Gewerbemietvertrag - Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

a) gesetzlicher Grundsatz
Gemäß § 535 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, tritt gemäß § 536 BGB die gesetzliche Mietminderung ein. Darüber hinaus kann der Mieter weitere Ansprüche geltend machen, wenn er den Mangel gemäß § 536 c BGB anzeigt.

b) vertragliche Ausnahme
aa) Schönheitsreparaturen
Von diesem gesetzlichen Grundgedanken kann jedoch individualvertraglich abgewichen werden, indem die Vertragsparteien mietvertraglich die Übertragung der Instandhaltungsverpflichtungen auf den Mieter regeln, soweit sich diese auf Schäden erstrecken, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.

Dadurch ist - entgegen dem gesetzlichen Leitbild - der Mieter verpflichtet, die sog. Schönheitsreparaturen durchzuführen. Unter Schönheitsreparaturen werden die Behebung der vertragsgemäßen Abnutzung verstanden, wie das fachgerechte Streichen oder Tapezieren der Decken und Wände, das Streichen, Lackieren bzw. Lasieren der Fenster (innen) und Türen (Wohnungseingangs- und Balkontüre innen) sowie der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre.

Bei der Verwendung einer Klausel, die die laufende Renovierungsverpflichtung während des Mietverhältnisses auf den Mieter umlegt, ist insbesondere darauf zu achten, dass diese keinen starren Fristenplan enthält, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt und damit wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam ist. Nach der Begründung des BGH wird dem Mieter durch solche starren Formulierungen der Gegenbeweis abgeschnitten, dass tatsächlich in seinem konkreten Einzelfall - trotz Fristablauf - kein Renovierungsbedarf besteht.

Diese zum Wohnraummietrecht ergangene, höchstrichterliche Rechtsprechung wird von der Rechtsprechung nun auch auf Gewerbemietverträge mit dem Argument angewandt, der gewerbliche Mieter sei bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig als ein Wohnraummieter. Das Gesetz differenziere - an diesem Punkt - nicht zwischen Wohnraum- und Gewerberaumvermieter.

Diese unangemessene Benachteiligung, die die Rechtsprechung in einem starren Fristenplan sieht, kann durch die Aufnahme von sog. "weichen Klauseln" behoben werden, indem z. B. eingefügt wird "der übliche Turnus für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beträgt in der Regel".

Desweiteren ist darauf zu achten, dass auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die kombinierte Verwendung einer sog. Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt. In diesem Fall ist die gesamte Regelung unwirksam, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird.
Der BGH begründet dies damit, dass die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB entferne und zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters führe. Er müsse in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen, unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür bestehe.
Von der zusätzlichen Vereinbarung einer Endrenovierung (zusätzlich) zur turnusmäßigen Schönheitsreparaturenklausel muss daher dringend abgeraten werden.

bb) Kleinreparaturen
Neben einer vertraglich vereinbarten Überbürdung der Schönheitsreparaturen sollte der Vermieter darauf achten, in den Mietvertrag eine sog. Kleinreparaturenklausel aufzunehmen. Diese auf den Ausgleich der normalen Abnutzung gerichtete Klausel regelt, dass der Mieter dem Vermieter Reparaturkosten an allen dem Zugriff des Mieters unterliegenden Einrichtungen, insbesondere Installationsgegenständen, zu erstatten hat, soweit diese im Einzelfall z. B. 200 EUR und im gesamten Mietjahr 7 % der Jahresmiete nicht überschreiten.

c) Schäden
Unabhängig von der (wirksamen) Überbürdung von Schönheitsreparaturen ist der Mieter dem Vermieter immer für von ihm verursachte Schäden während der Mietvertragszeit ersatzpflichtig. Hierbei handelt es sich um vom Mieter verursachte Schäden, die über die normale Abnutzung der Gebäudesubstanz hinausgehen. Auch dies kann - der Klarstellung halber - in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Haftungsausschluss: Trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Erstellung dieser Informationen bitten wir um Verständnis, dass wir keine Haftung für den Inhalt übernehmen können. Stand März 2007

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