Kau­ti­on an Mie­ter:in zu­rück­zah­len - Fris­ten, Re­geln & Be­din­gun­gen

Als Vermieter:in dürfen Sie von Mieter:innen eine finanzielle Absicherung in Form der Kaution verlangen, sofern dies auch so im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Betrag darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Hier erfahren Sie, wie Sie nach Ablauf des Mietverhältnisses korrekt mit der Kaution und der Rückzahlung umgehen. 

• Vermieter:innen dürfen sich je nach Situation bis zu sechs Monate Prüfungszeit nehmen, bevor sie die Kaution zurückzahlen.

• Besonders wichtig ist das Übergabeprotokoll. In diesem halten Sie fest, ob und in welcher Höhe Reparaturkosten von der Kaution abgezogen werden sollen. 

• Wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht, ist es möglich, für bis zu zwölf Monate einen Teil der Kaution einzubehalten.

• Bemühen Sie sich, so früh wie möglich Klarheit zu schaffen und die Kaution an den:die Mieter:in zu überweisen, um rechtliche Probleme zu vermeiden. 

Im §551 des BGB sind alle gesetzlichen Regelungen rund um die Mietkaution geregelt. Unter anderem steht dort:

• dass die Höhe der Sicherung nicht mehr als drei Monatskaltmieten betragen darf,

• dass Sie die Kaution als Vermieter:in sicher und

• getrennt von Ihrem Privatvermögen anlegen müssen,  

• welche Zahlungsarten möglich sind.

Jedoch befindet sich in dem Paragraphen kein Hinweis auf die Rückzahlung der Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses. Der Grund dafür ist, dass das Mietrecht die Sicherung nicht zwingend vorschreibt und daher keine deutlichen Vorgaben macht. In der Praxis orientiert sich der Umgang damit herdeshalb an AG- und BGH-Urteilen.

Nach Ablauf des Mietverhältnisses sollten Sie dem:der Mieter:in seine:ihre Kaution zurückzahlen – es sei denn, es gibt einen Grund dafür, diese ganz oder teilweise zu behalten. Der genaue Zeitpunkt für die Rückzahlung der Mietkaution ist nicht festgelegt. 

Sie haben nach Auszug das Recht auf einen Prüfungszeitraum, der üblicherweise drei bis sechs Monate beträgt. Wenn in dieser Zeit keine Mängel oder Forderungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auftreten, ist es angebracht, die Sicherung in voller Höhe (zusammen mit Zinsen und Zinseszinsen) an den:die Mieter:in zurückzahlen. 

Ob und wann neue Mieter:innen in die Wohnung einziehen, hat keinen Einfluss auf die Kautionsrückzahlung und ihre Frist. 

Grundsätzlich gilt: Die Mietkaution gilt als eine Art Pfand und muss daher auf jeden Fall komplett oder teilweise zurückgezahlt werden, sofern bestimmte Bedingen erfüllt sind. 

• Wenn Sie nach Ende des Mietverhältnisses eine mangelfreie Wohnung  zurückerhalten erhalten und bei der Übergabe im Protokoll vermerken, dass keine Mängel und keine ausstehenden Zahlungen bestehen, müssen Sie die gesamte Kaution an den:die Mieter:in zurückzahlen. 

• Häufig ist es jedoch nötig, verursachte Schäden zu beseitigen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Der Umgang mit diesen sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Dort können Sie auch notieren, welchen Teil der Kaution Sie zur Deckung der Reparaturkosten zurückhalten.

• Sollte noch eine Nebenkostenabrechnung ausstehen, ist es erlaubt, einen Teil der Mietsicherheit einzubehalten. Die Kaution kann dann genutzt werden, um eventuelle Nebenkostennachzahlungen zu decken. 

Nach kompletter Abrechnung, Deckung aller Mietzahlungen und Beseitigung eventueller Schäden müssen Sie spätestens den ausbleibenden Teil der Sicherung zurückzahlen. Sollte kein Geld übrigbleiben, gilt es, dies dem:der Mieter:in schriftlich zu beweisen.

• Mangelfreie Übergabe der Wohnung: Sie sollten die Kaution unverzüglich, also innerhalb weniger Werktage, zurückzahlen.

• Prüfung der Ansprüche: Meistens dauert die Rückzahlung etwas länger, da Sie die Wohnung auf Schäden, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen und weitere ausstehende Kostenpunkte untersuchen und bei Bedarf Handwerker beauftragen müssen. Sie dürfen dafür bis zu sechs Monate in Anspruch nehmen.

• Nebenkostenabrechnung ausstehend: Wenn Sie noch eine Nebenkostenabrechnung erwarten, können Sie die Kautionsrückzahlung sogar erst nach zwölf Monaten veranlassen. Dies ist dann möglich, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Sollten Sie schon wissen, dass für die offenen Forderungen ein Teil der Kaution ausreicht, müssen Sie den anderen Teil schon früher an den:die Mieter:in zurückzahlen.

• Verbleibende Ansprüche: Manchmal gibt es offene Situationen wie etwa einen Rechtsstreit mit dMieter:innen oder ausbleibende Mietzahlungen lange nach dem Auszug. In diesem Fall dürfen Sie die Kautionsrückzahlung ohne eine bestimmte Frist bis zur Klärung der Ansprüche vorbehalten.

• Verjährung: Nach drei Jahren verjähren Ansprüche aus Mietverhältnissen grundsätzlich, so auch die Kaution. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Kautionsrückzahlung rechtlich nicht mehr notwendig. Ehemalige Mieter:innen können die KautionSicherung dann nicht mehr bei Ihnen oder dem:der neuen Vermieter:in der Immobilie einklagen.