Ei­gen­tums­woh­nung – De­fi­ni­ti­on

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz besteht die Möglichkeit, innerhalb eines Gebäudes Eigentum an einer einzelnen Wohnung zu bilden. Welche Rechte und Pflichten Besitzer einer Eigentumswohnung haben und welche Regelungen bezüglich Gemeinschafts- und Sondereigentum zu beachten sind, erfahren Sie hier.

• Wer Besitzer einer Eigentumswohnung ist, ist nicht nur Eigentümer seiner Wohnung, sondern auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums.
• Mindestens einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden.
• Je klarer die Hausordnung geregelt ist, desto besser gelingt das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft.
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Es bestehen unterschiedliche Möglichkeiten, das Wohnungseigentum zu begründen. Aufgrund der Rechtslage der Paragraphen drei und acht WEG kann ein Vertrag aufgesetzt werden, der die Eigentumsverhältnisse der Eigentumswohnung begründet. Eine weitere Variante ist die Teilung des Grundstücks in Allgemeineigentum. Grundsätzlich sind jedoch spezielle Vorgaben beim Verkauf des Grundstücks zu beachten.

Rechtlich wird unterschieden zwischen dem Sondereigentum an der Wohnung selbst und dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, dem sogenannten Gemeinschaftseigentum.

Beide sind Bestandteile des Wohnungseigentums und untrennbar miteinander verbunden. Das bedeutet, dass beim Verkauf einer Eigentumswohnung neben dem Sondereigentum an der Wohnung selbst noch der entsprechende Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verkauft wird.

Zu beachten: Im Gegensatz zum Wohnungseigentum ist die Rede vom Teileigentum, wenn es sich um Sondereigentum handelt, das nicht zu Wohnzwecken dient (zum Beispiel Laden- und Büroräume).

Zum Sondereigentum gehören typischerweise:

• sämtliche Räume der Eigentumswohnung

• Bodenbeläge, die in der Wohnung liegen

• nicht tragende Innenwände

• sanitäre Anlagen: WC, Dusche, Badewanne, Waschbecken

• Tiefgaragenstellplatz

• zugehörige Lagerräumlichkeiten: Dachboden, Kellerraum

• Innentüren innerhalb der Eigentumswohnung

• angeschlossener Balkon

Zum Gemeinschaftseigentum zählen in der Regel:

• Geschossdecken

• Dach

• Außenwände des Gebäudes

• wenn gegeben: Geschossdecke einer Tiefgarage

• Flur- und Kellergänge, Treppenhaus

• Fahrstuhl

• Außenanlagen: Garten und Terrassen

Mit dem Eigentum an einer Wohnung gehen einige Pflichten einher, die Wohnungseigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt sein sollten:

• Sondereigentum ist entsprechend der Bestimmung zu benutzen, ohne dabei das Eigentum der Gemeinschaft oder aber fremdes Sondereigentum zu beeinträchtigen (§ 14 Nr. 1 und 2 WEG).

• Das Sondereigentum muss instand gehalten werden (§ 14 Nr. 1 WEG).

Weitere Pflichten können über die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft beschlossen und dokumentiert werden. Die folgenden Aspekte sind dabei häufig Gegentand der Hausordnung:

Geruchsbelastung: Unter diesem Aspekt wird meist zusammengefasst, wie häufig das Grillen gestattet ist.

Haltung von Haustieren: Für Allergiker oder Personen mit einer empfindlichen Nase ist es ungemein wichtig zu wissen, ob Haustiere in den Wohnungen gestattet sind.

Geräuschbelastung: Es darf prinzipiell nicht rund um die Uhr an jedem Tag in der Woche gefeiert werden. Damit sich die Eigentümer daran halten, können in der Hausordnung – zusätzlich zu den gesetzlichen Bestimmungen – festgelegte Ruhezeiten vereinbart werden.

Winterdienst: Hier ist es möglich, einen Dienstleister zu beauftragen und die Kosten unter allen Anwohnern aufzuteilen. Andererseits kann auch eine Planung erstellt werden, wann jede Partei den Winterdienst zu versehen hat. Dasselbe kann für die Reinigung von Flurstücken oder sonstigen Anlagen des Grundstückes festgelegt werden.

Parkplätze: Bekommt jeder einen eigenen Parkplatz? Und sind diese alle in der gleichen Entfernung vom Gebäude gelegen? Auch hier können Regelungen festgelegt werden, die das Abstellen der Fahrzeuge betreffen. Bei der Auswahl kann durchgewechselt, nach dem Losverfahren entschieden (beispielsweise jährlich neu) oder fest vergeben werden.

Wichtig: Je genauer die Regelungen festgeschrieben sind, desto friedlicher verläuft das Leben miteinander. Andernfalls bietet die Eigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr stattfinden muss, ein Forum für den Austausch und die Vereinbarung neuer Regelungen, sofern dies aus Sicht eines Wohnungseigentümers denn als notwendig erachtet wird.

Das Sondernutzungsrecht erlaubt die alleinige Nutzung eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Beim Sondereigentum steht Ihnen schon allein deswegen die alleinige Nutzung zu, da es sich um Ihr Eigentum handelt. Hier benötigen Sie also kein gesondertes Recht.