Nutzungsdauer berechnen und AfA erhöhen

Profitieren können die Eigentümer:innen, da sie z.B. die Möglichkeit haben einen höheren Prozentsatz über eine kürzere Nutzungsdauer abzuschreiben.
Sollten sie also das Objekt nach 10 Jahren wieder verkaufen, haben sie einen größeren steuerlichen Vorteil geltend machen können.

Hinweis: Sollte der Kauf der Immobilie bereits einige Jahre zurückliegen, ist es möglich, dass der steuerliche Vorteil geringer ist, da bereits ein Teil des Gebäudewertes abgeschrieben ist. Konkrete, auf Ihre individuelle Fallkonstellation bezogene Informationen kann Ihnen Ihr Steuerberater geben.

Die Restnutzungsdauer bezeichnet gemäß § 4 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist insbesondere abhängig von dem Baujahr bzw. dem Jahr einer Kernsanierung, dem Gebäudestandard, durchgeführten Modernisierungen und unterlassenen Instandhaltungen.

Grundsätzlich ermittelt sich die Restnutzungsdauer aus dem Differenzbetrag von der objektartspezifischen Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter. 
Es wird zudem zwischen der technischen, der wirtschaftlichen und der rechtlichen Nutzungsdauer unterschieden. Eine Kernsanierung, durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen haben i.d.R. jedoch eine Modifizierung der Restnutzungsdauer zur Folge.

Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Diese ist abhängig von der Gebäudeart und dem Gebäudestandard. Objekte mit einem geringeren Standard haben i.d.R. eine geringere Nutzungsdauer.

Das Finanzamt legt je nach Baujahr der Immobilie die Nutzungsdauer sowie den Prozentsatz der Gebäudeanschaffungskosten ab dem Kaufzeitpunkt, die steuerlich abgeschrieben werden können, fest. Über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen (Rest-)Nutzungsdauer kann der AfA-Abschreibungssatz entsprechend erhöht werden, so dass jährlich ein höherer Betrag steuerlich abgesetzt werden kann und damit Steuern gespart werden können.

Falls du deine Steuererklärung noch nicht eingereicht hast und der Bewertungsstichtag innerhalb des entsprechenden Jahres liegt, besteht die Möglichkeit, das Gutachten für diese Steuererklärung zu verwenden. Wenn du bereits einen Steuerbescheid erhalten hast, ist es wichtig zu prüfen, ob dieser bereits rechtskräftig ist. Bei Unsicherheiten kann dein Steuerberater weiterhelfen. Angenommen, du hast letzte Woche deinen Steuerbescheid für das Jahr 2023 erhalten und das Gutachten wird zum 1. Januar 2023 erstellt, empfiehlt es sich, zeitnah deinen Steuerberater zu kontaktieren. Möglicherweise kannst du die kürzere Restnutzungsdauer noch berücksichtigen lassen. Wenn du den 1. Januar 2024 als Bewertungsstichtag gewählt hast, reiche das Gutachten einfach zusammen mit dem beigefügten Begleitschreiben deines Steuerberaters beim Finanzamt ein, wenn du deine Steuererklärung einreichst.

Das Nutzungsdauergutachten für eine Eigentumswohnung liegt bei 699,00€ inkl. MwSt.

Das Nutzungsdauergutachten für ein Mehrfamilienhaus (bis 1.000 m²) liegt bei 999,00€ inkl. MwSt.

Die Kosten für ein Nutzungsdauergutachten für Mehrfamilienhäuser über 1.000 m² gibt es auf Anfrage.

Ja, die Kosten für das Gutachten zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Ja, unsere Gutachter sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und anerkannt.

Sofern keine grundlegende Renovierung oder Modernisierung stattgefunden hat, behält das Gutachten seine Gültigkeit und muss nicht aktualisiert werden.