Der Bauträgervertrag - das sollte er beinhalten

Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger erwerben, so schließen Sie einen Bauträgervertrag. Die Rechtsgrundlage für diesen Vertrag bildet das BGB, die Makler- und Bauträgerverordnung sowie die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen.
Wie bei jedem Vertrag, kommt es beim Bauträgervertrag vor allem auf den Inhalt an, den Sie möglichst mit kompetenter Hilfe überprüfen sollten. Folgendes sollte der Vertrag auf jeden Fall beinhalten:

Umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung:

Wichtigster Bestandteil des Vertrages ist eine umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung, die exakt festlegt, welche Arbeiten, Qualitäten und Produkte geleistet werden. Was hier fehlt, braucht nicht erbracht zu werden, kann nur schwer eingefordert werden oder kann zu zusätzlichen Kosten und weiteren Verträgen mit möglicherweise anderen Vertragspartnern führen! Das sollte vermieden werden.

Exakte Pläne im Maßstab von mindestens 1:50 von Grundrissen, Schnitten und Grundstück aus denen maßgenau sämtliche Festlegungen der Hausanlage, wie Lage und Größe der Türen oder Fenster nachzuvollziehen sind, sollten der Baubeschreibung beiliegen.

Übersichtliche Kosten:

Ein transparenter Kostenplan der ergänzend zur Baubeschreibung genau festlegt, welche Leistungen der Preis enthalten wird. (z.B. Welche Erschließung auf dem Grundstück, Bodengutachten)

Pauschalpreisbindung:

Lassen Sie sich eine bedingungslose Pauschalpreisbindung bis zur Abnahme, aber mindestens für 15 Monate nach Vertragsabschluß zusichern.

Sonstige Inhalte:

Besprechungsprotokolle, Skizzen, Veränderungsvorschläge, Extrawünsche und mündliche Zusagen des Bauträgers sollten immer mit in den Vertrag aufgenommen werden.

Angaben zu den Zahlungsmodalitäten:

Abschlagszahlungen: Die Festlegungen zu baufortschrittabhängigen Abschlagszahlungen ist sehr wichtig. Bei Mängelfeststellung oder unvollständigen Bauphasen kann das Geld zurückgehalten werden bis zur vertraglichen Erfüllung, wenn die Mängel wesentlich sind. Sonst in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten eines anderen Unternehmers. Die maximale Höhe der Abschlagszahlungen für einzelne Bauabschnitte sind in der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen geregelt, die auf die MaBV verweist, und stellen sich folgendermaßen dar:

nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten 40%
nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 8%,
nach Rohinstallation der Heizungsanlagen 3%,
nach Rohinstallation der Sanitäranlagen 3%,
nach Rohinstallation der Elektroanlagen 3%,
nach Fenstereinbau, einschließlich Verglasung 10%,
nach Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 6%,
nach Estricharbeiten 3%,
nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4%,
nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 12%,
nach Fassadenarbeiten 3% und
nach der vollständigen Fertigstellung 5%.

Beachten Sie, dass diese Zahlungen immer vom Baufortschritt abhängen und nicht zeitlich abhängig vereinbart werden! Einschließlich der hinzukommenden Grundstücksrate dürfen maximal sieben Raten vereinbart werden.

Baudokumentation:

Schließen Sie eine Vereinbarung über die Aushändigung von Schriftverkehr, Ausschreibungen, Genehmigungen, Bautagebuch, Abnahmeprotokolle, sämtlicher Planunterlagen und Berechnungen der Ausführungs- bzw. Werkplanung aller an der Planung beteiligter, wie Architekt, Tragwerksplaner, Heizungs-, Sanitär- und Elektroingenieure mit dem aktuellsten Stand. Diese Unterlagen sind generell wichtig für sie als Hauseigentümer aber besonders für eventuelle Gewährleistungsansprüche oder zukünftige Umbauten.

Fristen:

Treffen Sie verbindliche Festlegungen des Baubeginns und der Baufertigstellung. Dabei muss der Zustand bei Baufertigstellung klar definiert sein. Wird etwa nur "bezugsfertig" oder "schlüsselfertig" vereinbart, so kann das bedeuten, dass die Fenster und Türen eingebaut sind und das Haus dicht ist, der Ausbau aber noch nicht komplett beendet ist. Das Haus ist dann aber schon bezugsfertig und wird Ihnen übergeben obwohl noch einige Bauarbeiten getätigt werden. Sie müssten also einige Zeit auf der Baustelle leben.

Sicherheiten:

Verlangen Sie eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft von der Bank der Bauträgers und nehmen Sie diese in den Vertrag auf..

Gewährleistung:

Bei Verträgen nach BGB sind das fünf Jahre nach Abnahme. Bei größeren Anlagen werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum oft getrennt abgenommen. Die VOB/B sieht derzeit nur vier Jahre vor. Das ist – sofern der Bauträger die VOB/B gegenüber Verbrauchern verwendet – unwirksam, so dass auch hier 5 Jahre gelten. In der Regel findet sich bei VOB/B-Verträgen daher sowieso eine gesonderte Verlängerung auf 5 Jahre. Es lohnt sich immer zu verhandeln. Ein Unternehmer, der sich seiner Qualität bewusst ist, gibt jedenfalls für Teile der Bauleistung gerne auch mehr als fünf Jahre Gewährleistung.

Ausbaustufen:

Eigenleistungen müssen, wenn sie gewünscht und machbar sind, detailliert aufgeführt werden, damit es nicht zu Streitfällen kommt. Die Angaben dazu, wo sie Eigenleistung (z.B. Estricharbeiten im Erdgeschoss, Innenwände Verputzen) erbringen und unter welchen Bedingungen, (z.B. Verwendung eigenen Materials oder Material vom Bauunternehmer, fachliche Betreuung oder alles in Eigenregie) können in der Baubeschreibung stehen oder auf einem eigenen Vertragsdokument.

Zusätzliche Kosten verhindern:

Der Nachweis über die Zahlung des Erschließungskostenbeitrages an die Gemeinde sollte erbracht sein und eine entsprechende Erklärung im Vertrag nicht fehlen.

Baugenehmigung:

Nicht fehlen darf eine Kopie des amtlich genehmigten Bauantrages. Dies sichert sie vor dem Erwerb eines illegal errichteten Bauwerks ab, welches sie im schlimmsten Fall wieder abreißen müssten.

Übergang des Eigentums:

In der Regel wird vereinbart, dass das Haus erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises in das Eigentum des Käufers übergeht. Erst dann wird die Eintragung im Grundbuch geändert und erst dann gehört das schon bezahlte Haus wirklich dem Käufer.