Zu hohe Preise: Mehrheit will Großstädte verlassen

Was für Eigentum längst gilt, ist jetzt auch bei Wohnungen und Häusern zur Miete Fakt: Die Bewohner:innen in den großen Metropolen weichen mehrheitlich auf Randgebiete aus, um ein neues Zuhause zu finden. Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, in welchen vier Metropolen die Ausweichbewegung der Suchenden besonders stark ist.

Erstmals suchen Metropolenbewohner:innen nicht mehrheitlich im innerstädtischen Bereich, sondern weiten aufgrund des knappen Angebots und der hohen Mieten die Suche auf den Speckgürtel aus.
In Berlin ist in den vergangenen fünf der Anteil derjenigen, die in der Innenstadt zur Miete suchen in um fast 20 Prozentpunkte gesunken.
Über die Hälfte der Münchener:innen sucht in einem Radius von bis zu 50 Kilometer Entfernung zur Innenstadt.
Menschen aus Stuttgart schauen sich besonders oft im ländlichen Raum um.

Im Speckgürtel der Metropolen hat ein Großteil der Kaufinteressierten schon länger gesucht. Dort sind die Preise günstiger und man hat ein naturnahes Umfeld, das gerade vielen Familien gefällt. Doch auch Mietsuchende weichen aufgrund des fehlenden Wohnraums und den rasant steigenden Mieten nun mehrheitlich auf das Umland aus.

„Die Mehrheit der Menschen findet in den Metropolen keine bezahlbaren Mietwohnungen mehr. Sie sind gezwungen, ihre Suche auf das erweiterte Umland der Metropolen auszuweiten. Besonders drastisch zeigt es sich in Berlin, wo innerhalb von fünf Jahren die Suchanfragen für Mietobjekte innerhalb der Stadt um fast 20 Prozentpunkte abgenommen haben“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. “Beim Suchverhalten der Stuttgarter:innen erkennt man aber auch, dass ein gut angebundener ländlicher Raum für Kaufsuchende durchaus interessant sein kann.”

Mehrheit sucht nun zur Miete im Speckgürtel – in München sogar jede:r Zweite
Anfang 2024 suchen erstmals mehr Bewohner:innen der sieben größten deutschen Metropolen in deren Speckgürtel nach einer neuen Mietwohnung (41,9 Prozent) als innerhalb der Stadtgrenzen (35,8 Prozent). Im Vorjahr waren die Verhältnisse noch entgegengesetzt. Anfang 2023 sahen sich 43,8 Prozent der Suchenden innerhalb der Stadt um und nur 35 Prozent suchten im Speckgürtel. Das ist die größte Bewegung innerhalb der letzten fünf Jahre.

Besonders stark zeigt sich die Entwicklung in Berlin. Zwar werden immer noch überwiegend Mietimmobilien innerhalb der Großstadt gesucht (43,1 Prozent), doch der Anteil der Suchanfragen ist im Vergleich zum Vorjahr um 9,5 Prozentpunkte zurückgegangen. In keiner anderen deutschen Metropole zeigt sich eine so starke Verschiebung des Suchbereichs. 2019 suchten noch über 60 Prozent der Berliner:innen innerhalb der Stadt nach einer neuen Mietwohnung. Nun ist der Berliner Speckgürtel (37,1 Prozent) sowie das erweiterte Umland (9,8 Prozent) stärker nachgefragt.

In München ist der Anteil der Suchanfragen innerhalb der Stadt 2024 abermals zurückgegangen auf 28,2 Prozent. Nunmehr jede zweite Suchanfrage aus München entfällt auf den Speckgürtel. Auch die ländliche Region wird bei der Mietsuche interessanter und ist von 12,1 auf 14 Prozent gestiegen. In Köln wirdebenfallsseit diesem Jahr mehrheitlich im Speckgürtel gesucht. Nur noch etwas mehr als ein Drittel der Suchanfragen entfällt auf den Innenstadtbereich. 2023 war das Verhältnis umgekehrt: 42,6 Prozent der Anfragen für eine Mietwohnung fielen auf den Stadtbereich und 35,5 Prozent auf den Speckgürtel.

Käufer:innen bleiben dem Speckgürtel treu
Unter Kaufsuchenden ist der Speckgürtel schon lange bevorzugt. Aber erstmals entfallen darauf mehr als 40 Prozent der Suchanfragen, gefolgt vom ländlichen Raum auf Rang zwei mit 26 Prozent. Das Interesse nach Eigentum innerhalb der Metropole nimmt aufgrund der gestiegenen Preise weiter ab. In Berlin gelten erstmals weniger als 30 Prozent der Kaufgesuche dem Stadtinneren. Auf den Speckgürtel fallen nunmehr 38 Prozent der Suchanfragen. Anders als im Durchschnitt der Metropolen war die Nachfrage nach Eigentum im Stadtbereich und im Speckgürtel der Hauptstadt 2019 noch ausgeglichen. 36,4 Prozent der Suchanfragen fielen auf den Stadtbereich und 36,7 Prozent auf den Speckgürtel.

