Was sind Kleinreparaturen?

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, die Mietsache im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten. Über die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag können Sie jedoch den Mieter dazu verpflichten, einige kleine Reparaturen selbst vorzunehmen. Hier erfahren Sie, welche Maßnahmen zu den Kleinreparaturen zählen und wie Sie sich im Mietvertrag am besten absichern.

• Zu den Kleinreparaturen gehört die Behebung kleiner Schäden im Wohnraum des Mieters.

• Größere Reparaturen sowie Maßnahmen zu Instandhaltung und Instandsetzung sind hingegen immer Aufgabe des Vermieters.

• Achten Sie darauf, die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag korrekt zu formulieren.

Laut § 535 BGB ist es Ihre Pflicht als Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“. Das bedeutet, dass Sie größere Reparaturen sowie Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung selbst übernehmen müssen. Mit einer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist es jedoch möglich, den Mieter in einem bestimmten Umfang dazu verpflichten, kleinere Reparaturen selbst zu bezahlen. Mehr über die Kostengrenze für Kleinreparaturen lesen Sie hier.

Unter Kleinreparaturen lassen sich die folgenden Maßnahmen verstehen:

• Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen und an den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden

• Beispiele sind tropfende Wasserhähne und defekte Lichtschalter

• Reparatur muss im Wohnraum des Mieters anstehen

Größere Reparaturen an Leitungen für Wasser, Strom und Gas sowie an einer Therme in der Wohnung zählen jedoch nicht als Kleinreparaturen. Folglich müssen sie immer von Ihnen als Vermieter übernommen werden. Nur die Wartungskosten für Hausanlagen können Sie im Rahmen der „sonstigen Nebenkosten“ nach §2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen.

Darüber hinaus können Sie den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Diese unterscheiden sich von den Kleinreparaturen in einigen wichtigen Punkten und sind vor allem beim Auszug wichtig. Lesen Sie hier mehr über Schönheitsreparaturen.

Der Mieter ist nur dann zur Durchführung von Kleinreparaturen verpflichtet, wenn Sie dies im Mietvertrag korrekt vereinbart haben. Bei formularmäßigen Klauseln ist dies am einfachsten. Sollten Sie die Verteilung von Reparaturkosten individualvertraglich regeln, haben Sie eine freie Gestaltung, laufen aber auch Gefahr, dass die Klausel aufgrund von Fehlern ungültig wird. Nutzen Sie dieses Formulierungsbeispiel, um auf der sicheren Seite zu sein:

Kleinreparaturen: Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen. Als Kleinreparaturen sind nur solche Reparaturen anzusehen , die an den dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzten, sich in der Wohnung befindlichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden vorgenommen werden und deren Kosten EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelreparatur nicht übersteigen. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf 8 Prozent der Jahres-Netto-Kaltmiete begrenzt.

Übrigens: Trotz Kleinreparaturklausel dürfen Mieter bei Mängeln unter bestimmten Umständen eine Mietminderung durchsetzen.