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Rückmietverkauf - Haus verkaufen & zurückmieten

Viele Gründe können dazu führen, dass Eigentümer ihre Wohnung oder ihr Haus verkaufen müssen. Häufig sind es finanzielle Engpässe, die Immobilienbesitzer zu einem Verkauf drängen. Es muss aber nicht bedeuten, dass sie auch ausziehen müssen. Sie können mit dem Käufer eine vertragliche Vereinbarung treffen, mit der sie weiterhin in der Wohnung oder im Haus zur Miete wohnen können. Folgender Artikel klärt darüber auf, wie dieser sogenannte Rückmietkauf funktioniert und welche Details Sie dabei beachten sollten.


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Was ist ein Rückmietverkauf?


Bei einem Rückmietverkauf handelt es sich um einen Verkauf einer Sache mit vertraglich abgesichertem Recht, dass der Verkäufer die Sache selbst mieten darf. Diese Sache kann eine Immobilie sein. Auf diese Weise kann der Verkäufer sein Vermögenswert in Geld umwandeln und in der Immobilie, wenn vertraglich so festgelegt, wohnen bleiben.

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Warum überhaupt ein Rückmietverkauf?


Der häufigste Grund, warum Immobilienbesitzer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, aber dort weiterhin wohnen wollen, ist die schnelle Kapitalbeschaffung. Einerseits kann es sein, dass sich jemand einen Traum erfüllen will, andererseits kann es darum gehen, angehäufte Rückstände zu begleichen.

Ein weiterer Grund, warum Immobilienbesitzer ihr Haus verkaufen und wieder mieten wollen, ist, dass sie zwar gerne in ihrem Haus wohnen, aber die finanzielle Verantwortung in andere Hände geben wollen.

Nicht selten wird ein derartiges Kaufgeschäft vollführt, um eine potentiell anfallende Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zu umgehen. So verkaufen Großeltern ihr Haus oder ihre Wohnung beispielsweise an ihre Kinder beziehungsweise Enkelkinder und lassen sich vertraglich ein unkündbares und unbefristetes Mietverhältnis zusichern.


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Was sind die Vor- und Nachteile eines Rückmietverkaufs?


Vorteile


Nicht selten wird ein derartiges Kaufgeschäft vollführt, um eine potentiell anfallende Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zu umgehen. So verkaufen Großeltern ihr Haus oder ihre Wohnung beispielsweise an ihre Kinder beziehungsweise Enkelkinder und lassen sich vertraglich ein unkündbares und unbefristetes Mietverhältnis zusichern. So bleibt das Eigentum in der Familie und gleichzeitig wird bares Geld gespart.

Ein weiterer Vorteil eines Rückmietverkaufs ist es, dass der Verkäufer relativ schnell und unkompliziert Kapital beschaffen kann, ohne dass er seinen gewohnten Wohnsitz dafür aufgeben muss. Es wechselt lediglich der Eigentümer, nicht der Bewohner der jeweiligen Immobilie.

Nachteile


Trotzdem bleiben Risiken, die es zu beachten gilt: Wenn der neue Eigentümer beispielsweise Insolvenz anmelden muss, kann es sein, dass Sie bereits entrichtete Mietzahlungen noch einmal an den jeweiligen Insolvenzverwalter bezahlen müssen, da die bereits gezahlten Mieten mit in die Insolvenzmasse aufgehen.

Im Falle einer drohenden beziehungsweise tatsächlichen Insolvenz des Vermieters sollten Sie sich umgehend an einen Fachanwalt wenden und sich rechtlichen Rat suchen. Denn neben den Mietzahlungen können auch Nebenkostenabrechnungen oder die Kaution größere Probleme darstellen.

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Was muss ich bei einem Rückmietverkauf beachten?


Mietvertrag


Als Verkäufer sollten Sie darauf achten, dass Ihr Wunsch, nach dem Verkauf Ihrer Immobilie dort als Mieter weiterhin wohnen zu können, vertraglich abgesichert wird. Neben dem notariellen Kaufvertrag schließen Sie mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag ab. Wer sein Haus verkaufen und wieder mieten möchte, ist in der Regel an einem unbefristeten Mietvertrag interessiert. Beide Parteien können sich sogar vertraglich darauf einigen, dass es keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit in der Mietsache gibt. Weitere Aspekte, wie Höhe der monatlichen Miet- und Nebenkosten, sollten im Mietvertrag klar definiert sein. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt beraten lassen, ob der ausgearbeitete Mietvertrag zwischen Ihnen und dem neuen Eigentümer keine Klauseln zu Ihrem Nachteil enthält.

Immobilienbewertung


Eine lupenreine Bewertung Ihrer Immobilie ist deshalb so wichtig, da Sie mit dieser nicht Gefahr laufen, sich von einem potentiellen Käufer täuschen zu lassen. Schließlich wollen Sie Ihr Haus zum bestmöglichen Preis verkaufen. Daher kann es sich definitiv lohnen, einen ausgewiesenen Immobiliengutachter mit der Bewertung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses zu beauftragen. Anhang seiner Schätzung lassen sich alle weiteren Zahlen, wie beispielsweise der Kaufpreis oder die Höhe der monatlichen Mietzahlungen, errechnen.

Spezialisierte Unternehmen


Der Rückmietverkauf,“Sale-Lease-Back” oder “Sale-and-Rent-Back” genannt, findet im Immobilienverkauf immer mehr Beachtung und äußert sich zunehmend in Unternehmen, die diesen Geschäftsbereich für sich erschließen wollen. So finden Sie mittlerweile einige Immobilienfirmen, die Wohnungen und Häuser ankaufen und den Verkäufer zur Miete wohnen lassen.

Aber dort, wo neue Geschäftsfelder entstehen, lauern ebenso Gefahren! Wenn Sie also Ihr Haus verkaufen und wieder mieten wollen und gegebenenfalls schon einen Ansprechpartner gefunden haben, sollten Sie sich unbedingt von einem Immobilienfachmann oder Anwalt beraten lassen. Er kann einschätzen, ob es sich hierbei um eine seriöse Firma handelt. Grundsätzlich sollte jeder Immobiliendeal von einem Anwalt und Notar begleitet und mit ihnen durchgeführt werden.



Tipp von ImmobilienScout24:

Wenn Ihnen für Ihr Vorhaben, Ihr Haus zu verkaufen und zurück zu mieten, ein bestimmtes Unternehmen ein auffallend lukratives Angebot unterbreitet, sollten Sie zunächst skeptisch sein. Im Zweifelsfall sollten Sie es mit einem kompetenten Fachmann prüfen. So sind Sie definitiv auf der sicheren Seite!

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