Unsere Empfehlungen für private Vermieterinnen und Vermieter im Hinblick auf das neue Coronavirus

Da jedes Bundesland und sogar einzelne Stadtkreise ganz unterschiedliche Vorgaben für ihre Einwohner getroffen haben, empfehlen wir, sich bei den entsprechenden Landesbehörden zu informieren. Bundesweit gilt ein umfassendes Kontaktverbot. Aufenthalt im öffentlichen Raum ist nur alleine oder mit einer weiteren Person oder im Kreis der Angehörigen des eigenen Haushalts gestattet. Im öffentlichen Raum gilt zusätzlich ein Mindestabstand von 1,5 Metern. Auch im Privaten sind größere Gruppen inakzeptabel.  

Corona: Der Virus hat das Gesundheitssystem, das soziale Leben, die Wirtschaft und die Aktienkurse fest im Griff. Angesichts fallender Börsenkurse stellt sich natürlich schnell die Frage: Wirkt sich der neuartige Coronavirus SARS-CoV-2 auch auf die Immobilienpreise aus?

Zum aktuellen Zeitpunkt kann man Entwarnung geben: Nein, auf die Preise hat der Virus bislang keine konkreten Auswirkungen. Ob die einbrechenden Börsenkurse renditesuchende Anleger nun zum Run auf das Betongold verleiten? Das wird sich – wenn überhaupt – erst in einigen Wochen zeigen.

Einige Branchenprofis gehen derzeit davon aus, dass die Preise für Wohnungen und Häuser zukünftig sogar wieder leicht fallen könnten. Der Grund: Durch die Krise werden Bundesanleihe für Anleger unattraktiver, weil der Staat in massive Hilfsprogramme investiert. Steigen die Bundesanleihen, so steigen auch die Bauzinsen, so die Branchenprofis. Wenn dann auch mehr Menschen durch die Krise nun ihre Immobilie auf den Markt bringen, könnte das zumindest zu einer Stagnation oder einem leichten Rückgang der Immobiliepreise führen. 

Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24 kommentiert dazu: „Wir können im Moment noch keine klaren Tendenzen erkennen, inwieweit sich das Coronavirus auf den Immobilienmarkt auswirkt. Wir nehmen die Situation aber sehr ernst und behalten die Lage im Blick. Auch in diesen schwierigen Zeiten möchten wir unsere Kunden und alle weiteren Marktteilnehmer weiterhin bestmöglich bei der Suche, der Anmietung und dem Kauf einer Immobilie unterstützen. Es zeigt sich, dass es in der aktuellen Situation umso wichtiger ist, die einzelnen Schritte in der Vermietung und im Verkaufsprozess zu digitalisieren. Dafür bieten wir bereits eine Reihe von innovativen und digitalen Lösungen an. Der Austausch von Unterlagen und Dokumenten lässt sich bereits weitgehend digital und damit einfach und sicher erledigen.“

Weitere Informationen rund um aktuelle Immobilienpreisentwicklungen finden Sie auf unserer Seite "Wie wirkt Corona auf den Immobilienmarkt?"

Kündigungen, wegen Zahlungsausfall verboten: Am 27.03.2020 hat der Bund ein Paket gegen die Corona-Folgen auf den Weg gebracht. Das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie" verbietet es, Mietern wegen Zahlungsrückständen auf Grund von Einkommensausfällen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 eingetreten sind und die bis zum 30.6.2022 nicht ausgeglichen sind, zu kündigen, sofern die Mietschulden auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen.

Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt aber im Grundsatz bestehen. Die neuen Regelungen gelten auch für Pachtverhältnisse und Gewerberaummietverträge. 

Der Eigentümerverband Haus & Grund empfiehlt Vermietern, ihren Mietern mit geringem Einkommen einen Antrag auf staatliches Wohngeld ans Herz zu legen.

Außerdem sollen bei Anträgen auf Hartz IV die Vermögensprüfung und die Prüfung der Höhe der Wohnungsmiete für ein halbes Jahr ausgesetzt werden. Familien mit Einkommenseinbrüchen sollen leichter Kinderzuschlag bekommen.

Im Corona-Pakt des Bundes sind dann auch Hilfen enthalten, die Vermieter in Anspruch nehmen können. Hier wird es Unterstützung für Vermietende geben, wenn sie Darlehen auf Grund ausbleibender Mietzahlungen nicht mehr bedienen können. Es greift dann das Recht zur Einstellung von Leistungen aus vertraglichen Verpflichtungen, das im "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie" geregelt ist. 

