Unsere Empfehlungen für private Vermieterinnen und Vermieter im Hinblick auf das Coronavirus

Da jedes Bundesland und sogar einzelne Stadtkreise ganz unterschiedliche Vorgaben für ihre Einwohner getroffen haben und weiterhin je nach Ansteckungszahl treffen, empfehlen wir, sich bei den entsprechenden Landesbehörden zu informieren. 

Grundsätzlich verbieten aber die neuen Regelungen für Januar Besichtigungen nicht, wenn hier nicht mehr als ein Haushalt mit maximal 1 Person aus einem weiteren Haushalt zusammen kommt.

Diese Kontaktbeschränkung gilt nur für private Belange. 

Achten Sie bei Besichtigungen aber auf die Abstandregelungen und schützen Sie sich und andere am besten mit einer Maske. 

Wer verkaufen will, zögert vielleicht zurzeit, die eigene Immobilie auf den Markt zu bringen. Da die Nachfrage auch in Krisenzeiten weiter steigt, lohnt sich der Verkauf aber jetzt. Selbst unattraktive Objekte gehen weg wie warme Semmeln. So entwicklen sich die Immobilienpreise.

Kündigungen, wegen Zahlungsausfall verboten: Am 27.03.2020 hat der Bund ein Paket gegen die Corona-Folgen auf den Weg gebracht. Das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie" verbietet es, Mietern wegen Zahlungsrückständen auf Grund von Einkommensausfällen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 eingetreten sind und die bis zum 30.6.2022 nicht ausgeglichen sind, zu kündigen, sofern die Mietschulden auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. 

Diese Regelung wurde nicht über den 30.6.2020 hinaus verlängert.

Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt bestehen.  

Der Eigentümerverband Haus & Grund empfiehlt Vermietern, ihren Mietern mit geringem Einkommen einen Antrag auf staatliches Wohngeld ans Herz zu legen.

Vermietende und Mietende sollten unbedingt mineinander ins Gespräch kommen, wenn sich Zahlungsprobleme abzeichnen, um gemeinsam eine für beide Seiten gute Lösung zu finden. 

Wenn Sie als Vermieterin oder Vermieter betroffen von gestundeten Mietzahlungen waren, können Sie steuerliche Entlastungen beantragen. Vorgesehen sind Stundungen von fälligen Steuern, die Erlassung von Säumniszuschlägen, Verspätungszuschlägen und großzügige Fristverlängerungen. Hier finden Sie den aktuellen Stand zu allen steuerlichen Änderungen.

Auch hier empfehlen wir, sich bei der Gemeinde- oder Stadtkreisverwaltung zu erkundigen, ob und unter welchen Auflagen Eigentümerversammlungen stattfinden können. 

Temporäre Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz sollen aber sichern, dass Eigentümer und Verwalter handlungsfähig bleiben. Diese Sonderregelungen, die im "Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie“ verabschiedet wurden, sehen vor, dass Eigentümerversammlungen abgesagt werden dürfen. Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt im Amt, bis er abberufen wird oder ein Nachfolger feststeht, der aktuelle Wirtschaftsplan gilt vorerst fort.

Der einfache Umstieg auf eine virtuelle Versammlung über Telefon oder Videokonferenzsysteme ist nur möglich, wenn dies vorher in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde. 

Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) empfielt, in der aktuellen Situation keine weitreichenden Ent­scheidungen – wie umfangreiche Sanierungen – zu treffen, da noch offen ist, wie lang die Corona-Pandemie Deutschland in den Ausnahmezustand zwingt.

Quellen: Haufe.de/verwaltung, Haufe.de/steuern, Haufe.de/verwaltung

Wenn Sie unverschuldet durch einen Leerstand einen Mietausfall haben, können Sie Steuern zurückbekommen. Sie können den teilweisen Erlass der Grundsteuer bei der Gemeinde beantragen. 

