Veröffentlicht am 02. April 2020

Finanzielle Engpässe verhindern: Gewerbe-Untervermietung

Für viele Unternehmen stellt die unsichere wirtschaftliche Lage oder die Flächenknappheit in den Großstädten ein handfestes Problem dar. Für Existenzgründer, Start-Ups und kleine Unternehmen, besteht neben der herausfordernden Suche nach einem eigenen Büro auch die Möglichkeit als Untermieter Teil einer Bürogemeinschaft zu werden. 


Was bedeutet Untervermietung?


Eine Untervermietung ist schon jetzt ein gängiges Mittel Gewerbeimmobilien zu nutzen. In der Regel werden Hauptmietverträge nämlich auf eine lange Zeit geschlossen. Werden Büroräume, Lagerhallen oder andere Räumlichkeiten nicht benötigt, kann sich eine Untervermietung lohnen:

  • nicht benötige Gewerbeflächen
  • Wirtschaftlicher Engpass
  • Betreibsaufgabe
  • Umzug
  • frühzeitiger Auszug

So kann in üblichen Fällen im Rahmen der Untervermietung beispielsweise eine Art moderne Bürogemeinschaft entstehen. Unternehmen teilen die Kosten für einen größeren Gewerberaum, der sich jeweils in eigene Bürobereiche (auch ganze Etagen oder Teilbereiche einer Etage) oder Arbeitsplätze unterteilen lässt. Zudem werden häufig Meetingräume oder Küchen gemeinschaftlich genutzt.

Wer einen Engpass erlebt, der kann die gesamte Immobilie an Dritte untervermieten – und sich so einen Teil der Betriebskosten refinanzieren.

Warum nicht auch das Café in der Krisenzeit als komfortables Büro an ein Startup vermieten? Oder Hotelzimmer als Wohnräume für Studenten? Viele Menschen sind nach wie vor auf der Suche nach Wohnraum und Orten, an denen sie arbeiten können.


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Gewerberäume untervermieten: Rechtliche Grundlagen


Bei einer Untervermietung überlässt der Hauptmieter einer anderen Person die von ihm gemieteten Räume. Wer untervermieten will, sollte zuallererst überprüfen, ob der Gewerbemietvertrag eine Aussage über die Untervermietung trifft. Vorsicht: Wer unerlaubt untervermietet, geht ein großes Risiko ein. Er liefert dem Vermieter damit eine Begründung für eine außerordentliche Kündigung.

1. Steht im Vertrag, dass eine Untervermietung erlaubt ist, steht ihr grundsätzlich nichts mehr im Weg. Sollte das nicht der Fall sein, muss der Hauptmieter sich die Untervermietung durch seinen Vermieter schriftlich genehmigen lassen.

2. Anders als im Mietwohnrecht besteht im Gewerbemietrecht kein gesetzlicher Anspruch auf eine Untervermietung. Sollte aber der Vermieter die Untervermietung ohne Gründe verweigern, besteht für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

3. Schlecht sieht es für den Vermieter aus, wenn der Gewerbemietvertrag die Untervermietung ausdrücklich ausschließt. Mit dem Vertragsabschluss hat er dieser Bedingung dann zugestimmt und kann sich nachträglich nicht auf das Gegenteil berufen.

4. Trifft der Gewerbemietvertrag gar keine Aussage zur Untervermietung, gelten die gesetzlichen Bestimmungen nach §540 BGB. Dann besteht für den Mieter ein allgemeinvertraglicher Anspruch, sofern er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Der Vermieter kann die Untervermietung in diesem Fall nur verweigern, wenn er dafür einen wichtigen Grund nennen kann.

Grundsätzlich empfiehlt sich im beidseitigen Interesse eine Einigung, die ohne Inanspruchnahme von Rechtswegen auskommt.

 


Der Gewerbe-Untermietvertrag


Auch warme Worte und ein Handschlag genügen theoretisch für einen Vertrag zur Untermiete. Grundsätzlich empfiehlt es sich aber, einen Vertrag in Schriftform abzuschließen, auch, um sich abzusichern, wenn während der Untervermietung Schäden am Mietobjekt entstehen.

Der Gewerbe-Untermietvertrag ist ein besonderer Mietvertrag, der die Rechte und Pflichten zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter regelt. Es entsteht keine Vertragsbeziehung zwischen dem Untermieter und dem eigentlichen Vermieter bzw. Eigentümer. Verantwortlich – auch für mögliche Schäden durch den Untermieter – ist immer der Hauptmieter.

Der Gewerbe-Untermietvertrag muss weitgehend mit dem eigentlichen Gewerbe-Mietvertrag übereinstimmen. Der Mieter soll durch die Untervermietung keine Gewinne erzielen und also einen realistischen Mietpreis ansetzen.

Die Mietkaution für Gewerblich genutzte Räume wird in Deutschland in der Regel frei verhandelt und liegt üblicherweise bei sechs oder sieben Monatskaltmieten. Das Gesetz verpflichtet gemäß §551 I BGB jeden Vermieter, also auch den Untervermieter, die Kaution bei einem Bankinstitut auf ein gesondert einzurichtendes Mietkautionskonto einzuzahlen. Die Bank muss über den Zweck des einzulegenden Geldbetrages informiert sein.

Werden möblierte Räume vermietet, kann der Hauptmieter die Miete, die der Untermieter entrichten muss, grundsätzlich frei vereinbaren. Besondere Mietbestimmungen zum Beispiel über die Verteilung von Nebenkosten sind ebenso möglich.




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