Der Mieterbund und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) warben zusätzlich beim Bund um einen "Sicher-Wohnen-Fonds". Der Fonds übernimmt die Zahlung der Miete an den Vermieter, so der Vorschlag beider Interessensverbände. Bisher wurde diese Idee aber vom Bund nicht aufgegriffen.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) kündigte aber Notfallfonds für kleine und mittlere Unternehmen an. Diese Gelder sollen helfen, auch Gewerbemieten mit zu tragen, auch wenn Geschäfte jetzt geschlossen bleiben müssen. Ab dem 23.03.2020 können Unternehmen und Selbstständige bei ihrer Bank oder Sparkasse einen Hilfskredit beantragen.

Vermietende und Mietende sollten unbedingt mineinander ins Gespräch kommen, wenn sich Zahlungsprobleme abzeichnen, um gemeinsam eine für beide Seiten gute Lösung zu finden. 

Sollten Sie als Vermieterin oder Vermieter betroffen von gestundeten Mietzahlungen sein, können Sie steuerliche Entlastungen beantragen. Vorgesehen sind Stundungen von fälligen Steuern, die Erlassung von Säumniszuschlägen, Verspätungszuschlägen und großzügige Fristverlängerungen. Hier finden Sie den aktuellen Stand zu allen steuerlichen Änderungen.

Wohnungseigentümerversammlungen dürfen vorerst bis zum 04. April nicht abgehalten werden. Sofern bereits eingeladen wurde, muss abgesagt werden. 

Temporäre Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz sollen aber sichern, dass Eigentümer und Verwalter handlungsfähig bleiben. Diese Sonderregelungen, die im "Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie“ am Mittwoch mit verabschiedet wurden, sehen vor, dass Eigentümerversammlungen abgesagt werden dürfen. Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt im Amt, bis er abberufen wird oder ein Nachfolger feststeht, der aktuelle Wirtschaftsplan gilt vorerst fort.

Der einfache Umstieg auf eine virtuelle Versammlung über Telefon oder Videokonferenzsysteme ist nur möglich, wenn dies vorher in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde. 

Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) empfielt, in der aktuellen Situation keine weitreichenden Ent­scheidungen – wie umfangreiche Sanierungen – zu treffen, da noch offen ist, wie lang die Corona-Pandemie Deutschland in den Ausnahmezustand zwingt.

Quellen: Haufe.de/verwaltung, Haufe.de/steuern, Haufe.de/verwaltung

Wenn Sie unverschuldet durch einen Leerstand einen Mietausfall haben, können Sie Steuern zurückbekommen. Sie können den teilweisen Erlass der Grundsteuer bei der Gemeinde beantragen. 

Als Vermieterin oder Vermieter haben Sie in diesem Fall eine Informationspflicht. Sollte es zu einem Coronavirus-Fall in Ihrem Mietshaus kommen, sind Sie verpflichtet, andere Mieterinnen und Mieter, Dienstleister und Besucher des Gebäudes darüber zu informieren. 

Entscheidend kommt es darauf an, ob das Mietobjekt an sich, an einem Mangel leidet. Nicht als Mangel zu qualifizieren sind Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen Umständen des Mieters haben, weil zum Beispiel dieser oder ein Nachbar an dem Corona-Virus erkrankt ist.

Ja, dies ist grundsätzlich möglich. Wenn die Parteien eine Unterzeichnung eines Mietvertrages wünschen, ist grundsätzlich auch die elektronische Unterschrift möglich. Bitte beachten: Für befristete sowie gewerbliche Mietverträge können strengere Vorschriften gelten.

Grundsätzlich ist die Durchführung von Einzelbesichtigungen weiterhin gestattet, soweit diese erforderlich sind. Dabei sollte auf den Gesundheitszustand der teilnehmenden Personen sowie auf die Einhaltung geltender Hygienestandards und wirksamer Schutzmaßnahmen (Mindestabstand 1,5 m - besser 2 m - zur anderen Person, etc.) geachtet werden. Die Desinfektion von Kontaktgriffen und -flächen und das Offenlassen von Innentüren wird ebenfalls empfohlen. Als Alternative zur persönlichen Besichtigung sind virtuelle Besichtigungstermine, 360-Grad-Touren oder aufgenommene Video-Touren empfehlenswert, um das gesundheitliche Risiko zu minimieren.

Ja, das ist weiterhin erlaubt. Sowohl aus dem Beschluss der Bundesregierung vom 13. März, als auch aus dem vom 22. März, geht eine Beschränkung der sozialen Kontakte hervor. Die Bewegungsfreiheit wird hier nicht eingeschränkt. Damit bleibt auch die Fahrt zu einer Immobilie möglich. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass abhängig vom jeweiligen Bundesland oder Landkreis Ausgangssperren oder Ausgangsverbote verhängt wurden. Dann sind Fahrten zur Immobilie gegebenenfalls nicht möglich.

