ImmoScout24 WohnBarometer

Das Wichtigste im Überblick:

• Kaufnachfrage konzentriert sich zunehmend auf Städte: Top-8-Metropolen gewinnen im vierten Quartal 2025 (+1 Prozent), während das Interesse im ländlichen Raum deutlich abnimmt (-8 Prozent). 
  
• Erstmals seit 2020 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Quartals in allen acht Metropolen und deutschlandweit im Bestand und Neubau. 
  
• Dynamisches Berlin: Von allen acht Metropolen steigen in der Bundeshauptstadt die Wohnungspreise am stärksten. 
  
• Die Preise für Einfamilienhäuser im Bestand entwickeln sich im Jahresvergleich robust mit einem Plus von 2,8 Prozent.
  

Der deutsche Immobilienkaufmarkt schließt das Jahr 2025 mit einer positiven Entwicklung ab. Ein durchschnittliches Preiswachstum von über 3 Prozent innerhalb eines Jahres gab es zuletzt 2022 und signalisiert eine nachhaltige Stabilisierung des Marktes. 

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Kaufsuchende interessieren sich besonders für den urbanen Raum – also Metropolen und die kreisfreien Städte. Dass alle Metropolen gleichzeitig Preissteigerungen aufweisen, haben wir zuletzt vor knapp fünf Jahren gesehen“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Gleichzeitig ist das Zinsniveau für Baufinanzierungen jüngst wieder gestiegen. Für 2026 rechnen wir mit Zinsen von knapp vier Prozent. Die Anforderungen an genügend Eigenkapital bleiben damit hoch - wenn keine Impulse der Bunderegierung oder der Länder kommen, wird Eigentum für viele weiterhin schwer zu erwerben sein.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Deutschland bleibt im vierten Quartal auf Vorquartalsniveau (±0 Prozent). Es gibt jedoch starke regionale Unterschiede. In den acht Metropolen steigt die Nachfrage leicht (+1 Prozent), während das Interesse im Umland leicht nachgibt (-2 Prozent), genauso wie in den kreisfreien Städten (-1 Prozent). Der ländliche Raum verzeichnet mit -8 Prozent den stärksten Einbruch. Die nachlassende Nachfrage nach Einfamilienhäusern (-4 Prozent innerhalb eines Quartals) zeigt ebenfalls ein leicht nachlassendes Interesse am Wohnen jenseits der Ballungsgebiete.  

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Spreizung von + 3 Prozent im Umland der Metropolen und im ländlichen Raum, -2 Prozent in den Metropolen und +1 Prozent in den kreisfreien Städten – die einzige Regionsklasse mit wachsender Nachfrage gegenüber dem Vorjahr. 

 Deutschlandweit steigen im vierten Quartal 2025 die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand um 1,0 Prozent auf 2.574 Euro pro Quadratmeter – und um 3,7 Prozent im Jahresvergleich. Erstmals seit Ende 2020 entwickeln sich die Angebotspreise in allen acht Metropolen positiv. Berlin führt mit der dynamischsten Entwicklung und verzeichnet einen Anstieg von 2,3 Prozent auf 4.884 Euro pro Quadratmeter. Auch in Leipzig klettern die Preise um 2,2 Prozent, wobei die Stadt mit 2.992 Euro weiterhin das günstigste Preisniveau unter den Metropolen aufweist. In Hamburg legen die Quadratmeterpreise um 1,6 Prozent zu (5.283 Euro) und in Köln um +1,5 Prozent (4.340 Euro). Moderat hingegen steigen die Preise mit +0,8 Prozent in München, wo mit 8.266 Euro die höchsten Quadratmeterpreise aufgerufen werden, und in Stuttgart mit einem Plus von +0,5 Prozent (5.008 Euro). 

Auch im Jahresvergleich entwickeln sich die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen in Berlin am stärksten (+5,2 Prozent), gefolgt von Leipzig (+4,8 Prozent) und Köln (+4,3 Prozent). Die schwächste Jahresentwicklung verzeichnen Stuttgart (+1,4 Prozent) und Hamburg (+1,8 Prozent). 

