Untervermietung ohne Erlaubnis

Im zugrunde liegenden Fall entschied der Bundesgerichtshof (BGH) darüber, ob die aufgrund einer nicht genehmigten Untervermietung ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters wirksam war.

Wer wohnt schon gerne allein? Bei einer ungenehmigten Untervermietung ist Ärger mit dem Vermieter aber oft vorprogrammiert. ©iStockphoto.com/nuno

Untervermietung verletzt mietvertragliche Pflichten

Die Untervermietung einer Wohnung durch den Mieter ohne die vorherige Einholung einer Erlaubnis des Vermieters ist als eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten zu qualifizieren. Dies bestätigte der BGH erneut in einem aktuellen Urteil. Dies gilt auch unabhängig davon, ob dem Mieter nach dem geschlossenen Mietvertrag ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zustand.

Einzelfallbezogene Prüfung

Allerdings rechtfertigt eine nicht genehmigte Untervermietung des Mieters bei einem gleichzeitig bestehenden Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis nicht auch automatisch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Inwieweit eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein kann, ist grundsätzlich anhand einer Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei sind aber auch die Gründe zu berücksichtigen, die den Mieter zu der nicht genehmigten Untervermietung veranlasst haben.

Kündigung kann rechtsmissbräuchlich sein

Eine ordentliche Kündigung, die auf die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung gestützt ist, kann unter Umständen sogar rechtsmissbräuchlich sein. Ist die Kündigung allein mit der nicht genehmigten Untervermietung begründet, obwohl der Vermieter eine Erlaubnis hätte erteilen müssen, liegt hierin ein Verstoß gegen das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens. Eine Kündigung wäre dann jedenfalls nicht wirksam. (JOH)

(BGH, Urteil v. 02.02.2011, Az.: VIII ZR 74/10)