Die Kontakte zu anderen Menschen außerhalb der Angehörigen des eigenen Hausstands sind auf ein absolut nötiges Minimum zu reduzieren.  Notwendig ist es sicherlich, mit den Interessenten in Kontakt zu treten. Hierbei sollte jedoch vorzugsweise auf digitale Formen der Kontaktaufnahme ausgewichen werden. Für Sie, als privater Vermieter, gilt es auch zu beachten, dass, je nach Bundesland, Treffen mit Personen, die nicht dem eigenen Hausstand angehören, generell untersagt sein können. Jedoch gibt es im gemeinsamen Beschluss des Bundes mit den Ländern keine Aussage dazu, ob die „Zwei-Kopf-Regel“ auch im nicht öffentlichen Raum gilt. Auf jeden Fall sind aber Gruppenbildungen (Massenbesichtigungen) zu vermeiden und die bekannten Hygienemaßnahmen einzuhalten.

Dies ist grundsätzlich möglich. Allerdings gilt auch hier, Ansammlungen von Menschen möglichst zu vermeiden und aus Rücksicht auf alle Beteiligten Rücksprache zu halten. Die Umstände sollten für die Vormieter zumutbar sein und die Entscheidung ist von den Einzelfallumständen (Größe der anwesenden Familie, gesundheitlicher Zustand der anwesenden Personen, etc.) abhängig zu machen. Besondere Vorsichtmaßnahmen sind bei gefährdeten Personen (Personen ab 60 Jahren, Personen mit einer chronischen Lungenerkrankung, etc.) geboten. Ggf. sollte bei solchen Personengruppen ganz von einem Besichtigungstermin abgesehen werden. Jedenfalls sind aber die bekannten Verhaltensregeln (1,5 m Abstand, kein Körperkontakt, etc.) zu beachten und die Besichtigungstermine so kurz wie möglich zu halten. Auch hier kann eine virtuelle Besichtigung eine Alternative zur persönlichen Besichtigung darstellen

Ja, Wohnungsübergaben dürfen noch stattfinden, da es sich hier um einen triftigen Grund für die Wahrnehmung eines Termins handelt.

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Durch Corona sind die Menschen beruflich (eventuell Home-Office) und auch privat stärker an ihre Wohnung gebunden, so dass Telefon, Fernseher und Internet mehr genutzt werden. Hat der Vermie-ter baulich einen Telefon-, Fernseh- oder Internetanschluss installiert, ist er auch in Zeiten von Corona

verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen. Ob der Mieter einen Anspruch auf tech-nische Erweiterung/ Gestattung der Erweiterung beispielsweise der Internetverbindung hat, hängt vom Einzelfall ab. Bisher sind Mietminderungsansprüche bei Ausfall/Einschränkung dieser Medien eher un-tergeordnet gewesen. Bei der derzeitigen Ausgangssperre könnten sich die Gerichte hier zukünftig anders orientieren.

Quelle: RA Groß

Eine Mietminderung kommt dann in Betracht, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit negativ von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ein im Laufe des Mietverhältnisses

auftretender Wasserschaden in einem Ladengeschäft ist beispielsweise eine solche negative Abweichung.

Im Fall von Corona hat sich an der Mietsache an sich nichts geändert. Allerdings kann ein Mangel auch darin bestehen, dass durch behördliche Anordnung die Nutzung eingeschränkt oder untersagt wird. Im Fall von Corona gibt es diese Nutzungsuntersagungen. Allerdings setzt eine Mietminderung zusätzlich voraus, dass die Ursache für die Einschränkung dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen ist. Hat der Vermieter beispielsweise die Räume zum Betrieb eines Spielcasinos vermietet, ob-wohl ein Spielcasino in den Räumen gar nicht betrieben werden kann – kann die Behörde den Betrieb untersagen. Die Untersagung hängt in diesem Beispiel mit dem Gebäude zusammen und damit mit dem Risikobereich des Vermieters. Im Fall von Corona stammen die Gründe für die Untersagung aber nicht aus dem Risikobereich des Vermieters.

Ein Gewerbemieter möchte die Räume für sich gewinnbringend nutzen. Ob dies dem Mieter gelingt oder nicht, ist letztlich das Verwendungsrisiko des Mieters. Ein Mieter hat grundsätzlich keinen An-spruch darauf, dass die mit den Mieträumen gemachten Pläne sich verwirklichen. Auch auf Seiten des Mieters können öffentlich-rechtliche Anordnungen erfolgen, die die Nutzung unmöglich machen. Ver-liert ein Mieter eine behördliche Genehmigung im Laufe des Mietverhältnisses und kann er deshalb sein Gewerbe nicht mehr betreiben – ist das das Risiko des Mieters.

Die durch Corona bedingten behördlichen Anordnungen sind nicht dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen, sondern die Anordnungen unterfallen dem Verwendungsrisiko des Mieters. Ein Mangel der Mietsache ist daher nicht gegeben und der Mieter hat keinen Anspruch auf Mietminderung.

