Zu- und Abschläge für den Wert eines Hauses

Serie: Was beeinflusst den Preis einer Immobilie?

Alle 14 Tage stellen wir Ihnen einen neuen wesentlichen Faktor vor, der den Immobilienpreis hebt oder senkt. Dieses Mal: Neuwertiger Zustand des Hauses.



Was sind 50 zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche wert? Lohnt es sich, mit dem Verkäufer um den Zuschlag für einen Keller zu feilschen? Wer eine Immobilie erwerben will, beobachtet fortwährend den Markt und vergleicht unterschiedliche Häuser. Kein Objekt ist wie das andere, aber meist kommen doch ähnliche Häuser in die engere Wahl. Diese unterschieden sich oft nur in wenigen Details voneinander, haben aber teilweise sehr verschiedene Preise. Für eine zutreffende Einschätzung fehlt eine grobe Richtschnur: Welche Eigenschaften rechtfertigen welchen Zu- oder Abschlag auf den Preis? ImmobilienScout24 stellt Ihnen alle 14 Tage für eine wichtige Einflussgröße die entsprechende Preisveränderung anhand eines Referenzhauses vor.



Faktor 10: Neuwertiger Zustand des Hauses


Unser Referenzhaus befindet sich in einem gepflegten Zustand, was etwa der Schulnote „befriedigend“ entsprechen würde. Wenn Sie auf ein ansonsten identisches Objekt in neuwertigem Zustand stoßen, ist hierfür ein Preisaufschlag von 50 Prozent absolut vertretbar (+ 95.207 Euro)*. Die wichtigsten Einflussgrößen darauf, dass sich ein Haus „neuwertig“ nennen darf: ein neu eingedecktes Dach, neue Fenster, frische Bodenbeläge, eine neue Heizungsanlage sowie neue Sanitäranlagen und eine zeitgemäße Wärmedämmung. Allein die Gewerke Dach, Heizung und Fenster sind für rund zwei Drittel der anfallenden Kosten verantwortlich. Deshalb lohnt es sich, genau zu prüfen, wie umfangreich das Haus saniert wurde – und in welchen Bereichen Sie eventuell noch selbst Arbeit investieren müssen.

* bezogen auf den durchschnittlichen Kaufpreis (190.414 Euro) des Referenzobjektes.

Faktor 9: Ein Reihenhaus statt eines Einfamilienhauses


Was bringt es, wenn Sie bei der Suche nach einer Immobilie den Haustyp wechseln und statt eines frei stehenden Einzelhauses ein Reihenhaus in die engere Wahl ziehen? Der Verzicht auf die Exklusivität und den größeren Freiraum, den ein Einzelhaus bietet, kann sich lohnen. Das gilt insbesondere, wenn ein modernes Reihenhaus mit zweischaliger Trennwand gewählt wurde, welche die Geräuschübertragung zwischen den einzelnen Häusern sehr gut verhindert – sodass man von den Nachbarn keine Geräusche wahrnimmt. Der Erwerb eines Reihenhauses reduziert den Kaufpreis um mehr als ein Drittel: Ein Abschlag von 35 Prozent (- 66.645 Euro)* ist ein gutes Argument für diesen Haustyp – sofern er zu Ihren Wohnbedürfnissen passt.

Faktor 8: Ein 10 Jahre älteres Haus


Baujahr 1970: Häuser, die sieben Jahre vor Veröffentlichung der ersten Wärmeschutzverordnung gebaut wurden, sind meist in einem energetischen und baulichen Zustand, der umfangreiche Modernisierungen nötig macht. Natürlich je nachdem, wie der Vorbesitzer sie gepflegt und ggf. bereits saniert hat. Lässt man die Details des baulichen Zustands außer Acht und konzentriert sich auf das Alter des Hauses, sollten Abschläge von 22 Prozent (- 41.891 Euro)* möglich sein. Das schafft möglicherweise Spielraum für mehr Wohnfläche oder ein größeres Grundstück.    

Faktor 7: 40 Quadratmeter weniger Wohnfläche


Auch auf 100 Quadratmetern kann man glücklich sein. Zwar führt die Reduktion des Referenzhauses um 40 Quadratmeter zu Einschränkungen, für ein Paar ohne oder mit nur einem Kind mag es jedoch reichen. Erstaunlicherweise fällt die Reduktion des Kaufpreises keinesfalls besonders üppig aus: Ein Abschlag von 7 Prozent (- 13.329 Euro)* sollte sich aus der Verkleinerung um knapp 30 Prozent der Wohnfläche ergeben. Alle Angebote, die geringere Preisabschläge vornehmen, sollten Sie genauestens überprüfen.

Faktor 6: Ein um 100 Quadratmeter kleineres Grundstück


Für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen reicht ein Grundstück mit 500 statt 600 Quadratmetern normalerweise völlig aus, entsprechend finden sich meist viele Angebote im Bestand. Wer auf einen üppigen Garten und die Option von größeren Erweiterungsbauten verzichten kann, sollte dafür einen Abschlag von 3 Prozent (- 5.712 Euro)* kalkulieren und durchsetzen können. Achten Sie aber dabei auch auf die Form und Ausrichtung des Grundstücks und des Hauses darauf: Das kann darüber entscheiden, ob Sie sich auf Ihrer Terrasse später beengt fühlen oder nicht.


