Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung nach Tod des Mie­ters

Nach dem Tod eines Mieters müssen Sie als Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Je nachdem, ob es weitere Mietvertragsparteien gibt oder nicht, gestaltet sich die Frage nach der Zuständigkeit. In diesem Artikel erfahren Sie, wer für Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung verantwortlich ist und wer eventuelle Rückzahlungen erhält.

• Nach dem Tod eines Mieters wird das Mietverhältnis automatisch mit im Haushalt lebenden Personen fortgesetzt.
• Grundsätzlich haften Erben und Personen, die in den Mietvertrag eintreten, gesamtschuldnerisch für Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung nach dem Tod eines Mieters.
• Rückzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung gehen, solange es keine weitere Mietvertragspartei gibt, an den Erben.
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Bis zu seinem Tod hat der Mieter in der Regel monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung geleistet. Die Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet, sodass der Mieter entweder eine Rückzahlung erhält oder aber einen ausstehenden Betrag nachzahlen muss. Ist der Mieter zum Zeitpunkt der Abrechnung bereits verstorben, sind grundsätzlich die Erben und „Nachmieter“ für eventuelle Nebenkostennachzahlungen verantwortlich.

Für den Fall, dass der verstorbene Mieter nicht allein gelebt hat und das Mietverhältnis mit den verbliebenen Personen fortgesetzt wurde, haften nach § 563b BGB sowohl diese Personen als auch die Erben gesamtschuldnerisch für Nachforderungen des Vermieters. Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass Sie die Nachforderung entweder an den Erben oder an die Person richten können, die in den Mietvertrag eintritt. Derjenige, der die Nachforderung begleicht, hat gegenüber der anderen Partei einen Anspruch an Ausgleich, um den Sie sich nicht kümmern müssen.

Stellt sich bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung heraus, dass der verstorbene Mieter zu hohe Nebenkostenvorauszahlungen geleistet hat, erhält der Erbe nach § 563b Abs. 2 die Rückzahlung. Kompliziert ist es jedoch, wenn der verstorbene Mieter nicht allein gelebt hat und das Mietverhältnis mit Hinterbliebenen fortgesetzt wird. Wenn ein Mieter stirbt, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Leben weitere Personen im gemeinsamen Haushalt, treten diese in den Mietvertrag ein.

Waren beide Haushaltsangehörige Teil des Mietvertrags, setzt sich das Mietverhältnis automatisch mit dem Hinterbliebenen fort. Die bereits vor dem Tod ebenfalls im Mietvertrag stehende Person kann auch die Rückzahlung aus der Nebenkostenvorauszahlung beanspruchen.

War ausschließlich der Verstorbene Teil des Mietvertrags, tritt nach § 563 BGB automatisch der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner in den Mietvertrag ein, solange beide Partner in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. In diesem Fall ist jedoch der Erbe der Empfänger der Rückzahlung.

Es gilt also: Gibt es Hinterbliebene, die schon vor dem Tod des Mieters Mietvertragspartei waren und die das Mietverhältnis fortsetzen, erhalten diese Rückzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. In allen anderen Fällen erhält der Erbe die Rückzahlung.

Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Sind weitere Personen Teil des Mietvertrags, wird der Vertrag wie gehabt fortgesetzt. Auch im gemeinsamen Haushalt lebende Personen, die nicht Teil des Mietvertrags sind, dürfen den Vertrag fortsetzen.

Hat die verstorbene Person allein gelebt, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt. Der Erbe kann dies jedoch ausschlagen und so das Mietverhältnis beenden oder von der gesetzlichen Kündigungsfrist Gebrauch machen.

Übrigens: Tritt nach dem Tod des Mieters eine andere berechtigte Person in das Mietverhältnis ein, bleibt der Vertrag wie er ist bestehen. Als Vermieter dürfen Sie keine höhere Miete verlangen oder Neuregelungen zu Nebenkosten und Schönheitsreparaturen durchsetzen.

Alle Personen können ablehnen, in den Mietvertrag aufgenommen zu werden. Wer innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters keine Erklärung abgibt, bleibt jedoch automatisch Mieter. Als Vermieter können Sie das Mietverhältnis mit einer neu eintretenden Person ebenfalls innerhalb eines Monats mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Dies gilt nach § 563 BGB Abs. 4 mit strengen Anforderungen jedoch ausschließlich, wenn es einen wichtigen Grund gibt, die eintretende Person nicht in den Mietvertrag aufzunehmen. Bei nicht im Haushalt lebenden Erben gelten diese Anforderungen laut § 564 BGB nicht.