Wie wird die Mietrendite be­rech­net?

Bevor du eine Immobilie kaufst, die du vermieten möchtest, solltest du die Mietrendite berechnen. So führst du dir schnell vor Augen, ob es sich lohnt, das Objekt zu vermieten. Hier erfährst du mehr darüber, wie du die Brutto-Mietrendite, die Netto-Mietrendite und die Eigenkapitalrendite berechnen kannst.

• Die Brutto-Mietrendite gibt eine erste Orientierung und sollte mindestens 5 Prozent betragen.

• Die Netto-Mietrendite ist deutlich detaillierter und sollte bei 3,5 bis 4 Prozent liegen.

• Die Eigenkapitalrendite ist eine interessierte Zusatzzahl und sollte bei 7 Prozent oder mehr liegen.

Der Hauptunterschied bei der Berechnung der Mietrendite besteht darin, ob es sich um die Brutto-Rendite oder die Netto-Rendite handelt. Die Brutto-Mietrendite lässt sich sehr schnell berechnen. Sie ist zwar nicht ganz akkurat, da viele Faktoren nicht berücksichtigt werden, aber sie gibt eine rasche erste Orientierung.

Berechnung: Teile zur Berechnung die Jahresmiete (nur die Kaltmiete ohne Nebenkosten) durch den Kaufpreis und multipliziere das Ergebnis mit 100.

(Jahresmiete kalt ÷ Kaufpreis) × 100    

So solltest du eine einstellige Zahl erhalten, die die Prozentzahl der Rendite angibt. Damit eine Immobilie bei der Vermietung rentabel ist, sollte die Brutto-Mietrendite mindestens 5 Prozent betragen.

Um den Ertrag der Vermietung genauer zu berechnen, ist die Netto-Mietrendite geeignet. Diese kannst du anwenden, wenn du mehrere Kostenpunkte bereits kennst.

Überlege, ob du diese Zahlen zur Berechnung der Mietrendite vorliegen:

• Kaufpreis

• Kosten beim Erwerb:

  • Grunderwerbsteuer (meist 4 bis 7 Prozent des Kaufpreises)

  • Maklergebühren (4 bis 7 Prozent des Kaufpreises)

  • Kosten für Notar und Grundbuchgebühren (2 Prozent des Kaufpreises)

• Kosten für die Instandsetzung vor der ersten Vermietung

Beachte außerdem, dass der Jahresreinertrag der Vermietung sich aus der Jahres-Nettokaltmiete abzüglich aller Kosten für den:die Vermieter:in ergibt. Zu diesen Kosten gehören zum Beispiel Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten für die Wohnung und die Instandhaltungsrücklage für das Gebäude. Bei den Instandhaltungskosten lassen sich 10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr ansetzen. Für die Instandhaltungsrücklage solltest du mit 1 Prozent des Kaufpreises der Wohnung rechnen.

Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht, wie du die jährliche Netto-Mietrendite eines Objektes berechnen kannst:

Wenn du von einer Jahres-Nettokaltmiete von 8.400 Euro ausgehst (700 Euro pro Monat), solltest du davon 300 Euro Hausverwaltungskosten, 600 Euro Instandhaltungskosten und 1.500 Euro Instandhaltungsrücklage abziehen. Somit ergibt sich ein Jahresreinertrag von 6.000 Euro.

Nun kannst du hier die Formel

Jahresreinertrag ÷ Investition × 100 = Netto-Mietrendite

anwenden. Für das Beispiel liegt die Rendite bei knapp 3,4 Prozent und ist damit im kritischen Bereich. Denn idealerweise sollte die Netto-Mietrendite bei mindestens 3,5 Prozent, noch besser über 4 Prozent, liegen.

Zudem gilt für das Beispiel, dass du das Darlehen bei einem Jahreszins von 2 Prozent nach 20 Jahren komplett getilgt hast.

• Monatlich müsstest du also 590 Euro Zinsen und Tilgung zahlen, was pro Jahr eine Summe von 7.080 Euro ergibt.
• Da der Reinertrag aus der Vermietung nicht reicht, um diesen Betrag zu decken, musst du pro Jahr 1.080 Euro aus Eigenmitteln zur Kredittilgung aufbringen.
• Monatlich musst du also 90 Euro selbst zahlen.
• Nach 20 Jahren hast du jedoch 6.000 Euro zusätzliches Einkommen pro Jahr.

Zusätzlich zur Mietrendite solltest du auch die Eigenkapitalrendite als wichtige Kenngröße ermitteln. Wenn du die genannten Eckdaten kennst, kannst du alle Kosten und Erträge über 20 Jahre bzw. bis zur vollständigen Tilgung des Kredits gegeneinander aufrechnen.

In diesem Fall sähe die Rechnung zur Eigenkapitalrendite wie folgt aus:

Wenn du nun davon ausgehst, dass du die Immobilie nach 20 Jahren bei günstiger Wertentwicklung für 180.000 Euro verkaufst, hast du einen Erlös von insgesamt 98.400 Euro erwirtschaftet. Das ist eine Rendite von 4.920 Euro, wiederum ausgehend von 20 Jahren. Zuletzt setzt du diese Rendite ins Verhältnis mit dem investierten Eigenkapital von 81.600 Euro. So ergibt sich, dass du jährlich eine Eigenkapitalrendite von 6 Prozent erzielst. Dabei handelt es sich um eine mittelmäßige Zahl, denn noch besser ist es, wenn die Eigenkapitalrendite bei mindestens 7 Prozent liegt.

Wichtig: Beachte, dass es sich bei dieser Beispielrechnung um Idealbedingungen handelt. In der Realität kannst du durch Mietleerstände, anfallende Sanierungsarbeiten oder weitere Kosten wie etwa einen neuen Energieausweis schnell zusätzliche Ausgaben ansammeln, die die Rendite verschlechtern. Auf der anderen Seite kann es sein, dass die Gegend, in der sich die Immobilie befindet, positiv entwickelt, sodass du die Miete erhöhen kannst.