Die Angebotspreise für Neubauwohnungen steigen deutschlandweit um 0,9 Prozent auf 4.133 Euro pro Quadratmeter und liegen 3,1 Prozent über dem Vorjahreswert. 

Wie auch im Bestand steigen in allen acht Metropolen die Preise – wieder angeführt von Berlin mit einem Zuwachs von 2,2 Prozent (6.874 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig mit einem Anstieg von 2 Prozent (5.243 Euro). Moderat hingegen entwickeln sich die Quadratmeterpreise in München (+0,7 Prozent) und in Stuttgart (+0,3 Prozent). 

Im Jahresvergleich zeigt Hamburg einen Preissprung um +5,6 Prozent, gefolgt von Leipzig (+4,7 Prozent) und Berlin (+4,6 Prozent). Die schwächste Jahresentwicklung verzeichnet Düsseldorf (+0,3 Prozent). 

Einfamilienhäuser im Bestand kosten in Deutschland im vierten Quartal 2025 durchschnittlich 2.844 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung verläuft dabei unterschiedlich: Während sich die Preise im Quartalsvergleich seitwärts bewegen (-0,3 Prozent), steigen sie im Jahresvergleich um 2,8 Prozent. Berlin und Hamburg zeigen die stärkste Entwicklung mit jeweils +0,4 Prozent. Im Jahresvergleich zeigen die Kaufpreise in Leipzig und Hamburg mit +3,4 Prozent den stärksten Anstieg. 

Bei Einfamilienhäusern im Neubau präsentierte sich der Markt dynamischer: Deutschlandweit steigen die Preise um 1,2 Prozent im Quartalsvergleich und um 2,0 Prozent im Jahresvergleich auf durchschnittlich 3.925 Euro pro Quadratmeter. Unter den Metropolen sind die Preise in Berlin mit +0,7 Prozent auf 6.435 Euro pro Quadratmeter am stärksten innerhalb eines Quartals gestiegen. Die stärkste Entwicklung im Jahresvergleich bei neu gebauten Häusern zeigt sich – wie auch schon bei Wohnungen – in Hamburg (+ 5,8 Prozent). In Frankfurt am Main sind die Hauspreise sowohl im Quartals-, als auch im Jahresvergleich um -1,8 Prozent gesunken. 

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im vierten Quartal 2025. 

Das ImmoScout24-WohnBarometer für das vierte Quartal 2025 zeigt weiter steigende Angebotsmieten im Neubau und Bestand, während die Nachfrage zurückgeht.

Das Wichtigste im Überblick:

• Nachfrage nach Mietwohnungen geht zurück: Im Quartalsvergleich am stärksten in kreisfreien Städten (-23 %) und im ländlichen Raum (-20 %), im Jahresvergleich in den Metropolen (-14 %).
  
• Angebotsmieten für Bestandswohnungen steigen deutschlandweit um +1 Prozent im Quartal und +3,7 Prozent im Jahr – ähnliche Entwicklung bei Neubau (+0,5 % und +3,7 %).
  
• Haushalte mit niedrigem Einkommen sind weniger aktiv auf Wohnungssuche als noch vor einem Jahr – bei höheren Einkommen steigt die Suchintensität.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Die Nachfrage am Mietmarkt ist auf einem hohen Niveau, geht aber deutlich zurück. Das ist zunächst eine gute Nachricht. Wir beobachten jedoch, dass es insbesondere Haushalte mit niedrigerem Einkommen sind, die weniger intensiv nach einer neuen Wohnung suchen“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin bei ImmoScout24. „Das lässt sich auf die stetig steigenden Mieten und die unsichere Wirtschaftslage zurückführen. Die Politik muss dringend Rahmenbedingungen schaffen, die den Bau bezahlbarer Mietwohnungen fördern.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen geht im vierten Quartal 2025 in allen Regionsklassen deutlich zurück. Im Vergleich zum Vorquartal sinkt das Interesse in den acht Metropolen um 16 Prozent, in kreisfreien Städten um 23 Prozent, im Umland der Metropolen um 17 Prozent und im ländlichen Raum um 20 Prozent. Auch in den Vorjahren ist die Nachfrage jeweils im vierten Quartal gesunken – allerdings nur um minus 3 bis minus 13 Prozent. Das Ausmaß des aktuellen Rückgangs ist somit größer. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls ein deutlicher Rückgang: Verglichen mit dem vierten Quartal 2024 liegt die Nachfrage in den Metropolen um 14 Prozent niedriger, in kreisfreien Städten und im Umland um jeweils 12 Prozent und im ländlichen Raum um 10 Prozent. Dennoch bleibt die Nachfrage auf einem hohen Niveau und liegt deutlich über dem Vor-Corona-Niveau des vierten Quartals 2019.

