Im­mo­bi­lie bes­ser ver­mie­tet oder unvermietet ver­kau­fen?

Je nachdem wie man eine Immobilie verkauft – vermietet oder unvermietet–, kann das signifikante Auswirkungen auf den Verkaufsprozess und die Rendite haben. Welche das sind, erfährst du in unserem Beitrag und erhältst hilfreiche Tipps dazu, wie du dein Objekt im aktuellen Mietverhältnis rentabel verkaufst.

Steigen die Immobilienpreise, kannst du mit dem Verkauf deines vermieteten Hauses oder deiner Wohnung Gewinne erzielen. Eine Immobilie zu verkaufen, wenn sie vermietet ist, birgt allerdings einige Besonderheiten.

Wir erläutern dir in folgenden Abschnitten...

... worin die Schwierigkeit besteht, eine vermietete Immobilie zu verkaufen.

... welche Zielgruppen sich für die vermieteten Immobilien interessieren.

... welche Möglichkeiten du hast, den aufwendigen Verkauf einer vermieteten Immobilie zu vermeiden.

... auf was du achten musst, wenn du dein vermietetes Objekt verkaufst.

... inwiefern die Unterstützung durch eine:n Makler:in insbesondere bei vermieteten Objekten besonders hilfreich sein kann.

... die Besonderheiten im Kaufvertrag vermieteter Häuser oder Wohnungen.

Bei deinem Hausverkauf sprichst du zwei Zielgruppen als Käufer:innen an:

• Kapitalanleger:innen, die eine Eigentumswohnung zur Vermietung suchen
• Personen, die Wohnungen für den Eigenbedarf suchen

Eine Immobilie kann eine lohnende Kapitalanlage sein. Investor:innen, die ihr Kapital sicher anlegen oder erzielte Gewinne wieder investieren wollen, werden sich unter Umständen auch für den Kauf einer vermieteten Immobilie interessieren.

Allerdings ist ein Einfamilienhaus kein typisches Renditeobjekt, mit dem sich lohnende Mieterträge erzielen lassen. Teure Sanierungen wie Heizungstausch und Dachsanierung fallen auch in einem Einfamilienhaus an, vornehmlich bei älteren Häusern. Diese stehen dabei im Verhältnis überschaubaren Mieteinnahmen gegenüber. Fallen diese Mieteinnahmen auch noch aus, weil der:die Mieter:in beispielsweise in finanzielle Bedrängnis geraten ist, entwickelt sich die Kapitalanlage unter Umständen zu einem finanziellen Risiko.

Dagegen ist ein Mietausfall in einem Mehrfamilienhaus ein kalkulierbares Risiko, weil insgesamt ausreichend Mieteinnahmen generiert werden, selbst wenn eine Mietpartei ausfallen sollte. Auch bei einer Eigentumswohnung verteilt sich das Risiko, weil viele Eigentümer:innen gemeinsam für die Instandhaltung aufkommen.

Ein Einfamilienhaus ist also kein optimales Renditeobjekt. Ist es dazu bereits vermietet, kann ein:e Investor:in weder über die Miethöhe entscheiden noch darüber, wer in das Haus einzieht. Die Möglichkeiten, das Renditeobjekt optimal zu verwalten, sind hier nicht gegeben. Aus den gleichen Gründen gestaltet sich in der Regel auch der Verkauf eines Hauses schwierig, wenn es mit lebenslangem Wohnrecht belegt ist.

Private Interessent:innen wollen in der Regel selbst in das Haus einziehen. Für sie ist eine vermietete Immobilie nur interessant, wenn sie sehr langfristig planen können und den Mieter:innen nach dem Kauf eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Für den entstehenden Aufwand der Eigenbedarfskündigung verlangen Käufer:innen zumeist einen Preisabschlag, der sie für die verstreichende Zeit bis zum eigenen Einzug entschädigt. Einige Käufer:innen bauen auf eben diesen Nachlass, der es ihnen ermöglicht, Immobilien zu einem geringeren Preis zu erwerben.

Die infrage kommenden Zielgruppen wünschen sich ein renditestarkes Objekt (Kapitalanleger) oder auch ein unvermietetes Eigenheim (Privatleute). Beim Verkauf eines vermieteten Hauses solltest du dich darum darauf einstellen, dass die Zahl der Interessent:innen wesentlich geringer sein wird als bei einer nicht vermieteten Immobilie.

