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Städteranking 2020: Die Kraft der Provinz

„Wer an wirtschaftliche Zentren denkt, hat dabei meist nur die großen Metropolregionen rund um die Millionenstädte im Blick. Abseits davon stechen im Städteranking von ImmoScout24 in Kooperation mit der WirtschaftsWoche und dem Institut der deutschen Wirtschaft einige Regionalzentren heraus, die sich zu prosperierenden Wachstumsmotoren entwickelt haben“, fasst Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24, die Ergebnisse zusammen. „Auch in ihren Immobilienmärkten entfalten sie eine hohe Dynamik und bilden interessante Investitionsstandorte.“

Im Städtevergleichstest analysiert das Institut der deutschen Wirtschaft jedes Jahr im Auftrag von ImmoScout24 und der WirtschaftsWoche die Standortqualität aller deutschen Großstädte über 100.000 Einwohner. In den über 100 untersuchten Leistungsindikatoren dominieren neben den Millionenstädten einige Regionalzentren mit einer hohen Wirtschaftskraft. In den Top 12 des Niveaurankings, das die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die Lebensqualität beschreibt, liegt Ingolstadt mit seinen 137.392 Einwohnern nach München auf Platz 2. Erlangen folgt mit 112.528 Einwohnern nach Stuttgart auf Position 4. Wolfsburg (124.371 Einwohner), Ulm (126.790) und Regensburg (153.094) platzieren sich auf den Rängen 6 bis 8. Gleich nach Hamburg auf Rang 9 folgen schon Darmstadt, Würzburg und Heilbronn, die ebenfalls unter 160.000 Einwohnern liegen. Was macht die Leistungskraft dieser Regionalzentren aus?

Die Kraft der Provinz
Ulm profitiert von der Lage zwischen den Metropolregionen München und Stuttgart. Die baden-württembergische Stadt ist traditioneller Standort der Nutzfahrzeugindustrie. Die Stadt bietet mit Forschungseinrichtungen von Audi, BMW und Daimler einen attraktiven Arbeitsmarkt und liegt damit auf Rang 5 im entsprechenden Teilindex des Niveaurankings aller deutschen Großstädte. Damit wirkt Ulm als Arbeitsplatzmagnet für das ländlichere Umland und rangiert mit einem Saldo von 33,4 Einpendlern je 100 Einwohnern in der Pendlerbilanz ebenfalls auf Position 5. Zusammen mit Wolfsburg verlangt Ulm den niedrigsten Gewerbesteuerhebesatz aller Großstädte in Deutschland und ist damit attraktiv für Unternehmensansiedlungen. Von der gemeindlichen Steuerkraft der Stadt entfallen 52,3 Prozent auf die Gewerbesteuer – Rang 5 aller deutschen Großstädte. Mit einer gemeindlichen Steuerkraft von 1.464 Euro je Einwohner liegt Ulm insgesamt auf Platz 9 der Großstädte.

Im neu ermittelten Nachhaltigkeitsindex landet Ulm ebenfalls auf Position 9. Auf eine Million Einwohner kommen 55,2 Forschungsinstitute (Platz 10). Beim Indikator der Beschäftigten in Forschung und Entwicklung je 1.000 Einwohner landet Ulm auf Rang 11. Seit Ende der 80er Jahre wurde Ulm zunehmend als Wissenschaftsstadt entwickelt. Im Zuge dieses Konzepts entstanden mehrere Wissenschaftsparks, in denen neben An-Instituten der Universität und Hochschule auch Großkonzerne wie Daimler ansässig sind, um die Hochschullandschaft und die unternehmensnahe Forschung besser zu vernetzen.

Regensburg und Wolfsburg glänzen mit Innovation und Arbeitsplätzen
In Regensburg sind Großkonzerne wie BMW, Continental und Siemens vertreten. Auf 100 Beschäftigte kommen 6,5 Ingenieure, Position 4 aller deutschen Großstädte. Wolfsburg rangiert in diesem Indikator mit weitem Abstand (12,8/Rang 1) vor Ingolstadt (8,0/Rang 2) und Erlangen (6,9/Rang 3). Allerdings ist Wolfsburg im Ranking der wirtschaftlichen Dynamik in diesem Jahr um 18 Plätze auf Rang 67 abgerutscht (im Vorjahr ebenfalls schon von Rang 5 auf 49).