Insbesondere Haushalte mit geringerem Einkommen sind weniger aktiv auf Wohnungssuche: Die Zahl der Haushalte mit einem Netto-Einkommen von bis zu 2.000 Euro, die Mietwohnungen kontaktieren, ist im vierten Quartal 2025 um 7 Prozent niedriger als noch vor einem Jahr. Bei Haushalten mit einem Netto-Einkommen von 2.001 bis 4.000 Euro sind es 2 Prozent weniger. Bei höheren Einkommen steigt hingegen die Zahl der Haushalte bis zu 6 Prozent.

„Die rückläufige Mietnachfrage hat zwei Ursachen: Zum einen führt die Eintrübung am Arbeitsmarkt dazu, dass vor allem Haushalte mit geringerem Einkommen vorsichtiger agieren und arbeitsbezogene Umzüge weniger stattfinden. Zum anderen sinkt durch weniger Zuwanderung die Zahl der Wohnungssuchenden insgesamt”, sagt Dr. Tobias Just, Professur für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. “Der Wohnbedarf bleibt dennoch hoch – die Lösung liegt darin, das Bauen bezahlbarer Wohnungen einfacher und schneller zu machen. Hier hilft der Bauturbo im weiteren Sinne.“

Die Angebotsmieten bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen in Deutschland steigen im vierten Quartal 2025 um 1,0 Prozent auf durchschnittlich 8,89 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich bedeutet das ein Plus von 3,7 Prozent. In den acht größten deutschen Metropolen entwickelten sich die Mieten unterschiedlich: München bleibt mit 19,92 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt und verzeichnet mit einem Quartalsplus von 1,6 Prozent – zusammen mit Stuttgart (15,16 Euro/m²) – auch die stärkste Entwicklung. Frankfurt am Main folgt mit 14,86 Euro pro Quadratmeter und einem Quartalszuwachs von 1,3 Prozent. Im Jahresvergleich legen die Bestandsmieten in Stuttgart um 5,4 Prozent zu – der höchste Wert unter den Metropolen. Frankfurt am Main und Hamburg (13,11 Euro/m²) verzeichnen mit 5,1 beziehungsweise 5,0 Prozent ebenfalls starke Jahressteigerungen. In Leipzig (8,85 Euro/m²) liegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen wie im deutschlandweiten Schnitt 3,7 Prozent über Vorjahresniveau.

Bei Neubauwohnungen steigen die Angebotsmieten in Deutschland im Quartalsvergleich um 0,5 Prozent auf 13,11 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich bedeutet das ein Plus von 3,7 Prozent. München legt um 1,4 Prozent zu und führt auch im Neubausegment mit 26,53 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Berlin, das nach einer Quartalssteigerung von 1,7 Prozent erstmalig die 21-Euro-Marke erreicht. Frankfurt am Main verzeichnet ein Plus von 0,9 Prozent und landet mit 18,84 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei. Die stärkste Jahresentwicklung zeigt sich in Köln mit plus 6,8 Prozent auf 17,99 Euro pro Quadratmeter, während Frankfurt am Main mit plus 2,7 Prozent den geringsten Jahresanstieg verzeichnet. Leipzig bleibt trotz Mietanstieg von 4,9 Prozent im Jahresvergleich mit 13,73 Euro pro Quadratmeter die günstigste der Metropolen.

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im vierten Quartal 2025.