Rest­schuld beim Immobilienkredit: Be­rech­nung & Tipps

Die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen hängt in erster Linie von zwei Faktoren ab: der vereinbarten Laufzeit und dem Tilgungssatz.

Dabei gilt: Je kürzer die Laufzeit und je geringer der Tilgungssatz sind, desto höher wird die Restschuld ausfallen. Werden beispielsweise für ein Baudarlehen in Höhe von 200.000 Euro und einem Zinssatz von 3,0 Prozent eine 15-jährige Zinsbindung sowie ein Tilgungssatz von 1,0 Prozent vereinbart, beträgt die Restschuld am Ende der Laufzeit immerhin noch rund 162.000 Euro.

Würden für diesen Kreditbetrag über die ganze Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung die gleichen Konditionen vereinbart, würde es fast 50 Jahre dauern, bis das Baudarlehen vollständig zurückgezahlt wäre. Bei einer längeren Laufzeit von 20 Jahren und einem höheren Tilgungssatz von 2,0 Prozent reduziert sich die Restschuld hingegen auf rund 90.600 Euro. Und die Tilgung des gesamten Darlehens würde bei gleichen Konditionen nur wenig mehr als 30 Jahre in Anspruch nehmen.

Vor allem in Zeiten günstiger Baufinanzierungszinsen raten Experten dazu, einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren, da so das Darlehen schneller getilgt und die Restschuld deutlich reduziert werden kann. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass ein höherer Tilgungssatz zugleich mit einer höheren monatlichen Rate einhergeht.

Kreditnehmer sollten ihren Tilgungssatz nur so hoch ansetzen, dass sie auch langfristig die monatlichen Raten aufbringen können. Die voraussichtliche Restschuld sowie die monatlichen Raten können Sie ganz bequem mit einem Kreditrechner im Internet ermitteln und hierbei auch verschiedene Szenarien durchspielen.

Sofern nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld besteht, ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Grundsätzlich stehen hierfür zwei Alternativen zur Auswahl: die Prolongation und die Umschuldung.

Bei einer Prolongation wird der bestehende Darlehensvertrag beim bisherigen Kreditinstitut verlängert, wenn die vereinbarte Zinsbindung abgelaufen ist. Dabei werden die Konditionen neu verhandelt. Die Verlängerung des bestehenden Kreditverhältnisses ist für Kreditnehmer zumeist eine sehr bequeme Angelegenheit. Denn einerseits entfällt der zeitaufwendige Angebotsvergleich, andererseits können Sie bei Ihrer Hausbank auf positive Erfahrungswerte zurückgreifen und müssen nicht erst eine Prüfung potenzieller Banken vornehmen. Allerdings sind die Konditionen des Prolongationsangebots häufig nicht so gut wie bei anderen Kreditinstituten.

Die zumeist günstigere Alternative ist die Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung. Hierbei schließen Sie einen neuen Darlehensvertrag mit einer anderen Bank und begleichen mit diesem die Restschuld des bestehenden Baudarlehens. Der Vorteil dieser Variante liegt vor allem in dem erheblichen Sparpotenzial. Selbst wenn die Konditionen des neuen Darlehens nur wenige Prozentpunkte unter den bisherigen Zinsen liegen, können Kreditnehmer mehrere tausend Euro Zinsen einsparen. Mitunter ist auch eine Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung sinnvoll, also eine vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung, um von günstigeren Konditionen zu profitieren. Allerdings verlangen Banken in diesem Fall häufig eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Betrag dient dazu, die Bank für die Zinsgewinne zu entschädigen, die ihr durch die vorzeitige Kündigung entgangen sind.

Als Restschuld wird per Definition die verbleibende Summe eines Darlehens bezeichnet. Üblicherweise kann die Restschuld direkt in einem Tilgunsplan für jedes Jahr des laufenden Kredits nachgesehen werden. Die Restschuld sinkt dabei mit jeder Rate, die an die Bank gezahlt wird.