WEG-Re­form ver­ab­schie­det

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform beschlossen. Der Entwurf wird nun zur weiteren Beratung und Beschlussfassung in den Bundestag eingebracht.

Die Ende März 2020 vom Bundeskabinett beschlossenen WEG-Reform hätte noch vor der Sommerpause verabschiedet werden sollen. Doch wegen der „zu starken Stellung des Verwalters“ im Gesetzentwurf sah die SPD noch Klärungsbedarf. Nun ist den Koalitionspartnern ein Kompromiss gelungen. Sobald auch der Bundesrat der Reform zugestimmt hat, gelten die neuen Regelungen. Startschuss ist der 1. Dezember 2020.

• Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen sollen mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu).

 Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.

Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu).

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält  jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten (§ 20 Abs. 2 WEG-neu). 

• Anspruch auf zertifizierten Verwalter statt Sachkundenachweis für Gewerbeerlaubnis

Nach § 26a Abs. 1 WEG-neu darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.

• Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, ist künftig die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).

• Befugnisse für Verwalter erweitern

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden erweitert. Allerdings nicht so umfangreich, wie im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen.

Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Das sieht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu vor.

§ 27 Abs. 2 WEG-neu gibt den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen.

• Außenvollmacht für Verwalter

Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte eine unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters vorgesehen. Das wurde als zu weitgehend kritisiert. Laut § 9b Abs. 1 WEG-neu besitzen Verwalter künftig im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt das allerdings einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.

• Eigentümerversammlungen einfacher gestalten

Durch die WEG-Reform können Eigentümerversammlungen künftig flexibler gestaltet und Möglichkeiten, die sich durch die Digitalisierung bieten, besser genutzt werden. So erhalten die Eigentümer in § 23 Abs. 1 WEG-neu eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. 

Reine Online-Versammlungen abzuhalten, werden ausgeschlossen. Eine Eigentümerversammlung ist künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Wohnungseigentümer können ein Einberufungsverlangen auch in Textform, z. B. per E-Mail, stellen. Ebenso bedürfen Umlaufbeschlüsse nur noch der Textform anstatt der Schriftform.

In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu wird ausdrücklich normiert, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.

• Beschluss-Sammlung doch nicht abgeschafft

Auch nach der WEG-Reform bleibt die Pflicht bestehen, eine Beschluss-Sammlung zu führen.

• Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG-neu gegenüber der Gemeinschaft das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

• Flexiblere Entscheidung über Kostentragung

Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen. § 16 Abs. 2 WEG-neu sieht vor, dass die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

• Verwaltungsbeirat flexibler gestalten

Wie viele Mitglieder der Verwaltungsbeirat hat, kann künftig flexibel durch Beschluss festgelegt werden. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG-neu).

Der Verwaltungsbeirat erhält als Aufgabengebiet in § 29 Abs. 2 WEG-neu ausdrücklich die Überwachung des Verwalters.

• Verwalter ablösen

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich einfacher von einem Verwalter trennen. (§ 26 Abs. 3 WEG-neu). Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

• Anfechtungsklagen neu regeln

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen richten sich künftig gegen die Gemeinschaft als Träger der Verwaltung und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

• Verwalter von Prozesskosten befreit

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wird gestrichen. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

• Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken (§ 10 Abs. 3 WEG-neu).

• Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden (§ 8 Abs. 3 WEG-neu). Damit findet die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag.

• Sondereigentumsfähigkeit erweitern

Die Sondereigentumsfähigkeit wird auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu).  

• Regelungen zur Jahresabrechnung überarbeitet

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird auf die Abrechnungsspitze beschränkt (§ 28 Abs. 2 WEG-neu). Zudem sind Verwalter verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen (§ 28 Abs. 4 WEG-neu). Die Instandhaltungsrücklage erhält den Namen „Erhaltungsrücklage“, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.  

• Entziehung des Wohneigentums

Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen (§ 17 Abs. 2 WEG-neu). Das kann beispielsweise eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

• Keine Vertragsstrafen bei Pflichtverletzungen

Die Wohnungseigentümer sollten die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen zu beschließen, wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dieser Punkt wurde nicht ins Gesetz aufgenommen.

• Miet- und Wohnungseigentumsrecht harmonisieren

Mieter von Sondereigentumseinheiten sind verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So ist künftig auch bei vermieteten Eigentumswohnungen im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich.  

Wer sich tiefergehend informieren möchte, findet den vollständigen Gesetzentwurf zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hier.

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 25. September 2020