Die Stadt München hingegen ist für Kaufsuchende schon lange ein zu teures Pflaster. Weniger als jede:r Fünfte sucht noch in der Isarmetropole nach einer Kaufimmobilie. Im Speckgürtel hingegen ist das Suchaufkommen im Vergleich zu 2023 noch einmal um über 5 Prozentpunkte auf 45,7 Prozent gestiegen, während der ländliche Raum einbüßt. Auch in Stuttgart entfällt mit nur mehr 21 Prozent ein unterdurchschnittlicher Anteil der Suchanfragen auf den Stadtbereich. Zwar sucht auch hier die Mehrheit im Speckgürtel (38,9 Prozent). Doch besonders – und mehr noch als bei Wohnobjekten zur Miete – suchen Menschen aus Stuttgart im ländlichen Raum. 31,9 Prozent aller Suchanfragen entfallen darauf. Das sind 5,9 Prozentpunkte mehr als im Bundesdurchschnitt.

Verteilung der Suchanfragen

Durchschnitt der 7 Metropolen	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Kauf
Innerhalb der Metropole	31.6%	30.0%	24.3%	25.4%	27.4%	23.1%
Speckgürtel	38.4%	38.1%	38.9%	36.9%	36.1%	40.4%
Ländlicher Raum	21.3%	22.6%	27.0%	27.8%	26.2%	26.0%
Andere Metropole	2.8%	2.8%	2.6%	2.9%	3.1%	3.0%
Große Städte	2.0%	2.2%	2.3%	2.3%	2.3%	2.3%
Mittelgroße Städte	1.6%	1.7%	1.9%	1.9%	2.0%	2.2%
Kleine Städte	2.3%	2.5%	3.1%	3.0%	3.0%	2.9%
Miete
Innerhalb der Metropole	49.5%	49.4%	47.4%	43.9%	43.8%	35.8%
Speckgürtel	32.9%	31.0%	33.2%	35.1%	35.0%	41.9%
Ländlicher Raum	8.5%	9.3%	10.4%	11.3%	10.8%	12.1%
Andere Metropole	4.0%	4.2%	3.5%	3.8%	4.1%	4.0%
Große Städte	1.8%	1.9%	1.9%	2.0%	2.3%	2.1%
Mittelgroße Städte	1.5%	2.4%	1.6%	1.7%	1.8%	2.0%
Kleine Städte	1.6%	1.7%	2.1%	2.1%	2.2%	2.2%

Berlin	2019	2020	2021	2022		2023	2024
Kauf
Innerhalb Berlins	36,4%	36,2%	30,9%	32,7%	31,8%		27,9%
Speckgürtel	36,7%	34,5%	35,6%	33,8%	33,8%		38,0%
Ländlicher Raum	19,4%	21,1%	25,1%	25,0%	24,7%		24,1%
Andere Metropole	1,8%	1,8%	1,8%	1,9%	2,4%		2,6%
Große Städte	2,1%	2,3%	2,4%	2,3%	2,6%		2,5%
Mittelgroße Städte	1,3%	1,5%	1,4%	1,4%	1,8%		2,0%
Kleine Städte	2,3%	2,5%	2,9%	2,9%	3,0%		2,9%
Miete
Innerhalb Berlins	62,4%	61,5%	60,5%	54,8%	52,6%		43,1%
Speckgürtel	22,2%	19,9%	24,5%	28,0%	28,5%		37,1%
Ländlicher Raum	6,3%	7,2%	7,6%	8,9%	8,6%		9,8%
Andere Metropole	4,1%	3,7%	2,6%	2,9%	3,3%		3,7%
Große Städte	2,0%	2,1%	1,7%	2,0%	2,9%		2,2%
Mittelgroße Städte	1,7%	1,7%	1,8%	2,1%	2,3%		2,1%
Kleine Städte	1,4%	3,9%	1,3%	1,3%	1,8%		2,0%

