Mieterhöhung - viele Gründe, viele Bedingungen

Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter den Mietzins in den unterschiedlichsten Situationen anheben. Nur wenn eine Mieterhöhung explizit und ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen ist, hat er dieses Recht nicht. Welche verschiedenen Arten der Mieterhöhung gibt es? Wann ist eine Mieterhöhung zulässig und was kann der Mieter in diesem Fall tun? Hierüber informiert die Redaktion von anwalt.de.

Vertragliche Grundlage

Vertragliche Grundlage Eine Mieterhöhung kann vertraglich vereinbart werden. ©Fotolia.com/M&S Fotodesign

Abgesehen vom sozialen Wohnungsbau gilt im Mietrecht der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Dementsprechend lässt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in bestimmten Fällen die Vereinbarung einer Mieterhöhung vorab zu. Bei der Indexmiete (§§ 557 Abs. 1, 557b BGB) wird vereinbart, dass sich die Miete nach dem Preisindex richtet, der vom Bundesamt für Statistik für die Lebenshaltung aller privater Haushalte ermittelt wird. Häufiger wird die sog. Staffelmiete (§§ 557 Abs. 2, 557a BGB) vereinbart, bei sich der Mietzins automatisch nach einem bestimmten Zeitraum erhöht. Zum Schutz des Mieters erkennt das Gesetz solche Mieterhöhungsvereinbarungen vorab nur an, wenn sie schriftlich verfasst sind und bestimmte Voraussetzungen erfüllen; zum Beispiel muss bei der Staffelmiete eine Frist bei den Zeitintervallen beachtet werden und sie muss begründet sein.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Ortsübliche Vergleichsmiete Eine Mieterhöhung ist beispielsweise anhand des Mietspiegels möglich. ©Fotolia.com/Doc RaBe

Neben der vertraglichen Vereinbarung kann eine Mieterhöhung auch nach dem Gesetz erfolgen. Das bedeutet, die Erhöhung kann per Gesetz erzwungen werden.
Um nach Ablauf einer gewissen Zeit die Miete an die regionalen Wohnungsmarktverhältnisse anzupassen, kann die Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß den §§ 558ff. BGB erfolgen.
Bei einer Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter zwar nicht einfach einseitig eine Erhöhung verlangen. Sofern bei der Erhöhung aber alle rechtlichen Voraussetzungen, wie etwa die Schriftform, die Kappungsgrenze etc., eingehalten sind, hat er die Möglichkeit, die Zustimmung des Mieters einzuklagen, wenn dieser sie verweigert hat.

Erhöhung nach Modernisierung

Erhöhung nach Modernisierung Die Miete kann bei einer Sanierung erhöht werden. ©Fotolia.com/montebelli

Des Weiteren ist der Vermieter bei einer Modernisierung gemäß den §§ 559ff. BGB zur Mieterhöhung berechtigt, wenn die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. In diesem Fall kann der Vermieter die Erhöhung sogar einseitig erklären und ist nicht auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. Eine wichtige Voraussetzung ist jedoch, dass es sich bei der Modernisierung um eine Baumaßnahme gemäß der §§ 559ff. BGB handelt. Reine Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten berechtigen dagegen nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Erhöhung wegen Betriebskosten

Erhöhung wegen Betriebskosten Steigen die Nebenkosten, darf auch die Pauschale erhöht werden. ©Fotolia.com/Digitalpress

Schließlich lässt das Gesetz auch eine Anhebung der Miete für den Fall zu, dass sich die Betriebskosten verteuert haben. Das ist bei allen Mietverhältnissen möglich, für die eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde. Umgekehrt ist eine Reduzierung ebenfalls möglich, falls sich die Kosten gesenkt haben. Das Mietrecht lässt eine Kombination der gesetzlichen Mieterhöhungsvarianten miteinander zu. Eine Mieterhöhung kann sowohl wegen der Modernisierung als auch wegen der Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete erfolgen und die Nebenkostenpauschale kann angehoben werden, wenn die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Kündigungsrecht des Mieters

Kündigungsrecht des Mieters Zum Schutz vor finanzieller Überforderung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. ©Fotolia.com/Gina Sanders

Wird die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst oder wegen einer Modernisierung angehoben, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Denn es gibt Fälle, bei denen die Mieterhöhung zu einer erheblichen finanziellen Überforderung des Mieters führen kann. Er darf dann innerhalb von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens des Vermieters das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter sogar zu, wenn die Mieterhöhung an sich den rechtlichen Anforderungen gerecht wird. (Esther Wellhöfer/WEL)

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