In Malls und Shopping-Centern gibt es eine Vielzahl von Geschäften. Einige können von den behördlichen Anordnungen betroffen sein, andere nicht. Der Center-Betreiber / Vermieter muss in diesen Fällen darauf achten, dass die Gewerbetreibenden, die trotz behördlicher Anordnung weiter ihrem Geschäft nachgehen können (z.B. Apotheken), dies auch weiterhin können. Ein generelles Schließen des Shoppingcenters könnte bei dieser Mietergruppe zu einem Mangel führen, den der Vermieter verursacht hat. Der Mieter könnte sich auf eine Mietminderung berufen.

Dass im Shopping-Center durch die aktuelle Situation weit weniger Besucher / Kunden sind, ist grund-sätzlich wieder dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen. Wenn allerdings eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über eine bestimmte Besucheranzahl getroffen worden ist, kann dies anders zu beurteilen sein.

Ob der Büromieter seine Räume so nutzen kann, wie er es ursprünglich geplant hatte, ist wieder dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen. Wie viele Mitarbeiter der Mieter hat, wie gut die Auslastung des Büros ist, wie viele Mitarbeiter ins Büro kommen oder ob die Mitarbeiter aktuell vermehrt von zu Hause aus arbeiten, ist das Risiko des Mieters. Einen Anspruch auf Mietminderung wegen geringerer Nutzung auf Grund von Corona besteht nicht.

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält in § 313 BGB Vorschriften zur „Störung der Geschäftsgrundlage“. Diese Norm folgt dem Gedanken von Treu und Glauben und ist daher eng auszulegen. Letztlich kommt es darauf an, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages Umstände zur Grundlage gemacht haben, die später wegfallen. Beispielsweise wurde einem Mieter, der Kfz-Schilder prägt, zugestanden, zu kündigen, nachdem die Kfz-Zulassungsbehörde aus dem gleichen Gebäude ausgezogen ist.

Ob ein Geschäft sich dauerhaft trägt bzw. Gewinn erwirtschaftet, weil ausreichend Kunden kommen, ist kein Umstand, den die Vertragsparteien übereinstimmend als Grundlage für den Vertrag angenom-men haben. Das Verwendungsrisiko ist auch in diesem Punkt dem Mieter zuzuordnen. Der Anwendungsbereich der Störung der Geschäftsgrundlage erstreckt sich nicht auf durch wirtschaftliche und soziale Katastrophen verursacht allgemeine Not.

Selbst für den Fall, dass man eine Störung der Geschäftsgrundlage annimmt, würde dies nicht zu einer Kündigungsmöglichkeit, sondern lediglich zu einer Vertragsanpassung führen. Eine Vertragsanpassung wäre hier eine Stundung der Miete bzw. eines Teils der Miete. Bei der Stundung der Miete wäre gleichfalls zu berücksichtigen, dass der Staat umfangreiche Hilfen gewähren will.

Bei Vereinbarungen zwischen Vermieter und Gewerbemieter, die z.B. die befristete Stundung von Mietforderungen betreffen, ist immer die Schriftform zu beachten. Wird diese Schriftform im Rahmen eines Nachtrages zerstört, gilt die ursprüngliche vereinbarte Vertragslaufzeit nicht mehr. Das Mietver-hältnis kann dann jederzeit ordentlich gekündigt werden.

Grundsätzlich kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Dabei muss der Mieter mit bestimmten monatlichen Beträge innerhalb von bestimmten Zeiträumen in Verzug sein. Insoweit gibt es keine Änderungen in Bezug auf die Zeit vor Corona.

Die vom Gesetzgeber geplante Einschränkung des Kündigungsrechts ist hier zu berücksichtigen. Insoweit ist es Vermietern untersagt, wegen Zahlungsverzug des Mieters in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 eine Kündigung auszusprechen, sofern der Zahlungsverzug auf der Covid-19-Pandemie beruht. Dabei muss der Mieter den Zusammenhang zwischen Zahlungsverzug und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Eine solche Glaubhaftmachung kann unter anderem durch eine Versiche-rung an Eides statt erfolgen.

Wird die Kündigung mit Zahlungsrückstände aus der Zeit vor dem 01.04.2020 begründet, wäre danach eine Kündigung weiter möglich. Auch eine verhaltensbedingte Kündigung ist nicht ausgeschlossen.

Fordern Sie daher den Mieter bei Zahlungsverzug auf, eine Erklärung abzugeben, ob der Zahlungsverzug auf der Covic-19-Pandemie beruht und dass der Mieter dies glaubhaft machen soll.

Wenn in Gewerbemietverträgen bestimmte Laufzeiten und Kündigungsbedingen vereinbart sind, dann bleiben diese Regelungen weiterhin unverändert bestehen. Ein Anspruch des Mieters auf eine außer-ordentliche Kündigung wegen Corona ist grundsätzlich nicht ersichtlich.