Gründungen fördert die Stadt Regensburg aktiv mit einem stadteigenen Unternehmen und im Rahmen des Innovations- und Gründerzentrums TechBase. Zudem werden Clusterstrukturen in den Bereichen Sensorik, IT-Logistik und Elektromobilität unterstützt. So erreicht Regensburg in der Gründungsintensität Rang 19, vor Stuttgart (22), Darmstadt (24) und der Technologie-Hochburg Karlsruhe (27). Die oberpfälzische Hauptstadt erzielt damit eine sehr hohe Arbeitsplatzdichte. Auf 1.000 Einwohner kommen 820 Beschäftigte. Nur Wolfsburg ist mit 975 in dieser Hinsicht stärker. Auch Regensburg zieht viele Beschäftigte aus dem Umland an. Der Pendlersaldo der Stadt ist mit 39,5 je 100 Einwohner nicht nur der höchste aller bayerischen Großstädte, sondern auch der zweithöchste bundesweit. Nur Wolfsburg zieht in Relation zu Bevölkerung mehr Pendler an. Dementsprechend ist auch die Arbeitslosenquote Älterer mit 3,7 Prozent nirgendswo niedriger als in Regensburg (Durchschnitt der Großstädte: 7,0).

Heilbronn punktet mit Ausbildungsplätzen und einem starken Immobilienmarkt 
 Heilbronn ist Teil der Metropolregion Stuttgart. Wie Ulm und Regensburg zeichnet sich Heilbronn vor allem durch seinen florierenden Arbeitsmarkt, aber auch durch seinen dynamischen Immobilienmarkt aus. Heilbronn weist eine große Anzahl an Handwerksbetrieben und einen breiten Mittelstand mit vielen Ausbildungsplätzen auf. So hat die Neckarstadt mit 5,3 Prozent den zweihöchsten Anteil an Auszubildenden an der Gesamtzahl der Beschäftigten aller deutschen Großstädte. Heilbronn fördert bereits seit der Jahrtausendwende technologieorientierte Start-Ups. Dazu wurde die Innovationsfabrik Heilbronn gegründet, die heute zirka 60 Unternehmen umfasst. Seit 2009 besteht der Zukunftspark Wohlgelegen, der Unternehmen in Zukunftsbranchen wie der IT oder Umwelttechnologie bündelt. Bei der Gründungsintensität erreicht Heilbronn auf diese Weise Rang 12. In der Bewertung des Immobilienmarkts erzielt die Stadt Rang 8 im bundesweiten Großstadtvergleich. Stärkster Indikator ist die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen für Wohnungen in Relation zu den Bestandswohnungen mit Platz 4. „Heilbronn erlebte nach Berlin die zweithöchste Steigerung Mietpreise aller deutschen Großstädte in Höhe von 32 Prozent im Zeitraum von 2015 bis 2020. Daher sind Baugenehmigungen für den Neubau und eine hohe Quote an Baufertigstellungen sehr wichtig, um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten“, erläutert Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24 die Situation der Regionalzentren im Immobilienmarkt.

Hohe Preiszuwächse für Eigentumswohnungen 
Auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind in Heilbronn in den letzten 5 Jahren mit 75 Prozent massiv angestiegen und liegen aktuell bei 3.381 Euro pro Quadratmeter. Nur in Leipzig, Augsburg und Berlin gab es einen noch deutlicheren Preisauftrieb. Erlangen erlebte mit einem Plus von 53 Prozent einen Anstieg auf 4.005 Euro. Die Angebotspreise in Regensburg wuchsen um 49 Prozent auf durchschnittlich 4.121 Euro und liegen damit sogar noch darüber. Wolfsburg hält mit einer Steigerung von 43 Prozent ein moderates Preisniveau von 2.488 Euro. In Ulm war der Anstieg mit 39 Prozent auf 3.491 Euro nicht ganz so deutlich. Bei den Mieten erlebten die genannten Regionalzentren bis auf Heilbronn ein vergleichsweise moderates Wachstum von 15 (Erlangen) bis 20 Prozent (Regensburg) in den letzten fünf Jahren und rangieren um die 10 Euro pro Quadratmeter.

