Marktentwicklung

Hier lohnt sich die Investition in Immobilien besonders

Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, wie hoch die Brutto-Mietrendite in den deutschen Metropolen ausfällt und in welchen Städten deutschlandweit die höchste Mietrendite erzielt werden kann:

Mietrendite für Bestands- und Neubauwohnungen in den acht größten Städten Deutschlands

Höchste Mietrendite in Deutschland für Bestands- und Neubauwohnungen

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin ImmoScout24

  • Köln und Berlin weisen mit 4,0 Prozent und 3,6 Prozent die höchste Mietrendite unter den Metropolen auf. 
  • In Düsseldorf und München ist die Mietrendite mit 2,8 Prozent und 2,9 Prozent im Metropolenvergleich am niedrigsten.
  • Deutschlandweit höchste Mietrendite in Dessau-Roßlau, Görlitz und Hoyerswerda mit 6 bis 7 Prozent Mietrendite bei Bestandswohnungen. 

Aufgrund des Zinsschocks sind die Kaufpreise im Moment noch reduziert, während die Mieten insbesondere in den Metropolen immer weiter steigen. Die Spanne zwischen Kauf- und Mietpreisen reduziert sich – lohnt sich jetzt die Investition in eine Immobilie zur Vermietung? Eine erste Orientierung bietet die Brutto-Mietrendite, die aus dem Verhältnis von Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen gebildet wird. Die aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, wie die Mietrendite für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche in den Metropolen ausfällt und in welchen Städten sie deutschlandweit am höchsten ist. Zu beachten gilt: Die tatsächliche Rendite kann aufgrund von Steuerersparnissen und –abschreibungen höher ausfallen, während eine zu geringe Nachfrage im Mietmarkt vor Ort die tatsächliche Rendite durch etwaige Leerstände senken kann.

„Die gesunkenen Kaufpreise und die kontinuierlich steigenden Mieten wirken sich positiv auf die Mietrendite aus“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin ImmoScout24. “Mietwohnungen in Metropolen sind stark gefragt. Da scheint eine Investition besonders attraktiv. Die zu erzielenden Mieten sind zwar hoch, so jedoch auch die Kaufpreise. In kleineren Städten und Kreisen sind die Kaufpreise deutlich niedriger – zudem kann hier die Mietrendite im Durchschnitt sehr viel höher ausfallen als in den Metropolen, wie unsere Daten zeigen.“ 

In den Metropolen liegt die Mietrendite zwischen 2,8 und 4,0 Prozent

Die durchschnittliche Mietrendite rangiert in den acht Metropolen Deutschlands zwischen 2,8 und 4,0 Prozent – das gilt sowohl für Bestandswohnungen als auch für Neubauwohnungen. Am höchsten fällt die Mietrendite mit 4,0 Prozent bei Bestandswohnungen in Köln aus. In der Dom-Metropole werden Bestandswohnungen im Durchschnitt für 13.039 Euro pro Jahr zur Miete oder für 327.442 Euro zum Kauf angeboten. Im Bereich Neubauwohnungen führt Berlin mit einer Mietrendite von 3,6 Prozent. Eine Berliner Neubauwohnung zum Kauf ist durchschnittlich für 510.825 Euro bei ImmoScout24 im Angebot. Dem gegenüber steht die durchschnittliche Jahreskaltmiete mit 18.592 Euro. Die niedrigste durchschnittliche Mietrendite unter den Metropolen bieten Neubauwohnungen in Düsseldorf mit 2,8 Prozent. Diese ergibt sich aus dem durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 525.119 Euro und einer Angebotsmiete von 14.600 Euro im Jahr. Nur knapp darüber liegt die Mietrendite in München mit jeweils 2,9 Prozent für Neubau- und Bestandswohnungen. Auch in Leipzig beträgt die Mietrendite für Neubauwohnungen 2,8 Prozent, während sie für Bestandswohnungen bei 3,4 Prozent liegt.

