Abmahnung; fristlose Kündigung

Unter bestimmten Umständen ist Mietern selbst eine Einhaltung von verkürzten Kündigungsfristen nicht zumutbar. Sie können in diesem Fall außerordentlich, das heißt fristlos kündigen und ausziehen. Über den Auszugstermin hinaus müssen sie dann keine Miete mehr zahlen.
Die Voraussetzungen für eine solche fristlose Kündigung liegen vor, wenn die Wohnung vom Vermieter nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird.

Gleiches gilt, wenn Mietern nach dem Einzug der Gebrauch an der Wohnung oder an Teilen der Wohnung wieder entzogen wird. Das kann z.B. dadurch geschehen, dass der Vermieter ein Zimmer der eigentlich vermieteten Wohnung ohne Zustimmung der Mieter weiter selbst nutzen oder mitnutzen will. In beiden Fällen müssen die Vermieter aber vorher abgemahnt worden sein (möglichst schriftlich und unter Einräumung einer ausreichenden Frist). Ein nur um wenige Tage verzögerter Einzug stellt normalerweise noch keinen Kündigungsgrund dar. Eine fristlose Kündigung ist hingegen gerechtfertigt, wenn das Bewohnen von Räumen der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Ein klassisches Beispiel sind hier feuchte Wände oder ein großflächiger Schimmelbefall von Wohnungswänden.
Dies gilt natürlich nicht, wenn die zu der Gesundheitsgefährdung führenden Mängel vom Mieter selbst verschuldet wurden. Falls sie damit nichts zu tun haben, steht den Mietern selbst dann ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn sie bereits bei Vertragsschluss vom gesundheitsgefährdenden Zustand der Wohnung wussten.
Ein weiterer Kündigungsgrund ist gegeben, wenn von den Vermietern schwerwiegende Belästigungen ausgehen oder sie den Hausfrieden auf andere Weise stören. Als Gründe für eine fristlose Kündigung gelten auch unerlaubtes Eindringen des Vermieters in die Wohnung (z.B. mit einem Zweitschlüssel) oder unzumutbare Belästigungen durch andere Hausbewohner. Die Anwendungsmöglichkeiten dieses Gesetzes sind sehr vielfältig. Der Mieter braucht keine der genannten oder ähnliche Beeinträchtigungen hinzunehmen und kann das Mietverhältnis nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. In der Abmahnung muss dem Vermieter vorher allerdings eine Frist eingeräumt worden sein, um ihm die Chance zu geben, die Beeinträchtigungen abzuschaffen.