Als Vermieterin oder Vermieter haben Sie in diesem Fall eine Informationspflicht. Sollte es zu einem Coronavirus-Fall in Ihrem Mietshaus kommen, sind Sie verpflichtet, andere Mieterinnen und Mieter, Dienstleister und Besucher des Gebäudes darüber zu informieren. 

Entscheidend kommt es darauf an, ob das Mietobjekt an sich, an einem Mangel leidet. Nicht als Mangel zu qualifizieren sind Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen Umständen des Mieters haben, weil zum Beispiel dieser oder ein Nachbar an dem Corona-Virus erkrankt ist.

Ja, dies ist grundsätzlich möglich. Wenn die Parteien eine Unterzeichnung eines Mietvertrages wünschen, ist grundsätzlich auch die elektronische Unterschrift möglich. Bitte beachten: Für befristete sowie gewerbliche Mietverträge können strengere Vorschriften gelten.

Die Durchführung von Einzelbesichtigungen ist gestattet. Dabei sollte auf den Gesundheitszustand der teilnehmenden Personen sowie auf die Einhaltung geltender Hygienestandards und wirksamer Schutzmaßnahmen (Mindestabstand 1,5 m - besser 2 m - zur anderen Person, etc.) geachtet werden. Die Desinfektion von Kontaktgriffen und -flächen und das Offenlassen von Innentüren wird ebenfalls empfohlen. Als Alternative zur persönlichen Besichtigung sind virtuelle Besichtigungstermine, 360-Grad-Touren oder aufgenommene Video-Touren empfehlenswert, um das gesundheitliche Risiko zu minimieren.

Hierbei sollte vorzugsweise auf digitale Formen der Kontaktaufnahme ausgewichen werden. Für Sie, als privater Vermieter, gilt es auch zu beachten, dass, je nach Bundesland, Treffen mit Personen, die nicht dem eigenen Hausstand angehören, generell untersagt sein können, wenn hohe Ansteckungszahlen vorliegen. 

Grundsätzlich verbieten aber die neuen Regelungen für Januar Treffen nicht, wenn hier nicht mehr als ein Haushalt mit maximal 1 Person aus einem weiteren Haushalt zusammen kommt.

Diese Kontaktbeschränkung gilt nur für private Belange. 

Ja, Wohnungsübergaben dürfen stattfinden, da es sich hier um einen triftigen Grund für die Wahrnehmung eines Termins handelt.

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Durch Corona sind die Menschen beruflich (eventuell Home-Office) und auch privat stärker an ihre Wohnung gebunden, so dass Telefon, Fernseher und Internet mehr genutzt werden. Hat der Vermie-ter baulich einen Telefon-, Fernseh- oder Internetanschluss installiert, ist er auch in Zeiten von Corona verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen. Ob der Mieter einen Anspruch auf technische Erweiterung/ Gestattung der Erweiterung beispielsweise der Internetverbindung hat, hängt vom Einzelfall ab. Bisher sind Mietminderungsansprüche bei Ausfall/Einschränkung dieser Medien eher un-tergeordnet gewesen. Bei der derzeitigen Situation könnten sich die Gerichte hier zukünftig anders orientieren.

Quelle: RA Groß

Nein. Eine ausgesprochene und zugegangene Kündigung ist eine Willenserklärung, die insoweit nicht „zurückgenommen“ werden kann. 

Quelle: RA Groß

Nein. Sofern keine sonstigen Widerrufsmöglichkeiten gegeben sind (z.B. Fernabsatzverträge) schafft Corona bzw. Corona-Gesetze kein gesondertes Widerrufsrecht.

Quelle: RA Groß

Ja. Die Corona-Gesetze haben die Kündigungen wegen Zahlungsverzug für die Frühjahrsmonate ausgeschlossen. Andere Kündigungen, z.B. verhaltensbedingte Kündigungen und auch Kündigungen wegen Eigenbedarf sind nicht ausgeschlossen.