Mietrendite in den acht Metropolen für Bestands- und Neubauwohnungen

Stadt

Kaufpreis

Bestand

Miete/Jahr

Bestand

Mietrendite Bestand

Kaufpreis

Neubau

Miete/Jahr

Neubau

Mietrendite

Neubau

Berlin

365.152 €

12.982 € 

3,6%

510.825 €

18.592 €

3,6%

Düsseldorf

347.381 €

11.921 €

3,4%

525.119 €

14.600 €

2,8%

Frankfurt am Main

417.933 €

13.784 € 

3,3%

512.658 €

16.701 €

3,3%

Hamburg

405.366 €

13.160 €

3,2%

527.660 €

15.948 €

3,0%

Köln

327.442 €

13.039 €

4,0%

481.046 €

15.432 €

3,2%

Leipzig

225.346 €

7.769 €

3,4%

400.205 €

11.220 €

2,8%

München

675.026 €

19.647 €

2,9%

838.469 €

23.935 €

2,9%

Stuttgart

383.171 €

13.228 €

3,5%

561.102 €

17.899 €

3,2%

Deutschlandweit höchste Mietrendite in Dessau-Roßlau, Görlitz und Hoyerswerda

Abseits der acht Metropolen lassen sich im Durchschnitt höhere Mietrenditen, jedoch auch mit erhöhtem Risiko. Hier dominieren ostdeutsche Städte, die zwar attraktive Renditen bieten, jedoch auch teilweise mit großen strukturellen Problemen zu kämpfen haben. Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt, zwischen Magdeburg und Halle (Saale) gelegen, führt das Ranking mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 7,0 Prozent an. Eine Bestandswohnung wird hier durchschnittlich für 6.660 Euro pro Jahr zur Miete oder für 94.925 Euro zum Kauf angeboten. Im Vergleich dazu: In Halle (Saale) beträgt die Mietrendite 4,6 Prozent und in Magdeburg 4,7 Prozent. Görlitz an der polnisch-sächsischen Grenze landet mit einer Mietrendite bei Bestandswohnungen von 6,9 Prozent auf dem zweiten Platz. Im circa 100 Kilometer entfernten Dresden liegt die durchschnittliche Mietrendite für Bestandswohnungen bei 4,0 Prozent. Im ebenfalls sächsischen Hoyerswerda ist mit einer Mietrendite von 6,7 Prozent zu rechnen. Im nahegelegenen Cottbus, das von einer guten Anbindung an Berlin profitiert, liegt die Mietrendite für Bestandswohnungen bei 4,9 Prozent.

In diesen zehn Städten ist die durchschnittliche Mietrendite bei Bestandsimmobilien deutschlandweit am höchsten

Stadt

Einwohnerzahl

gerundet

Kaufpreis

Bestand

Miete / Jahr
Bestand

Mietrendite Bestand

Dessau-Roßlau, Sachsen-Anhalt

81.000

94.925 €

6.660 €

7,0%

Görlitz, Sachsen

57.000

74.560 €

5.140 €

6,9%

Hoyerswerda, Sachsen

38.000

96.317 € 

6.472 € 

6,7%

Wittenberg, Sachsen-Anhalt

45.000

98.727 € 

6.395 € 

6,5%

Gera, Thüringen

94.000

97.239 € 

5.869 € 

6,0%

Pirmasens, Rheinland-Pfalz

40.000

109.798 € 

6.299 € 

5,7%

Plauen, Sachsen

65.000

99.513 € 

5.657 € 

5,7%

Zwickau, Sachsen

91.000

101.308 € 

5.713 € 

5,6%

Wilhelmshaven, Niedersachsen

76.000

139.345 € 

7.733 € 

5,5%

Wismar, Mecklenburg-Vorpommern

45.000

141.234 € 

7.810 € 

5,5%

Deutschlandweit höchste Mietrendite im Bereich der Neubauwohnungen bei rund 4 Prozent

Die deutschlandweit höchste Mietrendite im Bereich der Neubauwohnungen beträgt 4,1 Prozent in Görlitz. Damit liegt die deutschlandweit höchste Neubau-Mietrendite deutlich unter der höchsten Bestands-Mietrendite. Während in der Top-10-Liste der Bestands-Mietrendite hauptsächlich Städte im Osten Deutschlands zu finden sind, dominieren bei der Neubau-Mietrendite Städte im Norden und Westen Deutschlands die Top-10. Celle in Niedersachsen landet mit einer Mietrendite für Neubauwohnungen von 4,0 Prozent auf Platz 2. Im benachbarten Hannover liegt die Neubau-Mietrendite leicht darunter bei 3,3 Prozent. Auch Solingen in Nordrhein-Westfalen (3,9 Prozent), Worms in Rheinland-Pfalz (3,7 Prozent) und Neumünster in Schleswig-Holstein (3,6 Prozent) gehören dazu.

In diesen zehn Städten ist die durchschnittliche Mietrendite bei Neubauimmobilien deutschlandweit am höchsten

Stadt

Einwohnerzahl

gerundet

Kaufpreis

Bestand

Miete / Jahr
Bestand

Mietrendite Bestand

Görlitz, Sachsen

57.000

150.345 €

6.163 €

4,1%

Celle, Niedersachsen

70.000

236.559 €

 9.557 € 

4,0%

Solingen, Nordrhein-Westfalen

79.000

279.787 €

10.974 €

3,9%

Worms, Rheinland-Pfalz

83.000

295.230 €

10.853 €

3,7%

Hamm, Nordrhein-Westfalen

179.000

274.456 €

10.080 €

3,7%

Delmenhorst, Niedersachsen

78.000

271.779 €

 9.890 € 

3,6%

Neumünster, Schleswig-Holstein

79.000

268.953 €

9.752 €

3,6%

Remscheid, Nordrhein-Westfalen

111.000

280.445 €

10.137 €

3,6%

Koblenz, Rheinlandpfalz

114.000

313.962 €

11.272 €

3,6%

Neubrandenburg, Mecklenburg-Vorpommern

64.000

253.962 €

8.973 €

3,5%

Methodik
Die Auswertung setzt den Angebotskaufpreis von Eigentumswohnungen mit der Angebotsmiete für Wohnungen auf ImmoScout24 ins Verhältnis. Die Brutto-Mietrendite ergibt sich aus dem Quotienten von Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) und Jahreskaltmiete. Die Daten zu den Angebotsmieten und Angebotskaufpreisen gelten für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche und beruhen auf dem ImmoScout24 WohnBarometer Q1 2024.

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2024-05-22
ImmoScout24

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