Vergleichswertverfahren bei Immobilienbewertung

Das Vergleichsverfahren gilt als eines der drei klassischen, in Deutschland angewandten Wertermittlungsverfahren. Ihm zur Seite stehen noch das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.

Jedoch ist das Vergleichswertverfahren besonders beliebt, da es gegenüber den anderen beiden Verfahren den Vorteil hat, die aktuelle Marktlage in die Berechnungen mit einzubeziehen und über den Weg des Vergleichs einen objektiven Überblick über den momentanen Verkehrswert einer Immobilie bietet.

Das Vergleichswertverfahren dient der Bewertung bebauter sowie unbebauter Grundstücke und basiert auf der Methode gleichwertige Immobilien und Grundstücke miteinander zu vergleichen. Bei den Immobilien handelt es sich zumeist um Wohneigentum, das vom Eigentümer selbst genutzt wird, wie dies z.B. bei Eigentumswohnungen bzw. Ein- oder Zweifamilienhäuser der Fall ist.
Mithilfe des Vergleichswertverfahrens ist es möglich, den Marktwert des jeweiligen Grundstücks zu ermitteln. Dabei ist es von Vorteil, wenn sich die zu vergleichenden Objekte in der gleichen Region, besser noch im gleichen Einzugsgebiet befinden und sich in Größe und Ausstattung ähneln. Zudem muss darauf geachtet werden, in welchem Zeitraum die Vergleichsobjekte bewertet wurden, um sich an einem aktuellen Marktwert orientieren zu können.

Wenn man sich für das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung entscheidet, ist zunächst der Wert von Grund und Boden zu ermitteln. Dieser lässt sich der Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse entnehmen. Um die Kaufpreissammlung einzusehen, muss man vorab Einsicht beantragen.
Als aussagekräftig gilt eine Kaufpreissammlung meist erst, wenn sie mindestens zehn Bewertungen vergleichbarer Grundstücke umfasst. Um sich hinsichtlich des Bodenrichtwerts einen Einblick zu verschaffen, geben auch Bodenrichtwertkarten, die von Städten und Gemeinden entworfen wurden, Auskunft. Aus diesen Karten ist zu ersehen, welcher Wert für Grundstücke in unterschiedlichen Lagen festgelegt wurde.

Auch für die baulichen Objekte, die sich auf dem Grund und Boden befinden, kann man die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse als Grundlage für Berechnungen hinzunehmen.
Alternativ dazu werden auch bisweilen die Grundstücksmarktberichte bzw. die Ergebnisse eigener Marktrecherchen zur Wertermittlung der Bauwerke herangezogen. Zudem fließen natürlich auch noch verschiedene Aspekte zur Betrachtung des Objekts mit ein, wie z.B. die Infrastruktur, die Ausstattung und der bauliche Zustand.

Unterschiede zu anderen Verfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eines von den 3 Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Gleichzeitig ist es das einzige, welches die aktuellen Marktverhältnisse widerspiegelt.

Vorteile

• Spiegelt aufgrund der Berechnungsbasis den tatsächlichen Verkehrswert wider 
• Zuverlässiges und leicht nachvollziehbares Wertermittlungsverfahren 

Nachteile

• Oft fehlt in der Praxis eine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten
• Wertermittlungsergebnis unterliegt viel stärker den Schwankungen des Marktes als der Sach- oder Ertragswert und stellt somit eine Momentaufnahme dar