Eine Wohnung kann auch im vermieteten Zustand verkauft werden, und zwar als Kapitalanlage. In den vergangenen Jahren war eine vermehrte „Flucht in Sachwerte“ zu beobachten, bei der viele Menschen ihr Kapital möglichst profitabel durch Käufe von Wohnungen und Mehrfamilienhäuser anlegen wollten.

Vielerorts sind bereits deutliche Preissteigerungen im regionalen Immobilienmarkt zu verzeichnen, sodass du auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung – je nach Immobilie – gute Chancen haben kannst, einen angemessenen Preis zu erzielen. Hinzu kommt, dass der Kostenaufwand von Instandhaltungsmaßnahmen bei einer Eigentumswohnung auf die Eigentümergemeinschaft verteilt wird. Anders als bei einem einzelnen Haus bietet eine renditestarke Wohnung Mieteinnahmen bei einem überschaubaren finanziellen Risiko.

Natürlich ist der Kreis der potenziellen Käufer:innen deutlich eingeschränkt, weil private Mieter:innen auf der Suche nach einem Eigenheim herausfallen. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, wird in Verhandlungen mit Investor:innen oder Immobiliengesellschaften treten. Dabei gilt es, sich auf die Anforderungen dieser Zielgruppe einzustellen, die sich ein renditestarkes Objekt ohne Baumängel und Sanierungsstau wünschen.

Wie stelle ich es eigentlich an? – Das kommt darauf an, ob deine Immobilie unvermietet ist oder vermietet ist.

Wenn dein Haus oder deine Wohnung unvermietet ist, ist es sehr viel einfacher zu verkaufen. Deine Käufer:innen sind in der Regel Privatleute, die für sich ein neues Eigenheim suchen. Häufig sind diese Verkäufe schneller zu bewerkstelligen und die Verkaufspreise unter Umständen höher, denn wer ein schönes Zuhause sucht, zahlt oft lieber mehr, um das passende Objekt für sich zu ergattern. Du findest alles Wissenswerte zum Verkauf unvermieteter Immobilien zusammengefasst in den Beiträgen: Wohnung verkaufen und Haus verkaufen.

Ist deine Immobilie vermietet, musst du mit einem längeren und aufwendigeren Verkauf rechnen. Aus diesem Grund erwägen Verkäufer:innen, direkt an Mieter:innen zu verkaufen oder ihnen das Mietverhältnis zu kündigen.

Erfrage das Kaufinteresse deines:deiner Mieter:in. Es ist die einfachste Verkaufsvariante von allen und sollte als erstes geprüft werden, bevor du dich in einen aufwendigen Verkaufsprozess begibst. Fühlt sich der:die Mietende in der Immobilie wohl und kann eine Finanzierung realisieren, kann das für beide Parteien die angenehmste Lösung sein. Das sogenannte Vorkaufsrecht muss Mieter:innen von Eigentumswohnungen sogar eingeräumt werden, während Mieter:innen von Häusern kein Anrecht darauf haben.

Dennoch solltest du dich auf jeden Fall mit dem Kaufinteresse deiner Mieterschaft auseinandersetzen. Übrigens bist du ohnehin verpflichtet, deine Mietpartei über deine Verkaufsabsichten frühzeitig in Kenntnis zu setzen. Bei dieser Gelegenheit kannst du dein Kaufangebot auch gleich unterbreiten.

Es mag naheliegend klingen, der Mietpartei vor dem Verkauf einfach zu kündigen, die Erfolgsaussichten sind dabei aber eher gering. Grund hierfür ist der in Deutschland sehr starke Mieterschutz, der nur wenige Begründungen für die Kündigung des Mietvertrags gelten lässt.

Die einzige Möglichkeit besteht darin, dass sich der:die Eigentümer:in auf die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung beruft (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Dieser Absatz besagt, dass ein berechtigtes Interesse des:der Vermieter:in an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, wenn "der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; (…)". Allerdings ist der Geltungsbereich dieser Regelung stark eingeschränkt und eine erfolgreiche Durchsetzung der Kündigung mehr als fraglich.

Deine Mieter:innen haben kein Kaufinteresse, das Wagnis einer Kündigung deiner Mietpartei mit ungewissem Ausgang möchtest du nicht auf dich nehmen – was nun?

Es gibt noch die Möglichkeit einer gütlichen Einigung. Mieter:innen haben meist kein großes Interesse umzuziehen und Vermieter:innen leider wenig Rechte, ihre Interessen durchzusetzen. Wenn du passende Anreize setzt, kannst du dennoch Erfolg haben.

Biete deiner Mietpartei einen Auflösungsvertrag an und verhandele beispielsweise einen großzügigen Zeitraum, innerhalb dessen der:die Mieter:in sich eine neue Wohnung suchen kann. Um den Wohnungswechsel für deine Mietpartei attraktiv zu machen, solltest du über eine großzügige Auszugsprämie nachdenken. Ist ein:e Makler:in mit deinem Verkaufsvorhaben beauftragt, kannst du auch fachkundige Unterstützung bei der Wohnungssuche bzw. Haussuche anbieten.

Deine Mieter:in will nicht ausziehen, der Hausverkauf findet also mit Mieter:innen statt. Wenn du deine Immobilie als Mietwohnung oder Miethaus verkaufen möchtest, sprichst du damit in der Regel Kapitalanleger an.

Besonders wichtig ist dabei, den Kaufinteressenten Informationen zu den Mietern vorzulegen. Wenn es sich um Mieter:innen handelt, die immer pünktlich zahlen, keine Probleme machen und voraussichtlich auch noch für längere Zeit in dem Objekt wohnen werden, kannst du einen guten Preis beim Verkauf erzielen. Achte darauf, alle relevanten Daten zu dokumentieren.

Viele Käufer:innen möchten die Mieter:innen auch persönlich kennenlernen, was du mit ein wenig Geschick und Einfühlungsvermögen organisieren kannst. Mehr über Hausbesichtigungen erfährst du in diesem Beitrag.

Besonders wichtig für den Kaufpreis einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses sind die aktuellen Netto-Mieteinnahmen. Du solltest den Kaufinteressent:innen auch erklären, wann du das letzte Mal die Miete erhöht hast und wie das Mieterhöhungspotential in absehbarer Zukunft aussieht.

Außerdem sollte das Mietobjekt in einem möglichst guten Zustand sein, keine Instandhaltungsdefizite aufweisen und eine attraktive Ausstattung haben. Wenn der:die Käufer:in Investitionsbedarf erkennt, zieht er:sie diese Summe schnell vom Kaufpreis ab. Relevant ist auch, dass bei einer Eigentumswohnung Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum bestehen.

Nutze die Fachkompetenz eines:einer Maklers:in, um auch eine vermietete Immobilie zeitnah und zu einem guten Preis zu veräußern. Am besten führst du die Gespräche gemeinsam mit Mieter:in und Makler:in. Diese:r findet durch Expertise und Erfahrungen in der Regel die richtigen Worte, um eine:n Mieter:in von einem Auszug zu überzeugen. Du kannst in dem Gespräch beispielsweise vereinbaren, dass der:die Makler:in im Rahmen der Tätigkeit für den:die Mieter:in eine neue Wohnung oder Miet-Immobilie findet, bevor der eigentliche Verkauf vollzogen werden kann.

Ein:e Makler:in kann dich außerdem rechtssicher durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten, angefangen von der fachkundigen Bewertung deiner Immobilie. Die Bewertung einer vermieten Immobilie umfasst auch eine Renditekalkulation, ist dadurch deutlich umfangreicher und sollte in jedem Fall ein Profi machen.
Dein Profi stellt dir überdies interessierte Investor:innen vor und steuert das gesamte Marketing, um für deine Immobilie einen möglichst hohen Preis zu erzielen.

Zudem kann dir ein:e Makler:in auch Auskunft darüber geben, welche Steuern möglicherweise anfallen, wenn du ein vermietetes Haus verkaufst. Nutze die Expertise von Makler:innen, um alles rund um die Löschung von Grundbucheinträgen, Kaufverträgen, Steuern und Gebühren zu erfahren. Im Übrigen profitierst du auch von einer erheblichen Zeitersparnis, hervorgerufen durch die Beschaffung von Verkaufsunterlagen und die Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen.

Wenn du den Verkauf einer vermieten Immobilie anstrebst, musst du auch im Kaufvertrag einige Besonderheiten beachten. So muss ausdrücklich vermerkt sein, dass es sich um ein vermietetes Objekt handelt und die Pflichten und Rechte aus dem Mietvertrag müssen in den Kaufvertrag übernommen werden. Um bei den verbindlichen Vereinbarungen mit dem:der Mieter:in keine Unklarheiten aufkommen zu lassen, solltest du auch

• Mietzahlungen,
• Betriebskosten und
• die Kaution

im Kaufvertrag festhalten.