Quelle: RA Groß

Wenn der kündigungsrelevante Rückstand vor dem 01. April 2020 und/oder nach dem 30. Juni 2020 entstanden ist, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs weiterhin möglich. Wegen anderer Vertragsverletzungen bleibt eine Kündigung weiterhin zulässig. 

Quelle: RA Groß

Nein, der Mieter bliebt weiterhin zur Rückgabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Gegebenenfalls sind individuelle Schutzmaßnahmen oder Abläufe zu vereinbaren.

Quelle: RA Groß

Wenn der alte Mieter nicht auszieht, obwohl er zur Rückgabe verpflichtet ist, haftet der alte Mieter für Schäden, die dem Vermieter durch die verspätete Rückgabe entstehen, z.B., wenn er gegenüber dem neuen Mieter schadenersatzpflichtig wird. Der Vermieter ist gegenüber dem neuen Mieter zur Überga.be der Wohnung verpflichtet. Ist ihm das unmöglich, da er selbst die Wohnung noch nicht zurückerhalten hat, haftet der dem neuen Mieter für Schäden, die ihm wegen der verspäteten Übergabe der Wohnung entstehen, z.B. Kosten einer Ersatzunterkunft, Lagerkosten für Möbel.

Quelle: RA Groß

Vermieter verarbeiten „unübliche“ Daten der Mieter (z.B. Gesundheitszustand, Quarantäne, wirtschaftliche Situation). Vermieter muss für sich klären, wie er diese Daten verarbeitet, insbesondere wann er sie löscht. Verfahrensverzeichnisse / Verarbeitungsverzeichnisse und Information an den Betroffenen (Mieter) sind erforderlich.

Quelle: RA Groß

Eine Mietminderung kommt dann in Betracht, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit negativ von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ein im Laufe des Mietverhältnisses auftretender Wasserschaden in einem Ladengeschäft ist beispielsweise eine solche negative Abweichung.

Im Fall von Corona hat sich an der Mietsache an sich nichts geändert. Allerdings kann ein Mangel auch darin bestehen, dass durch behördliche Anordnung die Nutzung eingeschränkt oder untersagt wird. Im Fall von Corona gibt es diese Nutzungsuntersagungen. Allerdings setzt eine Mietminderung zusätzlich voraus, dass die Ursache für die Einschränkung dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen ist. Hat der Vermieter beispielsweise die Räume zum Betrieb eines Spielcasinos vermietet, obwohl ein Spielcasino in den Räumen gar nicht betrieben werden kann – kann die Behörde den Betrieb untersagen. Die Untersagung hängt in diesem Beispiel mit dem Gebäude zusammen und damit mit dem Risikobereich des Vermieters. Im Fall von Corona stammen die Gründe für die Untersagung aber nicht aus dem Risikobereich des Vermieters.

Ein Gewerbemieter möchte die Räume für sich gewinnbringend nutzen. Ob dies dem Mieter gelingt oder nicht, ist letztlich das Verwendungsrisiko des Mieters. Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die mit den Mieträumen gemachten Pläne sich verwirklichen. Auch auf Seiten des Mieters können öffentlich-rechtliche Anordnungen erfolgen, die die Nutzung unmöglich machen. Verliert ein Mieter eine behördliche Genehmigung im Laufe des Mietverhältnisses und kann er deshalb sein Gewerbe nicht mehr betreiben – ist das das Risiko des Mieters.

Die durch Corona bedingten behördlichen Anordnungen sind bisher nicht dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen, sondern die Anordnungen unterfallen dem Verwendungsrisiko des Mieters. Ein Mangel der Mietsache war daher nicht gegeben und der Mieter hatte keinen Anspruch auf Mietminderung.

Das könnte sich nun aber bald ändern. 

Der Bundestag hat im Dezember 2020 neue Regelungen auf den Weg gebracht. Im § 7 des Art 240 des Einführungsgesetesz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) besagt: Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Diese Reglung ist auf Pachtverträge entsprechend anwendbar.

