Heizungsausfall als fristloser Kündigungsgrund

Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn die gemieteten Räume erhebliche Mängel aufweisen und der Vermieter diese Mängel trotz Fristsetzung nicht abstellt, entschied das Oberlandesgericht Dresden (Az. 5 U 260/02).

Grund für die Kündigung waren ständige Heizungsausfälle in den Wintermonaten. Der Argumentation des Vermieters, der Kündigungsgrund sei letztlich verwirkt, weil der Mieter den Mangel seit Jahren kenne, die Heizung auch in den Vorjahren wiederholt ausgefallen sei, folgte das Oberlandesgericht nicht. Diese Mängel hatte der Mieter immer sofort angezeigt, der Vermieter hatte die Störungen jeweils kurzfristig behoben.

Mangel der Wohnung nur scheinbar beseitigt
Hieraus, so das Oberlandesgericht Dresden, könne nicht abgeleitet werden, der Mieter habe trotz Kenntnis des Mangels über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos weiter die Miete gezahlt. Letztlich hätte der Mieter nach Beseitigung der Störungen davon ausgehen können, der Mangel sei beseitigt. Hinzu komme, dass im Gegensatz zu den vorausgegangenen Wintern die Störung an der Heizung gehäuft und innerhalb weniger Wochen wiederholt erst im Winter 2001/2002 aufgetreten seien, so dass nach den Vorkommnissen der Vorjahre die Erkenntnis beim Mieter eintrat, dass die Heizungsanlage grundlegende Mängel aufweisen müsse.

Miet-Mangel kann erst später erkannt werden
Der Mieter hat erst dann Kenntnis von einem Mangel der Mietsache, wenn auch dessen konkrete Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit für ihn offen zu Tage treten. Das bedeutet bei nur vereinzelt auftretenden Störungen, dass der Mieter erst dann den Mangel richtig erkennt, wenn auch Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung überschaut werden können.