Mieterhöhung; ortsübliche Vergleichsmiete; Überlegungsfrist

Fast zwei Millionen Mieterhöhungen werden jährlich von Deutschlands Vermietern verschickt, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin. Viele dieser Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme sind unzulässig oder falsch bzw. gar nicht begründet und damit unwirksam. Mieter, die voreilig und ohne sorgfältige Prüfung eine derartige Mieterhöhung akzeptieren, verschenken jedes Jahr Millionen Euro.

Das Wichtigste im Überblick - Die DMB-Mieterhöhungs-Checkliste

• Richtiger Absender? Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Haus- oder Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein, Erben müssen einen Erbschein vorweisen können, sonst dürfen sie die Miete nicht erhöhen.
• Schriftlich? Mündliche oder telefonische Mieterhöhungen reichen nicht aus. Die schriftliche Mieterhöhung muss von allen Vermieters stammen.
• Richtig adressiert? Die Mieterhöhung muss zum Beispiel bei Ehepaaren oder Mitgliedern einer Wohngemeinschaft an alle Mieter adressiert sein.
• Textform? Vermieter können Mieterhöhungen auch in "Textform" schicken. Diese Mieterhöhungen müssen dann nicht mehr unterschrieben werden. Es reicht aus, wenn am Ende der Textform-Erklärung die "Nachbildung einer Namensunterschrift" erkennbar ist, zum Beispiel als Faksimile, oder hier eine maschinelle Unterschrift steht.
• Mieterhöhung von Bevollmächtigtem? Der Vermieter kann Anwälte, Hausverwaltung oder Eigentümervereine bevollmächtigen, für ihn die Mieterhöhungserklärung abzugeben. Dann muss der Mieterhöhung aber die Original-Vollmachtsurkunde beiliegen. Fehlt sie, kann die Mieterhöhung zurückgewiesen werden. Der Mieter hat höchstens 14 Tage Zeit.
• Jahressperrfrist eingehalten? Nach Einzug in die Wohnung oder nach der letzten Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete müssen mindestens 12 Monate liegen, sonst ist die Erhöhung unwirksam.
• Begründung? Der Vermieter muss begründen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Er kann sich dabei auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigen-Gutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen.
• Qualifizierter Mietspiegel? Das sind Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mietervereinen und Eigentümervereinen anerkannt worden sind. Der Vermieter muss sich - soweit vorhanden - auf diesen Typ Mietspiegel bei der Begründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich mit angeben.
• Vergleichswohnung? Oft sind Vergleichswohnungen tatsächlich nicht vergleichbar. Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen müssen angegeben sein. Vergleichswohnungen sind meist überteuert. Ist ein Mietspiegel vor Ort vorhanden, muss dieser immer zum Vergleich mit herangezogen werden. Die Zahlen eines qualifizierten Mietspiegels muss der Vermieter angeben.
• Gutachten? Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigefügt sein. Es muss von einem vereidigten und bestellten Sachverständigen stammen. Auch hier gilt: Wenn möglich, immer mit den Werten des Mietspiegels vergleichen. Die Zahlen eines qualifizierten Mitspiegels muss der Vermieter als Vergleich angeben.
• Mietspiegel? Beim Mieterverein erhalten Mieter einen Mietspiegel und können so prüfen, ob der Vermieter die Wohnung nach Lage, Baujahr, Ausstattung, Grüße usw. richtig eingruppiert hat. Bei Preisspannen kann vom Mittelwert ausgegangen werden. Alles andere ist besonders zu begründen.
• Wohnungsgröße? Hier muss geprüft werden, ob die im Mieterhöhungsschreiben angegebene Wohnungsgröße stimmt. Es kommt auf die tatsächliche Wohnungsgrüße an.
• Kappungsgrenze berücksichtigt? Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze für Mieterhöhungen. Selbst, wenn die Vergleichsmiete drastische Mietsprünge zulassen würde und die bisherige Miete niedrig ist, innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Verglichen werden muss die Miete, wie sie der Vermieter für die Zukunft fordert, mit der Miete, die der Mieter vor drei Jahren (drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung) gezahlt hat.
• Überlegungsfrist nutzen? Der Mieter hat ausreichend Zeit zu prüfen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht: Den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält und die beiden nachfolgenden Monate.
• Zustimmung erteilen? Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Der Mieter kann der Mieterhöhung auch nur zum Teil zustimmen. Will der Vermieter die Mieterhöhung durchsetzen, muss er klagen.