsverzugs notwendig ist. Das hängt davon ab, wie schwerwiegend das Verschulden ist.

Die Kündigungsfrist ist in § 573 c BGB geregelt und beträgt normalerweise drei Monate. Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, sind es sechs Monate und neuen Monate, wenn das Mietverhältnis bereits länger als acht Jahre andauert. Mehr zu Kündigungsfristen liest du in unserem Beitrag Mietvertrag kündigen.

Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie zwingend schriftlich bei der Mietpartei eingehen und von dir oder dem:der Bevollmächtigen unterschrieben sein. Über den Eingang der Kündigung bist du in der Beweispflicht, optimalerweise wirfst du sie persönlich in Anwesenheit eines:einer Zeugin in den Briefkasten oder wählst das Einschreiben mit Rückschein.

Diese Inhalte sollten dein Kündigungsschreiben zwingend enthalten:

• Name und Adresse beider Mietparteien
• Kündigungsgrund
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Du hast Freiheiten bei der inhaltlichen Gestaltung, solltest jedoch unbedingt die folgenden Formulierungen mit aufnehmen:

• "Mit dem Mietvertrag vom (Datum) vermiete ich an Sie die Mietsache in (Adresse)"
• "Zu den Mietvertragspflichten gehört laut (§) die Zahlung der Miete in Höhe von (Betrag) monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats."
• "Trotz Fälligkeit konnte ich für den (Monat) nur einen Zahlungseingang von (Euro) / keinen Zahlungseingang und für den (Monat) nur einen Zahlungseingang von (Euro) / keinen Zahlungseingang feststellen."
• "Sie befinden sich daher für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der gesamten Miete / einem nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete in Höhe von (Euro) in Verzug."
• "Aus diesem Grund kündige ich das Mietverhältnis mit Ihnen außerordentlich fristlos."

Du weist in deinem Kündigungsschreiben auf das zweiwöchige Widerspruchsrecht hin. In diesem Zeitraum kann der:die Mieter:in die Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch abwenden. Dann muss er:sie aber auch innerhalb von acht Wochen nach dem Erhalt der Kündigung seine Schulden begleichen. Laut § 569 Ab. 3 des BGB gibt es jedoch nur einmal innerhalb von 24 Monaten die Möglichkeit für einen solchen Ausgleich. Bei einer fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzug haben Mieter:innen auch bei Nachzahlung keine Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen.