Kündigungsausschluss-Klausel rechtens?

Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass eine zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelte Vertragsregelung wirksam ist, wonach der Mieter einseitig für die Dauer von fünf Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet.

Widerspruch zur Mietrechtsreform

Zeitmietvertrag, lange Kündigungsfrist, begrenzter Kündigungsausschluss - die Unterscheidung ist oft nicht nachvollziehbar.

Das ist laut dem DMB paradox. Der Gesetzgeber hatte mit der Mietrechtsreform 2001 die einfachen, zeitlich befristeten Mietverträge abgeschafft. Gleichzeitig hat er die Kündigungsfristen für Mieter auf höchstens drei Monate begrenzt und bestimmt, dass anders lautende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unzulässig sind.

Dagegen führte der Bundesgerichtshof mit den hier thematisierten Entscheidungen - quasi durch die Hintertür - die einfachen Zeitmietverträge und die langen Kündigungsfristen für Mieter wieder ein. Die spitzfindige Unterscheidung zwischen Zeitmietvertrag, langer Kündigungsfrist und begrenztem Kündigungsausschluss ist für den Großteil der Mieter nicht nachvollziehbar. Denn das Ergebnis ist immer das Gleiche: Langfristige Fesselung an den Mietvertrag.

Wer einen Mietvertrag abschließt, muss unterscheiden:

• "Die Kündigungsfrist beträgt zwölf Monate."
Unwirksam, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.

• "Der Mietvertrag läuft vom 1. Oktober 2011 bis 30. September 2012."
Unwirksamer Zeitmietvertrag, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.

• "Mieter und Vermieter verzichten für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages."
Wirksamer Kündigungsausschluss.

• "Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31. Dezember 2011 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar."
Wirksamer Kündigungsausschluss.