In Deutschland gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn nach Erwerb verkauft, muss auf den Gewinn Spekulationssteuer gezahlt werden. Es gibt allerdings einige Ausnahmen.
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Wurde die Immobilie seit Kauf ausschließlich selbst genutzt, muss keine Frist eingehalten werden und es wird keine Spekulationssteuer fällig. Wichtig ist, dass Sie nachweisen können, dass Sie Ihre Immobilie in diesem Zeitraum nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Sollten Sie das Haus nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben und stattdessen in den ersten Jahren bspw. vermietet haben, können Sie die Spekulationssteuer auch umgehen, indem Sie nachweisen, dass Sie das Haus in den letzten beiden vorangegangenen Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben.
Eine weitere Möglichkeit, die Spekulationsfrist zu umgehen besteht im Mietkauf. Bei einem Mietkaufvertrag ziehen Kaufinteressierte direkt in das Objekt ein und zahlen Ihnen zunächst Miete. Diese rechnen Sie komplett oder zu einem vereinbarten Anteil auf den Kaufpreis an, sodass Mieter:innen irgendwann Käufer:innen werden.
Um der Spekulationssteuer zu entgehen, dürfen Sie als Eigentümer:in innerhalb der 10-Jahresfrist nur Mieteinnahmen von der vermieteten Wohnung oder dem vermieteten Haus erhalten. Außerdem darf es keine Anzahlung geben.
Alternativ können Sie auch einen Vorvertrag mit interessierten Käufer:innen abschließen. Dieser muss notariell beurkundet werden und gibt sowohl Ihnen als auch Käufer:innen eine Garantie darüber, dass das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt gekauft werden wird. Dafür müssen Sie aber wiederum die 10 Jahre Spekulationsfrist abwarten oder das Objekt zunächst noch selbst nutzen.
Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken, ist der Wegfall der Spekulationsfrist ein großer Vorteil. Allerdings kann es sein, dass die begünstigte Person Schenkungssteuer zahlen muss, falls der Wert des Objektes über dem Freibetrag liegt.
Wenn Beschenkte oder Erb:innen eine Immobilie weiterverkaufen möchten, ist ebenfalls die Spekulationsfrist zu beachten. Als Beginn der Spekulationsfrist gilt das Datum Ihres ursprünglichen, notariell beurkundeten Kaufvertrags, an dem Sie die Immobilie erworben haben.
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