Nutzungsdauer berechnen und AfA erhöhen

Profitieren können die Eigentümer:innen, da sie z.B. die Möglichkeit haben einen höheren Prozentsatz über eine kürzere Nutzungsdauer abzuschreiben.
Sollten sie also das Objekt nach 10 Jahren wieder verkaufen, haben sie einen größeren steuerlichen Vorteil geltend machen können.

Hinweis: Sollte der Kauf der Immobilie bereits einige Jahre zurückliegen, ist es möglich, dass der steuerliche Vorteil geringer ist, da bereits ein Teil des Gebäudewertes abgeschrieben ist. Konkrete, auf Ihre individuelle Fallkonstellation bezogene Informationen kann Ihnen Ihr Steuerberater geben.

Ja, ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer einer Immobilie kann auch einige Jahre nach dem Kauf erstellt werden. Dies ist eine gängige Praxis, besonders wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Abnutzung oder der technische Zustand der Immobilie signifikant von den ursprünglichen Annahmen abweicht. Hier einige wichtige Punkte dazu:

• Zweck des Gutachtens: Das Gutachten dient dazu, eine realistische Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer der Immobilie zu liefern. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als ursprünglich angenommen, kann dies zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen.
• Steuerliche Auswirkungen: Durch das Gutachten und die damit verbundene Anpassung der Nutzungsdauer kann die AfA (Absetzung für Abnutzung) erhöht werden. Dies führt zu höheren steuerlichen Abschreibungen, die das steuerliche Ergebnis mindern.
• Nachträgliche Anwendung: Das Gutachten und die daraus resultierende verkürzte Nutzungsdauer können auch rückwirkend erstmalig für das letzte offene Veranlagungsjahr angewandt werden, in dem der Bewertungsstichtag des Gutachtens liegt. Eine rückwirkende Anwendung auf bereits vergangene Jahre vor der Erstellung des Gutachtens ist normalerweise nicht möglich.
• Dokumentation und Nachweis: Es ist wichtig, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wird und die Gründe für die verkürzte Nutzungsdauer klar und nachvollziehbar dokumentiert sind. Ferner soll das Gutachten allen Anforderungen des Bundesministeriums für Finanzen entsprechen. Dies ist für die steuerliche Anerkennung der kürzeren Nutzungsdauer im Rahmen der Steuerveranlagung entscheidend.
• Zeitpunkt der Erstellung: Obwohl das Gutachten auch Jahre nach dem Kauf erstellt werden kann, sollte es zeitnah erfolgen, sobald Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als gesetzlich definiert. Je früher das Gutachten erstellt wird, desto früher können die steuerlichen Vorteile realisiert werden.

Es ist empfehlenswert, sich bei solchen Angelegenheiten mit einem Steuerberater abzustimmen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Aspekte korrekt gehandhabt werden und um das Potenzial für eine höhere Abschreibung voll auszuschöpfen.

Die Restnutzungsdauer bezeichnet gemäß § 4 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist insbesondere abhängig von dem Baujahr bzw. dem Jahr einer Kernsanierung, dem Gebäudestandard, durchgeführten Modernisierungen und unterlassenen Instandhaltungen.

Grundsätzlich ermittelt sich die Restnutzungsdauer aus dem Differenzbetrag von der objektartspezifischen Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter. 
Es wird zudem zwischen der technischen, der wirtschaftlichen und der rechtlichen Nutzungsdauer unterschieden. Eine Kernsanierung, durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen haben i.d.R. jedoch eine Modifizierung der Restnutzungsdauer zur Folge.

Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Diese ist abhängig von der Gebäudeart und dem Gebäudestandard. Objekte mit einem geringeren Standard haben i.d.R. eine geringere Nutzungsdauer.

Die Abschreibung beginnt bei der Anschaffung einer Immobilie mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten. Die (typisierte) Nutzungsdauer richtet sich bei den zu Wohnzwecken genutzten Objekten nach dem Jahr der Fertigstellung des Objektes.

Das Finanzamt legt je nach Baujahr der Immobilie die Nutzungsdauer sowie den Prozentsatz der Gebäudeanschaffungskosten ab dem Kaufzeitpunkt, die steuerlich abgeschrieben werden können, fest. Über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen (Rest-)Nutzungsdauer kann der AfA-Abschreibungssatz entsprechend erhöht werden, so dass jährlich ein höherer Betrag steuerlich abgesetzt werden kann und damit Steuern gespart werden können.