Es bleibt jetzt abzuwarten, ob sich daraus eine andere Rechtssprechung neuer Gerichtsverfahren zu, Thema Mietminderung bei Gewerberäumen ergibt.

In Malls und Shopping-Centern gibt es eine Vielzahl von Geschäften. Einige können von den behördlichen Anordnungen betroffen sein, andere nicht. Der Center-Betreiber / Vermieter muss in diesen Fällen darauf achten, dass die Gewerbetreibenden, die trotz behördlicher Anordnung weiter ihrem Geschäft nachgehen können (z.B. Apotheken), dies auch weiterhin können. Ein generelles Schließen des Shoppingcenters könnte bei dieser Mietergruppe zu einem Mangel führen, den der Vermieter verursacht hat. Der Mieter könnte sich auf eine Mietminderung berufen.

Dass im Shopping-Center durch die aktuelle Situation weit weniger Besucher / Kunden sind, ist grundsätzlich wieder dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen. Wenn allerdings eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über eine bestimmte Besucheranzahl getroffen worden ist, kann dies anders zu beurteilen sein.

Ob der Büromieter seine Räume so nutzen kann, wie er es ursprünglich geplant hatte, ist wieder dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen. Wie viele Mitarbeiter der Mieter hat, wie gut die Auslastung des Büros ist, wie viele Mitarbeiter ins Büro kommen oder ob die Mitarbeiter aktuell vermehrt von zu Hause aus arbeiten, ist das Risiko des Mieters. Einen Anspruch auf Mietminderung wegen geringerer Nutzung auf Grund von Corona besteht nicht.

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält in § 313 BGB Vorschriften zur „Störung der Geschäftsgrundlage“. Diese Norm folgt dem Gedanken von Treu und Glauben und ist daher eng auszulegen. Letztlich kommt es darauf an, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages Umstände zur Grundlage gemacht haben, die später wegfallen. Beispielsweise wurde einem Mieter, der Kfz-Schilder prägt, zugestanden, zu kündigen, nachdem die Kfz-Zulassungsbehörde aus dem gleichen Gebäude ausgezogen ist.

Ob ein Geschäft sich dauerhaft trägt bzw. Gewinn erwirtschaftet, weil ausreichend Kunden kommen, ist kein Umstand, den die Vertragsparteien übereinstimmend als Grundlage für den Vertrag angenom-men haben. Das Verwendungsrisiko ist auch in diesem Punkt dem Mieter zuzuordnen. Der Anwendungsbereich der Störung der Geschäftsgrundlage erstreckt sich nicht auf durch wirtschaftliche und soziale Katastrophen verursacht allgemeine Not.

Selbst für den Fall, dass man eine Störung der Geschäftsgrundlage annimmt, würde dies nicht zu einer Kündigungsmöglichkeit, sondern lediglich zu einer Vertragsanpassung führen. Eine Vertragsanpassung wäre hier eine Stundung der Miete bzw. eines Teils der Miete. Bei der Stundung der Miete wäre gleichfalls zu berücksichtigen, dass der Staat umfangreiche Hilfen gewähren will.

Der Bundestag hat im Dezember 2020 neue Regelungen auf den Weg gebracht. Im § 7 des Art 240 des Einführungsgesetesz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) besagt: Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Diese Reglung ist auf Pachtverträge entsprechend anwendbar.

Es bleibt jetzt abzuwarten, ob sich daraus eine andere Rechtssprechung neuer Gerichtsverfahren zu, Thema Mietminderung bei Gewerberäumen ergibt.

Bei Vereinbarungen zwischen Vermieter und Gewerbemieter, die z.B. die befristete Stundung von Mietforderungen betreffen, ist immer die Schriftform zu beachten. Wird diese Schriftform im Rahmen eines Nachtrages zerstört, gilt die ursprüngliche vereinbarte Vertragslaufzeit nicht mehr. Das Mietver-hältnis kann dann jederzeit ordentlich gekündigt werden.

