Maklervertrag kün­di­gen und pri­vat ver­kau­fen – geht das?

Ob und inwiefern du einen Maklervertrag kündigst und privat verkaufen darfst, ist von der Art des Maklervertrags abhängig. Es gibt drei verschiedene Arten von Makleraufträgen, die danach gestaffelt sind, wie viel Engagement und Leistung du vom Immobilienprofi erhälst. 

Hier erfährst du mehr über die verschiedenen Auftragsarten und das korrekte Vorgehen, wenn du dein Haus ohne Makler verkaufen willst, obwohl ein Maklervertrag abgeschlossen wurde.

Die Frage ist deshalb so relevant, weil zwei von drei Verträgen dir den Spielraum lassen, dein Haus ohne Makler:in zu verkaufen. 

Wählst du die Komfortvariante, musst du alle Interessent:innen an den: die Makler:in weiterleiten, sind im Erfolgsfall zur Provisionszahlung verpflichtet und über einen bestimmten Zeitraum an den Vertrag gebunden. Weniger exklusive Vertragsmodelle erlauben dir, selbst nach Käufer:innen zu suchen, relativ problemlos zu kündigen und die Provision bestenfalls zu sparen.

Der Maklervertrag kann ein Exklusivangebot sein mit Wertermittlung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungsterminen und anderen Leistungen. Du verpflichtest dich im Gegenzug, den Aufwand über eine Provision zu bezahlen, wenn der:die Makler:in erfolgreich ist. In der Regel ist das auch der Fall, Makler:innen arbeiten effizient und zielorientiert, um am Ende für Ihre Arbeit auch entlohnt zu werden. Man spricht hier von einem qualifizierten Makleralleinauftrag, der dich verpflichtet, jede:n Interessent:in an den:die Makler:in zu verweisen

Der einfache Makleralleinauftrag unterscheidet sich vom qualifizierten Auftrag darin, dass du parallel ebenfalls nach einem: einer Käufer:in suchen darfst. Bist du erfolgreich, kannst du den Vertrag kündigen und das Haus trotz Makler:in privat verkaufen. Es fällt dann keine Provision an, aber je nach vertraglicher Vereinbarung eventuell eine Aufwandsentschädigung.

Der allgemeine Maklerauftrag ist im Gegensatz zu den Alleinaufträgen zeitlich unbegrenzt und wird häufig mündlich abgeschlossen. Er eignet sich für beliebte Immobilien in guter Lage. Für Makler:innen besteht keine Verpflichtung, aktiv zu werden. Es steht dir außerdem frei, weitere Makler:innen zu engagieren und auch selbst nach Käufer:innen zu suchen.

Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus trotz Maklerauftrag privat zu verkaufen. Fraglich ist dabei nur, ob es sich wirklich lohnt. Bist du bereit, mehrere Monate an deinem Ziel zu arbeiten und sich neues Wissen anzueignen? Wenn du dich informieren möchtest, wie du dein Haus privat verkaufst oder wie du den Verkauf abwickelst, wenn du schon eine:n Käufer:in hast, dann besuche unseren Ratgeber zum Thema Haus privat verkaufen.

Wenn du privat Käuferinteressierte für dein Objekt gefunden hast, hängt das weitere Vorgehen also deutlich vom Maklervertrag ab. Der qualifizierte Alleinauftrag, der bei Makler:innen besonders beliebt ist, verbietet es dir, ohne Mitarbeit der Immobilienprofis den Verkauf zu organisieren. In diesem Fall musst du die Interessent:innen daher in Kontakt zu den Makler:innen setzen, diese erhalten dann die vereinbarte Provision.

Alternativ ist es natürlich möglich, den Alleinauftrag auslaufen zu lassen. Dieser ist meistens auf drei Monate begrenzt. Nach Ablauf dieser Zeit kannst du ohne Mitarbeit des:der Maklers:Maklerin und somit ohne Provision den Verkauf abwickeln. Auch nach Ablauf des Maklervertrags besteht eine mindestens viermonatige Bindungsfrist, die gegebenenfalls zu einer Provisionszahlung führen kann. Hier erfährst du mehr über Themen rund um den Maklervertrag.

Beim einfachen Maklerauftrag sowie beim Makleralleinauftrag hingegen darfst du trotz bestehendem Vertrag selbst nach Käufern suchen und den Verkauf ohne Unterstützung des Maklers abwickeln. Wichtig ist dann allerdings, dass diese Käufer wirklich durch dich und nicht durch den Makler auf das Objekt aufmerksam geworden sind. Auch nach Ablauf des Maklervertrags besteht die Kundenbindung, die gegebenenfalls zu einer Provisionszahlung führen kann. Wenn du die Dienste des Maklers nicht mehr benötigst, kannst du den Vertrag einfach auslaufen lassen. Gebe dem Makler Bescheid, damit dieser seine Bemühungen einstellt.

Du hast eine:n Makler:in beauftragt, aber selbst den:die Käufer:in gefunden. Zu Recht fragst du dich, ob du den Maklervertrag kündigen kannst, um den Verkauf der Immobilie an den:die Interessent:in selbst vorzunehmen. 

Eine Möglichkeit zur Beendigung des Vertrags ist der Widerruf: Die normale Widerrufsfrist des Maklervertrags beträgt 14 Tage. Hat der Makler vergessen, dich darüber zu belehren, hast du sogar zwölf Monate und zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu widerrufen.

Unbefristete Maklerverträge, die meistens einfache Verträge sind, darfst du ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen. Dies ist sogar mit sofortiger Wirkung möglich. Dies hat zur Folge, dass der Makler seine Bemühungen direkt einstellen muss. Andernfalls endet der unbefristete Vertrag erst mit Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags. Weitere Informationen zum Immobilienkaufvertrag haben wir dir hier zusammengestellt.

Befristete Verträge hingegen enthalten normalerweise eine Klausel zur Laufzeit und zur möglichen Art der Kündigung. Beispielsweise ist es möglich, dass sich der Vertrag nach den vereinbarten drei oder fünf Monaten automatisch verlängert, solange du keinen Widerspruch einlegst, bis die Immobilie verkauft ist. Eine ordentliche Kündigung lässt sich erst zum Endzeitpunkt der Laufzeit umsetzen. Andere befristete Verträge laufen automatisch aus, sodass gar keine Kündigung nötig ist. 

Wenn du eine:n Makler:in beauftragt, aber den:die Käufer:in selbst gefunden hast, ist die Kündigung der erste Schritt. Allerdings bedeutet eine Kündigung nicht zwangsläufig, dass du kostenfrei aus dem Vertrag kommst. Bei der Kündigung eines Maklerauftrags kann eine Aufwandsentschädigung anfallen. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienprofi bereits aktiv geworden ist. Findet der Verkauf innerhalb der Bindungsfrist mit einem Kaufinteressierten des:der Makler:in statt, kann dennoch eine Provisionszahlung fällig werden. Grundsätzlich gilt hier, dass Nebenabreden wie diese im Vertrag schriftlich vereinbart werden müssen.