München	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Kauf
Innerhalb Münchens	26,7%	25,0%	20,2%	20,2%	23,1%	19,2%
Speckgürtel	41,2%	41,3%	42,3%	40,9%	40,0%	45,7%
Ländlicher Raum	22,2%	23,6%	27,2%	28,9%	26,6%	25,5%
Andere Metropole	3,4%	3,1%	2,9%	3,1%	3,2%	2,8%
Große Städte	2,2%	2,3%	2,5%	2,1%	2,2%	2,0%
Mittelgroße Städte	1,5%	1,4%	1,4%	1,4%	1,4%	1,6%
Kleine Städte	2,9%	3,2%	3,4%	3,4%	3,5%	3,4%
Miete
Innerhalb Münchens	40,3%	41,4%	38,8%	35,9%	36,4%	28,2%
Speckgürtel	43,0%	42,2%	41,4%	43,9%	43,0%	50,2%
Ländlicher Raum	9,0%	9,0%	11,8%	12,0%	12,1%	14,0%
Andere Metropole	3,4%	3,0%	2,9%	3,2%	3,4%	2,8%
Große Städte	1,3%	1,3%	1,4%	1,4%	1,5%	1,4%
Mittelgroße Städte	1,3%	1,3%	1,2%	1,4%	1,3%	1,1%
Kleine Städte	1,8%	1,9%	2,5%	2,2%	2,3%	2,3%

Köln	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Kauf
Innerhalb Kölns	35,1%	33,4%	25,7%	26,9%	31,2%	26,0%
Speckgürtel	37,4%	38,8%	39,7%	37,7%	34,6%	39,8%
Ländlicher Raum	19,9%	19,9%	25,6%	25,9%	24,9%	24,4%
Andere Metropole	3,1%	3,0%	3,1%	3,8%	3,6%	3,9%
Große Städte	1,2%	1,3%	1,3%	1,3%	1,4%	1,5%
Mittelgroße Städte	1,4%	1,7%	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%
Kleine Städte	1,8%	1,9%	2,7%	2,5%	2,2%	2,5%
Miete
Innerhalb Kölns	47.2%	45.8%	42.5%	41.2%	42.6%	35.6%
Speckgürtel	34.8%	32.3%	37.0%	37.5%	35.5%	42.2%
Ländlicher Raum	9.4%	10.2%	10.8%	11.6%	11.7%	11.3%
Andere Metropole	4.4%	6.7%	4.3%	4.7%	4.9%	5.8%
Große Städte	1.4%	1.3%	1.9%	1.6%	1.6%	1.6%
Mittelgroße Städte	1.5%	2.4%	1.6%	1.7%	1.7%	1.6%
Kleine Städte	1.4%	1.5%	1.9%	1.8%	2.0%	1.8%

Stuttgart	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Kauf
Innerhalb Stuttgarts	27,5%	26,0%	21,0%	21,2%	25,0%	21,0%
Speckgürtel	39,9%	39,3%	37,6%	36,2%	34,1%	38,9%
Ländlicher Raum	25,9%	27,7%	33,2%	33,9%	32,1%	31,9%
Andere Metropole	2,0%	2,0%	2,1%	2,3%	2,9%	2,5%
Große Städte	1,5%	1,5%	1,5%	1,7%	1,7%	1,6%
Mittelgroße Städte	0,9%	0,9%	1,1%	1,3%	1,1%	1,2%
Kleine Städte	2,3%	2,6%	3,4%	3,3%	3,1%	3,0%
Miete
Innerhalb Stuttgarts	38,0%	36,8%	37,2%	33,9%	35,0%	30,3%
Speckgürtel	42,1%	40,0%	38,6%	40,0%	39,0%	43,8%
Ländlicher Raum	12,9%	15,1%	15,9%	16,9%	15,9%	17,2%
Andere Metropole	2,9%	3,1%	3,2%	3,8%	4,7%	3,4%
Große Städte	1,4%	1,7%	1,5%	1,6%	1,7%	1,6%
Mittelgroße Städte	0,8%	1,1%	1,1%	1,2%	1,1%	1,2%
Kleine Städte	1,9%	2,2%	2,6%	2,6%	2,7%	2,4%

Methodik

In die Auswertung sind alle Suchanfragen von Menschen, die in den sieben größten Städten Deutschlands wohnen und bei ImmoScout24 nach einem Haus oder einer Wohnung zum Kauf oder zur Miete suchen, eingeflossen. Betrachtungszeitraum ist jeweils Januar 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 und 2024. „Speckgürtel“ umfasst alle Kreise, die vom Metropolkern in 50 Kilometer Entfernung liegen. Die weitere Unterscheidung folgt dem Regionalen Immobilienwirtschaftlichen Informationssystem (RIWIS): Metropole = A-Städte, Große Städte = B-Städte, Mittelgroße Städte = C-Städte, Kleine Städte = D-Städte, alles andere = E – ländlicher Raum.