Falls du deine Steuererklärung noch nicht eingereicht hast und der Bewertungsstichtag innerhalb des entsprechenden Jahres liegt, besteht die Möglichkeit, das Gutachten für diese Steuererklärung zu verwenden. Wenn du bereits einen Steuerbescheid erhalten hast, ist es wichtig zu prüfen, ob dieser bereits rechtskräftig ist. Bei Unsicherheiten kann dein Steuerberater weiterhelfen. Angenommen, du hast letzte Woche deinen Steuerbescheid für das Jahr 2023 erhalten und das Gutachten wird zum 1. Januar 2023 erstellt, empfiehlt es sich, zeitnah deinen Steuerberater zu kontaktieren. Möglicherweise kannst du die kürzere Restnutzungsdauer noch berücksichtigen lassen. Wenn du den 1. Januar 2024 als Bewertungsstichtag gewählt hast, reiche das Gutachten einfach zusammen mit dem beigefügten Begleitschreiben deines Steuerberaters beim Finanzamt ein, wenn du deine Steuererklärung einreichst.

Das Nutzungsdauer-Gutachten für eine Eigentumswohnung kostet 699,00€ inkl. MwSt.

Das Nutzungsdauer-Gutachten für ein Mehrfamilienhaus (bis 1.000 m²) kostet 999,00€ inkl. MwSt.

Die Kosten für ein Nutzungsdauer-Gutachten für Mehrfamilienhäuser über 1.000 m² werden individuell auf Anfrage kalkuliert.

Ja, die Kosten für das Gutachten zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Ja, unsere Gutachter sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und anerkannt.

Sofern keine grundlegende Renovierung oder Modernisierung stattgefunden hat, behält das Gutachten seine Gültigkeit und muss nicht aktualisiert werden.

Bei Immobilien, die unter Nießbrauch stehen, hängt die steuerliche Beurteilung von privatrechtlichen Ausgestaltungen des Nießbrauchsrechts im Einzelfall ab. Es sind regelmäßig folgende Varianten eines unentgeltlich bestellten Nießbrauchsrechts zu unterscheiden:

1. Fall: Nießbrauchsbestellung ohne Eigentumsumschreibung: Sofern der Nießbrauchsberechtigte die Immobilie zur Einkünfteerzielung verwendet, steht die Steuerersparnis, die sich durch die Aufwendungen (z.B. laufende Bewirtschaftungskosten, Sanierungskosten) im Zusammenhang mit dieser Immobilie ergibt, in der Regel dem Nießbraucher zu. Dies gilt jedoch nicht für die Abschreibungen, da der Nießbrauchsberechtigte in diesem Fall keine Aufwendungen für die Anschaffung der Immobilie getragen hat.
   
   Der eigentliche Eigentümer der Immobilie kann während der Dauer des Nießbrauchs keine steuerlichen Vorteile aus der Immobilie ziehen, da er keine Einkünfte erzielt. Auch Abschreibungen können nicht geltend gemacht werden. Erst nach Ablauf oder Aufhebung des Nießbrauchs gehen alle Rechte, inklusive der steuerlichen Vorteile, wieder auf den Eigentümer über.
   
   
2. Fall: Eigentumsübertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs: Sofern der (neue) Eigentümer keine Einkünfte erzielt, kann er keine steuerlichen Vorteile aus der übertragenen Immobilie nutzen. Der Nießbrauchsberechtigte (der ehemalige Eigentümer) kann in diesem Fall grundsätzlich die getragenen Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich geltend machen. Ferner kann er die AfA für das Gebäude wie zuvor als Eigentümer in Anspruch nehmen. 

Aufgrund der Komplexität ist es im Nießbrauchsfall unabdingbar, solche Angelegenheiten im Detail mit einem Steuerberater oder einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu besprechen, da die spezifischen Umstände des Einzelfalls entscheidend sein können.

Bei geerbten Objekten führt der Erbe die Abschreibung des Erblassers basierend auf seinen ursprünglichen Anschaffungskosten fort. Hier kommt es im Einzelfall darauf an, wie lange das Objekt im Bestand des Erblassers war und wie hoch das verbleibende Abschreibungsvolumen noch ist.

Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude ist individuell. Diese hängt regelmäßig von der Lage und der Art der Immobilie ab und muss den realen Wertverhältnissen entsprechen. Die von der Finanzverwaltung entwickelte Excel-basierte Arbeitshilfe bietet hier eine Möglichkeit, in einem vereinfachten Verfahren eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen oder eine bereits vorgenommene Kaufpreisaufteilung auf ihre Plausibilität zu überprüfen.

Für den selbstgenutzten Gebäudeanteil darf keine Abschreibung geltend gemacht werden. Wird also ein Restnutzungsdauer-Gutachten für das gesamte Mehrfamilienhaus erstellt, hat das eine unmittelbare Auswirkung auf die Abschreibung des vermieteten Anteils. Für steuerliche Berücksichtigung der Kosten für die Erstellung des Gutachtens würde sich in der Praxis ggf. der anteilige Ansatz anbieten (z.B. hier in Höhe von 5/6).

Ja, in der Regel bleibt die erhöhte steuerliche Abschreibung, die aufgrund eines Restnutzungsdauer-Gutachtens und einer anschließenden Sanierung festgelegt wurde, gültig. Hier ist der Ablauf: 

1. Restnutzungsdauer-Gutachten: Das Gutachten wird erstellt, um die verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie neu zu bewerten. Oft zeigt es, dass die Immobilie innerhalb eines kürzeren Zeitraums abnutzt, als dies gesetzlich definiert ist, was zu einer kürzeren Restnutzungsdauer führt.
2. Erhöhte Abschreibung: Aufgrund der verkürzten Restnutzungsdauer kann der Eigentümer höhere Abschreibungen (Absetzungen für Abnutzung, AfA) geltend machen, da der fiktive Wertverlust der Immobilie über eine kürzere Zeitperiode verteilt wird.
3. Sanierung: Wird die Immobilie nach der Inanspruchnahme einer höheren Abschreibung auf Grundlage eines Gutachtens saniert, kann dies die Nutzungsdauer der Immobilie tatsächlich verlängern. Jedoch wirkt sich eine Sanierung in der Regel positiv auf die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie aus und nicht direkt auf die Abschreibung der bereits bestehenden Bausubstanz, es sei denn, es wird ein neues Gutachten erstellt, das dies berücksichtigt.
4. Gültigkeit der erhöhten Abschreibung: Die durch das ursprüngliche Gutachten festgestellte erhöhte Abschreibung bleibt in der Regel bis zum Abschluss der Sanierung gültig. Nach der Sanierung könnte jedoch eine neue steuerliche Bewertung erforderlich sein, abhängig von der Art und dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen. Dabei beanstandet es die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen nicht, wenn die weitere AfA nach dem bisher angewandten Prozentsatz bemessen wird.

Es ist wichtig, dass diese Verfahren und Bewertungen in Übereinstimmung mit den steuerlichen Vorschriften und unter Berücksichtigung von Gesetzesänderungen durchgeführt werden. Bei solchen steuerrelevanten Angelegenheiten sollte stets professioneller Rat eingeholt werden, idealerweise von einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht.

Bei der steuerlichen Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) eines zuvor vollständig sanierten und eigengenutzten Hauses, das nach einigen Jahren vermietet wird, kommen spezifische Überlegungen ins Spiel. Hier sind die wichtigsten Punkte, die berücksichtigt werden müssen: 

• Bemessungsgrundlage der AfA: Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne den Wert des Grundstücks), inklusive der Kosten für Sanierungen, die im Fall einer vermieteten Immobilie steuerlich keine sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen wären, sondern als nachträgliche Herstellungskosten gelten würden.
• Nutzungsdauer: Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2% pro Jahr über 50 Jahre. Wenn das Haus beispielsweise bereits 20 Jahre eigengenutzt wurde und jetzt vermietet wird, bleibt die Restnutzungsdauer von 30 Jahren relevant. Der Steuerpflichtige darf also ab dem Zeitpunkt der Vermietung für die nächsten 30 Jahre 2% pro Jahr als Abschreibung geltend machen. Falls es sich um ein älteres Gebäude handelt, könnten andere Abschreibungssätze gelten.
• Veränderungen durch Sanierung nach der erstmaligen Vermietung: Künftige Sanierungen können die Bemessungsgrundlage erhöhen, sofern sie als Herstellungskosten gelten.

Um die genauen Werte und Möglichkeiten für deinen speziellen Fall zu klären, ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren.