Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und privat genutzte Immobilien und geht zurück auf § 15 der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Wie dieses sehr präzise Verfahren funktioniert, wann und wie man es anwendet inklusive Beispielrechnung erfahren Sie in unserem Beitrag.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie mithilfe von erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte.

  • Das Vergleichswertverfahren gilt als präzise Methode zur Immobilienbewertung, da es im Gegensatz zum Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren das tatsächliche Marktniveau berücksichtigt.

  • Wichtige Faktoren zur Bestimmung von Vergleichsobjekten sind Art und Größe des Gebäudes, Bauweise und energetischer Zustand, Ausstattungsqualität und Gestaltung u. a. 

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  • Definition: Was ist das Vergleichswertverfahren?

    Wie der Name schon sagt, zieht man bei diesem Verfahren Vergleichswerte für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien heran, und zwar von Objekten mit hinreichend ähnlichen Merkmalen. Aus diesen Werten wird ein Annäherungswert zum tatsächlichen Marktwert gebildet. Es gilt als ein besonders präzises Verfahren, weil es das Marktgeschehen im Vergleich zu anderen Verfahren am besten abbildet. 

    Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei gesetzlich normierten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzlichen Regelungen zum Vergleichswertverfahren sind in der novellierten Fassung der Immobilienwertvermittlungsverordnung (ImmoWertV) ab § 24 zu finden. 

    Grundsätzlich wird zwischen diesen beiden Vergleichswertverfahren unterschieden: 

    • Direktes Vergleichswertverfahren
    • Indirektes Vergleichswertverfahren

    Direktes Vergleichswertverfahren

    Reihenhaus

    Bei Reihenhäusern wird der Kaufpreis eines nahezu identischen Objekts herangezogen.

    Bei einem direkten Vergleichswertverfahren liegen tatsächlich Kaufpreise von direkt vergleichbaren Grundstücken oder Immobilien vor. Wenn beispielsweise in einer Wohnsiedlung kürzlich ein oder zwei ähnliche Wohnobjekte veräußert wurden, können diese Kaufpreise als direkte Vergleichswerte berücksichtigt werden. In der Praxis ist ausreichende Ähnlichkeit jedoch selten der Fall, sodass meist das sogenannte indirekte Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt.

    Indirektes Vergleichswertverfahren

    Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden in der Vergangenheit erzielte Kaufpreise von möglichst vergleichbaren Immobilien herangezogen. Als Datenbasis dienen hier üblicherweise die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachtungsausschüsse. Dabei werden die Kaufpreise nach verschiedenen Kriterien wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage aufgegliedert. Für jedes einzelne Segment wird ein Durchschnittswert ermittelt und schließlich mit dem Bewertungsobjekt verglichen. 

    In der Berechnung wird üblicherweise ein durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt sowie Zu- und Abschläge bei den einzelnen Vergleichssegmenten vorgenommen. Wenn also das Bewertungsobjekt ein jüngeres Baujahr zum Vergleichswert aufweist, dann wird ein Zuschlag in bestimmter Prozenthöhe auf den Wert dieser Immobilie vorgenommen. Dieser sollte unter 35 Prozent liegen, damit das Objekt als Vergleichswert zugelassen ist.

    Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

    Das Vergleichswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn es erzielte Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien oder Grundstücken gibt. Insbesondere bei selbst genutzten Wohnobjekten und unbebauten Grundstücken findet das Vergleichswertverfahren Anwendung, da es hierzu in der Regel eine ausreichende Datenmenge gibt.

    Folgende Immobilientypen eignen sich typischerweise für das Vergleichswertverfahren: 

    • Einfamilienhäuser 
    • Doppelhaushälften 
    • Reihenhäuser 
    • Eigentumswohnungen 

    Am besten nutzbar wird das Vergleichswertverfahren dann, wenn es eine Vielzahl an ähnlichen Objekten in derselben Region gibt – Häusern, Wohnungen oder Grundstücken. Denn je größer die Datenbasis für den Vergleich ist, desto präziser ist auch das Ergebnis.

    hint
    Abgrenzung zu anderen Wertermittlungsverfahren

    Bei nicht selbst genutzten Objekten, die der Vermietung dienen, steht die Rendite im Mittelpunkt des Interesses. Daher wird hier bevorzugt das Ertragswertverfahren genutzt. Ist ein Objekt schwer mit anderen Liegenschaften vergleichbar, wird die Substanz bewertet. Das ist über das Sachwertverfahren möglich.

    Das Finanzamt nutzt das Vergleichswertverfahren häufig, wenn aus steuerlichen Gründen der Immobilienwert ermittelt werden muss, etwa im Zuge einer Erbschaft, Scheidung oder Schenkung. Voraussetzung ist auch hier, dass eine ausreichend große Datenmenge vorliegt, um einen realistischen Vergleichswert zu haben.


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    Was sind wichtige Faktoren für das Vergleichswertverfahren?

    In § 25 ImmoWertV ist geregelt, dass es für das Vergleichswertverfahren genügend vergleichbare Objekte geben muss. Was dabei genau verglichen wird, zeigt die folgende Übersicht: 

    Einflussfaktoren bei Immobilien

    • Art und Größe des Gebäudes:  
      Handelt es sich um eine Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie? Wie groß ist sie? 
    • Bauweise und energetischer Zustand:
      Welche Bauweise liegt dem Haus zugrunde? Handelt es sich um ein besonders energieeffizientes Haus? Wann wurde das Gebäude errichtet? 
    • Ausstattungsqualität und Gestaltung: 
      Wie hochwertig ist die Immobilie ausgestattet? Wie ist sie außen und innen gestaltet? 
    • Restnutzungsdauer:  
      Wie ist der Zustand der Immobilie? Wie lange lässt die Immobilie sich bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch nutzen? 
    • Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen der freien Verfügung:  
      Inwiefern ist die Nutzung der Immobilie eingeschränkt? Steht die Immobilie beispielsweise unter Denkmalschutz? Gibt es Einschränkungen wie Wegerechte? 
    • Art und Verwendung der Nachbarschaftsliegenschaften:  
      Was zeichnet das direkte Umfeld der zu bewertenden Immobilie aus? 
    • Wie hoch ist der Ertrag durch die Vermietung (sofern vermietet)?

    Einflussfaktoren bei Grundstücken 

    • Lage und Grad der Erschließung:
      Wo genau liegt das Grundstück? Ist es erschlossen und bereits verbunden mit dem Strom-, Wasser- und Abwasser- netz? Gibt es eine Straße und sind Kommunikationsleitungen vorhanden? 
    • Bodenbeschaffenheit und Bodenschätze: 
      Ist der Boden geeignet, um ein Bauwerk 
      zu tragen? Weisen Bodenproben auf Altlasten oder 
      Bodenschätze in der Erde hin? 
    • Mikrolage und Größe:
      Wie groß ist das Grundstück? In welche Himmelsrichtung ist es ausgerichtet? Wie hoch sind Lärmbelästigung und Luftemissionen? Wie ist das Grundstück gestaltet? 
    • Bau- und planungsrechtliche Einschränkungen:  
      Ist die Baufreiheit in irgendeiner Form eingeschränkt? 
    • Nutzungsbeschränkungen: 
      Sind in Abteilung II des Grundbuchs Verbote bezüglich der Nutzung des Grundstücks eingetragen? Ist die Baufreiheit eingeschränkt, die Nutzungsarten vorgegeben? 
    tipp
    Angebot und Nachfrage als Einflussfaktor

    Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage wirkt sich unmittelbar auf den Verkehrswert (auch Marktwert genannt) von Immobilien und Grundstücken aus. Je höher die Nachfrage, desto höher liegen auch die erzielten Kaufpreise. Das bedeutet, dass theoretisch zwei komplett identische Immobilien je nach Standort unterschiedlich viel wert sein können.

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    Einschätzung der Datenlage vom Marktführer
    Ausblick zur Preisentwicklung deutschlandweit

    Indirektes Vergleichswertverfahren: Anwendung und Rechnung

    Sind ähnliche Objekte gefunden, beginnt der eigentliche Vergleich. Je nachdem, ob die eigene Immobilie gegenüber dem Vergleichsobjekt einen Vor- oder Nachteil besitzt, werden Zu- und Abschläge erteilt.

    Beispiel: Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren

    Vergleichskriterien  Vergleichsobjekt Bewertungsobjekt Zu- und Abschläge
    Wohnfläche 95 qm 105 qm  
    Preis pro qm  2.000 € 2.000 €  
    Etage 1. Etage 1. Etage  
    Ausstattung gehoben durchschnittlich -8 %
    Baujahr 2000 1995 -2 %
    Baulicher Zustand baujahrestypisch baujahrestypisch  
    Vermietung nein nein  
    Errechneter Wert 190.000 € 210.000 € -
    21.000 € =
    189.000 €
    in Summe:
    -21.000 €

    Hinweis: Diese Beispielrechnung dient lediglich zur Veranschaulichung des Rechenprinzips des indirekten Vergleichswertverfahren und erhebt weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Richtigkeit.


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    Direktes Vergleichswertverfahren: Formel und Beispielrechnung

    Angenommen, Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen sie hinsichtlich einer möglichen Erbschaftssteuer bewerten. Es gibt eine Immobilie, die Ihrer sehr ähnlich ist, weswegen sich das direkte Vergleichswertverfahren anbietet. Bis auf die Wohnflächenzahl sind Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt identisch. Mit der folgenden Formel ließe sich das direkte Vergleichswertverfahren anwenden:

    Formel für das direkte Vergleichswertverfahren: 

    Kaufpreis des Vergleichsobjekts 

    / Wohnfläche des Vergleichsobjektes 

    x Wohnfläche des Bewertungsobjekts 

    = Verkehrswert 

    Für die Beispielrechnung eines direkten Vergleichswertverfahrens legen wir folgende Werte fest:

    Kaufpreis des Vergleichsobjekts 350.000 € 
    Wohnfläche des Vergleichsobjekts 125 qm
    Wohnfläche des Bewertungsobjekts 115 qm
    Berechnung (direktes Vergleichswertverfahren) 350.000 € / 125 qm x 115 qm
    Verkehrswert des Bewertungobjekts 322.000 €

    Hinweis: Diese Beispielrechnung dient lediglich zur Veranschaulichung des Rechenprinzips des direkten Vergleichswertverfahren und erhebt weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Richtigkeit.


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    Vergleichswertverfahren: Die Vorteile und Nachteile

    Auch wenn das Vergleichswertverfahren in der Praxis das Marktgeschehen im Vergleich zu anderen Wertermittlungsverfahren am besten abbildet, hat es auch Nachteile. In der folgenden Übersicht haben wir die Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens zusammengefasst:

    Vorteile des Vergleichswertverfahrens

    • zuverlässige und leicht nachvollziehbare Methode
    • optimaler Abgleich des Immobilienwertes mit dem aktuellen Marktniveau  
    • keine „rein theoretische“ Berechnung, sondern echte Marktdaten als Basis der Wertermittlung 
    • sehr gut geeignet für privates Wohneigentum und unbebaute Grundstücke 

    Nachteile des Vergleichswertverfahrens

    • erschwerte Anwendung bei fehlenden oder zu wenigen Vergleichswerten 
    • bei besonders komplexen oder ungewöhnlichen Gebäuden weniger geeignet 
    • bei vermieteten Immobilien bietet sich eher das Ertragswertverfahren an.

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    Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24 können Sie online den Immobilienwert berechnen. Dank der umfangreichen Datenbank und der ausgeklügelten KI ist es möglich, passende Vergleichsobjekte für die Wertermittlung zu finden. Der Rechner nutzt das Vergleichswertverfahren, indem er die Berechnungen auf eine umfassende Datenlage basiert und so eine präzise Wertschätzung Ihrer Immobilie vornehmen kann.


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    FAQ: Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren

    Was ist das Vergleichswertverfahren?

    Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Immobilienbewertung. Vorgaben zur Anwendung sind in der ImmoWertV ab § 24 zu finden. Im Kern werden Kaufpreise von Objekten als Vergleichswerte herangezogen, die hinreichend ähnliche Merkmale in Bezug auf z. B. Lage, Wohnfläche und Ausstattung haben.

    Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

    Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Immobilien verwendet. Als besonders gut vergleichbare Wohnobjekte gelten Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen. Aber auch bei unbebauten Grundstücken findet das Vergleichswertverfahren regelmäßig Anwendung. 

    Wie berechne ich den Vergleichswert?

    Als Basis dienen die Kaufpreise anderer, ähnlicher Immobilien oder Grundstücke aus der jeweiligen Region. Während beim direkten Vergleichswertverfahren ein oder mehrere Kaufpreise als Vergleichswert herhalten, sind beim indirekten Vergleichswertverfahren die statistischen Auswertungen der Kaufpreissammlungen von örtlichen Gutachterausschüssen heranzuziehen.

    Wann kommt das Vergleichswertverfahren für Immobilien zum Einsatz?

    Das Vergleichswertverfahren für Immobilien wird genutzt, wenn der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt werden soll, etwa im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung. Voraussetzung sind genügend vergleichbare Immobilien.

    Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren – wann brauche ich was?

    Selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke werden über das Vergleichswertverfahren bewertet, sofern genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind. Mit dem Ertragswertverfahren berücksichtigt man die Rendite von vermieteten Objekten, beim Sachwertverfahren spielt der Sachwert – beispielweise bei kostspieligen Villen - eine übergeordnete Rolle.

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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