Faktor 5: Ein um 10 Jahre geringeres Baualter


Der energetische Standard von Wohnimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren immer stärker verbessert. Der Vergleich eines Hauses, das wie unser Referenzobjekt im Jahr 1980 gebaut wurde und einem Haus, das zehn Jahre jünger ist, führt zu einem deutlichen Preisaufschlag für die jüngere Immobilie. Das 25 Jahre alte Haus kostet im Vergleich zu seinem zehn Jahre älteren Pendant 40 Prozent mehr (+ 77.066 Euro).* Wer sich für das ältere Objekt entscheidet, sollte sich am besten mit einem Gutachter zusammen Fenster, Heizung und Isolierung anschauen und auch auf verbaute Schadstoffe achten.


Faktor 4: Ein zusätzliches Zimmer


Früher waren die Häuser winzig – und die Zimmer auch. Heute gelten große, verbundene Räume als chic, sie vermitteln ein Gefühl von Verbundenheit und Weite. Trotzdem gibt es viele Lebenssituationen, in denen man dankbar ist, dass man eine Tür schließen kann: wenn ein Zimmer für ein weiteres Kind benötigt wird, wenn man ungestört seinen Hobbys nachgehen will, wenn man ausschließlich oder ab und zu im Homeoffice arbeitet, wenn man Gästen einen eigenen Raum bieten möchte. Die gute Nachricht: Ein zusätzliches Zimmer wirkt sich überhaupt nicht im Preis aus, rechtfertigt also keinen Zuschlag. Das gilt zumindest bei Häusern, denn hier wird der Unterschied von fünf oder sechs Zimmern ausschließlich über die dann wahrscheinlich größere Wohnfläche abgebildet.


Faktor 3: Ein Haus mit Keller


Ein Keller kann vieles sein: Funktionsraum für die Haustechnik (die sich dann nicht im Erdgeschoss breitmacht), Wohnkeller, abgeschiedene Chill-Zone für Heranwachsende, Übungsraum für die Band, hauseigenes Fitnesscenter, Spiel- und Tobezimmer für die Kleinen, Partybereich und natürlich Stauraum für Gartengeräte, Fahrräder und Hobbyzubehör. Vorausgesetzt er ist gut gedämmt und belichtet, erweitert der Keller den Wohnraum dank seiner Multifunktionalität auf willkommene Weise. Entsprechend erhöht ein Keller den Wert eines Hauses ganz beträchtlich und rechtfertigt einen Aufschlag von 6 Prozent (+ 11.425 Euro).*


Faktor 2: Ein um 100 Quadratmeter größeres Grundstück


Mit 600 Quadratmetern Grundstücksfläche besitzt unser Referenzhaus bereits genügend Grundfläche, um neben dem Haus einen schönen Garten, einen Carport oder Spielmöglichkeiten für die Kinder zu schaffen. Mit insgesamt 700 Quadratmetern ergeben sich zusätzliche Möglichkeiten, zum Beispiel für einen späteren Anbau, ein separates Gerätehaus oder einfach mehr freie Gartenfläche. Wenn Sie zwei ansonsten ähnliche Häuser vergleichen, fällt die größere Grundstücksfläche kaum ins Gewicht. Der Zuwachs an Grund und Boden macht sich im Bezug auf unser Referenzobjekt mit einem Zuschlag von 2 Prozent bemerkbar (+ 3.808 Euro).*

Faktor 1: 50 Quadratmeter mehr Wohnfläche


Für eine Familie, die ein weiteres Kind bekommt, oftmals Gäste zur Übernachtung erwartet oder die Großeltern bei sich aufnimmt, machen ein Plus von 50 Quadratmetern bei der Wohnfläche einen gewaltigen Unterschied. Auf dann 190 Quadratmetern macht ihr selbst der größte Trubel nichts mehr aus. Alle Familienmitglieder haben genügend Entfaltungsraum und können sich, wenn es sein muss, auch mal aus dem Weg gehen. Wohnfläche ist teuer und deshalb wirkt sich die Erhöhung der Quadratmeterzahl bei unserem Referenzhaus mit einem Preisaufschlag von 6 Prozent aus (+ 11.425 Euro).* Wenn das Budget es hergibt, gut investiertes Geld.


* Auf Basis der ImmobilienScout24-Datenbank mit rund 2,5 Millionen Objekten wurden Eckwerte eines Referenzhauses ermittelt, das die Basis für Zu- und Abschläge darstellt. Das Referenzhaus weist folgende Eigenschaften auf:

  • Einfamilienhaus
  • 600 Quadratmeter Grundstücksfläche
  • 140 Quadratmeter Wohnfläche
  • 5 Zimmer
  • kein Keller
  • Objektzustand: gepflegt
  • Baualter: 35 Jahre
  • Durchschnittlicher Kaufpreis: 190.414 Euro

Unser Referenzobjekt wurde mithilfe von statistischen Verfahren standardisiert. Außerdem wurden seine Eigenschaften (Größe, Ausstattung, Zustand usw.) mithilfe eines sogenannten hedonischen Preismodells bewertet: Vereinfacht ausgedrückt lassen sich damit dem Preis klar umgrenzte Eigenschaften der Immobilie zuordnen. Anschließend ist es möglich, für eine Veränderung der Eigenschaften entsprechende Preiszu- oder Abschläge zu berechnen. Das Ziel: eine ungefähre Vorstellung davon zu erhalten, wie sich zum Beispiel eine Veränderung der Quadratmeterzahl, und eben nur der Quadratmeterzahl, preislich auswirkt. Äußere Einflussfaktoren werden durch das Bewertungsverfahren weitgehend ausgeblendet.