Was ist eine Modernisierung?

Grundsätzlich entscheidet der Vermieter, ob modernisiert wird. Als Modernisierung gelten daher alle baulichen Maßnahmen des Vermieters zur Wohnwertverbesserung und Energieeinsparung. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) legt der Vermieter genau fest, ob und in welchem Umfang er das Haus oder die Wohnung modernisiert.

Entscheidet er sich für Modernisierungs-Maßnahmen, muss er die Arbeiten seinen Mietern gegenüber ankündigen, und zwar spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich oder in Textform. Textform bedeutet, dass nach wie vor mündliche oder telefonische Ankündigungen nicht ausreichend sind. Bei einer Textform-Erklärung ist aber die Unterschrift nicht mehr zwingend erforderlich, so dass die Modernisierungsankündigung auch per Telefax oder E-Mail verschickt werden kann. Wichtig ist dabei nur, dass das Ende der schriftlichen Erklärung erkennbar ist.

Modernisierung kann zu Mieterhöhung führen
Die Modernisierungsankündigung muss dem Mieter alle notwendigen Informationen geben, damit er prüfen kann, welche Maßnahmen geplant sind und ob er derartige Arbeiten überhaupt dulden muss. Das Ankündigungsschreiben muss deshalb Informationen darüber enthalten, was der Vermieter im Einzelnen durchführen will sowie konkrete Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten enthalten. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter nämlich die Miete erhöhen. Es dürfen dabei 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Der Vermieter muss aber nur den voraussichtlichen Umfang und den voraussichtlichen Beginn der Arbeiten mitteilen. Fehlende oder unzureichende Angaben im Vermieterschreiben machen die Ankündigung nach Angaben des Deutschen Mieterbundes unwirksam.

Schönheitsreparaturen oder andere Reparaturen sind keine Modernisierungen
Zur Durchführung von Reparaturen ist der Vermieter aber verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen. Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen.

Ablehnung der Modernisierung möglich
Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.