Grundsätzlich kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Dabei muss der Mieter mit bestimmten monatlichen Beträge innerhalb von bestimmten Zeiträumen in Verzug sein. Insoweit gibt es keine Änderungen in Bezug auf die Zeit vor Corona.

Die vom Gesetzgeber geplante Einschränkung des Kündigungsrechts ist hier zu berücksichtigen. Insoweit ist es Vermietern untersagt, wegen Zahlungsverzug des Mieters in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 eine Kündigung auszusprechen, sofern der Zahlungsverzug auf der Covid-19-Pandemie beruht. Dabei muss der Mieter den Zusammenhang zwischen Zahlungsverzug und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Eine solche Glaubhaftmachung kann unter anderem durch eine Versiche-rung an Eides statt erfolgen.

Wird die Kündigung mit Zahlungsrückstände aus der Zeit vor dem 01.04.2020 begründet, wäre danach eine Kündigung weiter möglich. Auch eine verhaltensbedingte Kündigung ist nicht ausgeschlossen.

Fordern Sie daher den Mieter bei Zahlungsverzug auf, eine Erklärung abzugeben, ob der Zahlungsverzug auf der Covic-19-Pandemie beruht und dass der Mieter dies glaubhaft machen soll.

Wenn in Gewerbemietverträgen bestimmte Laufzeiten und Kündigungsbedingen vereinbart sind, dann bleiben diese Regelungen weiterhin unverändert bestehen. Ein Anspruch des Mieters auf eine außer-ordentliche Kündigung wegen Corona ist grundsätzlich nicht ersichtlich.

Nein, die Mietzahlungspflicht besteht grundsätzlich in vollem Umfang fort. Die Vereinbarung von Mietstundungen stellt eine individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter dar.

Der Umfang einer Stundungsvereinbarung kann frei vereinbart werden. Wenn der Vermieter dem Mieter eine Stundung gewährt, sollte er jedoch zuvor prüfen, dass er seine eigenen Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinen Gläubigern weiterhin bedienen kann, gegebenenfalls sollte vor der Stundungsvereinbarung Rücksprache mit dem Bankberater bzw. Steuerberater gehalten werden. Möglich sind Stundungen der gesamten Miete, nur der Nettokaltmiete oder Teilen der Nettokaltmiete. Unsere Empfehlung: Der Mieter sollte wenigstens die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen weiterzahlen. Das ermöglicht die Bedienung der laufenden Bewirtschaftungskosten beim Vermieter, vermeidet hohen Verwaltungsaufwand und Missverständnisse bei der nächsten Betriebskostenabrechnung und bewahrt den Mieter vor möglicherweise hohen Betriebskostennachforderungen bei der nächsten Abrechnung.

Warum wird diese Stundungsvereinbarung geschlossen?

– zur Abmilderung der vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten aufgrund der Einschränkungen des Betriebs wegen der CoronaPandemie.

Was genau wird gestundet und für welchen Zeitraum?Ab wann soll die Miete wieder voll gezahlt werden? Wie lauten die Rückzahlungsmodalitäten?

Bei befristeten Gewerberaummietverträgen sollten Stundungsvereinbarungen als Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen werden, da andernfalls die Schriftform des Vertrages gefährdet sein könnte.

Das Gesetz zur Abmilderungen der Folgen der COVID-19-Pandiemie in Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht schränkt die zivilrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten für Gewerberaum- und Wohnraumvermieter vorübergehen ein. Der Vermieter darf keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen, wenn:

• der Zahlungsverzug zwischen dem 01. April und 30. Juni 2020 eingetreten ist 
• die Nichtzahlungen auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht 
• der Mieter den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtzahlung glaubhaft macht (Formulierungsvorschlag in der Anlage) 
• Der unter diesen Voraussetzungen beschränke Kündigungsausschluss gilt bis zum 30. Juni 2022. Wenn die Zahlungsrückstände aus April bis Juni 2020 nach dem 30. Juni 2022 fortbestehen, kann auch wegen dieser Rückstände dann eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen werden.