Platzierungen ausgewählter Großstädte im Städteranking 2020 und Entwicklung ihrer Immobilienpreise

  

Niveau-Ranking  

Dynamik-Ranking 

Nachhaltigkeits-Ranking  
(neu, daher kein Vorjahreswert) 

Durchschnittliche Angebotsmiete pro qm nettokalt  
(Entwicklung 2015 bis 2020) 

Angebotspreise Eigentumswohnungen pro qm  

(Entwicklung 2015 bis 2020) 

München 

1 (0) 

1 (+1) 

17,30 EUR (+30%) 

7.155 EUR (+53%) 

Stuttgart 

3 (0) 

10 (+4) 

10 

13,70 EUR (+30%) 

4.926 EUR (+62%) 

Erlangen 

4 (-2) 

4 (+7) 

10,61 EUR (+16%) 

4.005 EUR (+53%) 

Frankfurt am Main 

5 (0) 

5 (0) 

27 

13,20 EUR (+23%) 

5.056 EUR (+67%) 

Wolfsburg 

6 (+1) 

67 (-18) 

9,12 EUR (+11%) 

2.489 EUR (+43%) 

Ulm 

7 (+1) 

7 (+5) 

10,03 EUR (+19%) 

3.491 EUR (+39%) 

Regensburg 

8 (-2) 

11 (-7) 

10,31 EUR (+20%) 

4.121 EUR (+49%) 

Hamburg 

9 (0) 

13 (+9) 

18 

11,32 EUR (+20%) 

4.352 EUR (+50%) 

Heilbronn 

12 (+14) 

3 (+3) 

14 

10,59 EUR (+32%) 

3.381 EUR (+75%) 

Düsseldorf 

14 (-1) 

12 (+6) 

24 

11,07 EUR (+21%) 

4.010 EUR (+58%) 

Köln 

27 (+2) 

14 (+13) 

37 

10,95 EUR (+23%) 

3.851 EUR (+63%) 

Berlin 

38 (-2) 

2 (-1) 

59 

10,64 EUR (+34%) 

3.992 EUR (+79%) 

Das gesamte Städteranking finden Sie hier: https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/staedteranking-2020-der-grosse-staedtetest-deutschlands/. Auf Wunsch schicken wir Ihnen auch gerne einzelne Factsheets der von Ihnen gewünschten Städte zu. 

Über das Städteranking  
Im Auftrag von WirtschaftsWoche und ImmobilienScout24 hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln den umfangreichen Leistungscheck durchgeführt. Unter die Lupe genommen wurden die 71 deutschen kreisfreien Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Über 100 Indikatoren aus den Bereichen Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt, Immobilienmarkt, Lebensqualität und Nachhaltigkeit gingen in die Bewertung ein. Leider haben einige statistischen Landesämter ihre Zulieferungen zur volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung wegen der Corona-Pandemie mehrfach verschoben. Daher wurden für die Indikatoren BIP je Einwohner, Produktivität und Arbeitskosten jeweils die aktuell verfügbaren Werte verwendet. Das Ranking setzt sich aus drei Komponenten zusammen: Das Niveauranking bildet die Wirtschaftskraft der Städte ab. Es vergleicht Ist-Werte ausgewählter Kennziffern wie etwa die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen. Das Dynamikranking analysiert die Veränderungsraten ausgewählter Indikatoren und zeigt, welche Städte sich in den vergangenen fünf Jahren am besten entwickelt haben. So lässt sich zeigen, welche Stadt sich unabhängig von ihrer ökonomischen Ausgangslage erfreulich entwickelt. Erstmalig wurde das Nachhaltigkeitsranking erhoben, welches sich an die UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung anlehnt. Analysiert werden dabei die ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeit der Stadt. Da die positive Entwicklung eines Standortes nicht ohne Effekte auf die Immobilienpreise bleibt, ergänzt eine umfassende Miet- und Kaufpreisanalyse von ImmobilienScout24 das Städteranking. Die ausführlichen Ergebnisse stehen unter www.wiwo.de/staedteranking  zur Verfügung.  

https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/staedteranking-2020-die-kraft-der-provinz/
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2020-12-15
ImmoScout24

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