Corona und die Folgen für Gewerbeimmobilien

Sie suchen eine Gewerbeimmobilie? Fragen, die Ihnen vielleicht unter den Nägeln brennen:

Lohnt sich die Immobiliensuche gerade jetzt?

Ja, Makler und Vermieter bieten häufig virtuelle Besichtigungen und Videoanrufe an. Das Angebot für Gewerbeimmobilien bleibt stabil. Makler und Vermieter sind auch aus dem Homeoffice erreichbar und Besichtigungen sind nicht ausdrücklich verboten. Jedoch müssen strikte Hygiene- und Abstandsvorschriften eingehalten werden. Empfehlenswert ist daher eine Besichtigung per Videoanruf und virtuellen Rundgang – sprechen Sie den verantwortlichen Makler direkt auf Alternativlösungen an.  

Da erhöhte Sicherheitsbeschränkungen an den Baustellen bestehen und Engpässe bei der Materiallieferung erwartet werden, könnte es langfristig zu Verzögerungen vieler Bauprojekte kommen. Dies würde vor allem dem Angebot an Büroimmobilien einen Dämpfer verpassen.

Verfügbare Gewerbeimmobilien finden Sie hier.

Muss ich weiterhin die Miete zahlen?

Ja, aber nicht sofort: Das neue Gesetz sieht vor, dass Mieter Ihre Zahlungen für 3 Monate reduzieren oder einstellen dürfen, insofern „glaubhaft“ nachgewiesen werden kann, dass Liquiditätsengpässe aufgrund der Corona-Pandemie entstanden sind. Anders als bei der einmaligen Soforthilfen muss die fällige Miete trotzdem gezahlt werden. Bis Ende Juni 2022 sollen diese Mietschulden beglichen werden.

Bisher können Vermieter ein Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die ganze, einen „nicht unerheblichen“ Teil der Miete nicht zahlt oder Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten anhäuft.

Was passiert, wenn ich die Miete auch in Zukunft nicht zahlen kann?

Erstmal nichts: In einem Appell bittet die Industrie- und Handelskammer, der Handelsverband Deutschland und andere Verbände um „Kooperationsbereitschaft und Kulanz“. Bei einer hohen Anzahl insolventer Betriebe, würden auch erhebliche Mietzahlungen wegfallen.

Einige Vermieter kommen den Gewerbetreibenden bereits entgegen. Der Immobilieninvestor Deutsche Fachmarkt erlässt in seinen 36 Einkaufszentren allen Ladeninhabern, die keine Güter des täglichen Bedarfs anbieten, die Miete „vom Tag der Schließung bis zum 30. April oder zum Zeitpunkt einer behördlichen Anordnung".

Vonseiten der Politik und Verbänden kommen weitere Anregungen für private Vermieter. Sie sollen doch die Stundung von Mietzahlungen ermöglichen – also den Aufschub der fälligen Zahlungen. Der Immobilienkonzern Vonovia stellt das seinen Mietern bereits in Aussicht.

Wir raten zu einer engen und langfristigen Absprache mit dem Vermieter.

Was passiert, wenn ich wegen der Corona-Pandemie die Miete nicht mehr zahlen kann?

Die fälligen Mietzahlung vom 1. April bis zum 30. Juni inklusive der Nebenkosten können ausgesetzt werden. Eine Nachzahlung muss bis zum 30. Juni 2022 erfolgen. Ansonsten ist der Vermieter zu diesem Zeitpunkt zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. EEs sind Verzugszinen möglich, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch definiert sind und derzeit bei 4,12 Prozent liegen. Der Vermieter sollte in jedem Fall frühzeitig informiert werden.

Der erweiterte Kündigungsschutz gilt nur dann, wenn die Auswirkungen der Pandemie der Grund für die Zahlungsschwierigkeiten sind, wie der Anwalt Daniel Prahl in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung schreibt. Das sei auch nötig für spätere gerichtliche Auseinandersetzungen.

Nachweise können sein:

• Eidesstaatliche Versicherung


• Antragstellung oder Gewährung staatlicher Hilfen


• Nachweis von Verdienstausfälle

Immobilienunternehmen wie Deutsche Wohnen haben außerdem eine Stundung der Mieten in Aussicht gestellt, also einen Aufschub fälliger Zahlungen.

Kann ich meine Geschäftsfläche kurzfristig untervermieten?

Grundsätzlich ist eine Untervermietung möglich: Dabei sollten Sie in Ihren Mietvertrag schauen ob eine Untervermietung nicht ausgeschlossen ist. Der Untermietvertrag muss sich weitgehend mit dem Hauptmietvertrag decken, allerdings kann der Mietpreis und die Laufzeit flexibel mit dem Untermieter vereinbart werden. Der Hauptmieter bleibt weiterhin an die vertraglichen Verpflichtungen mit dem Vermieter gebunden.

Sie können die Gelegenheit nutzen und freie Arbeitsräume oder einzelne Schreibtischarbeitsplätze als private Anzeige kostenlos bei ImmoScout24 inserieren. Diese Maßnahme gilt zunächst für einen Zeitraum von 4 Wochen.

Hier finden Sie weitere Informatione zur Untervermietung von Gewerbeflächen.

Darf ich mein Gewerbe umfunktionieren?

Grundsätzlich gilt: Wenn über die Art der Gewerbenutzung nichts vereinbart ist, darf der Mieter in den Räumen grundsätzlich jedes legale Gewerbe ausüben. Oft wird der Nutzungszweck nicht direkt oder klar formuliert. Dabei sollte klar sein, dass eine zu starke Umwidmung wiederrum rechtliche Probleme nach sichziehen könnte. Beispielsweise ein Restaurant als Lagerraum zu verwenden, kann für die Statik des Gebäudes zu Problemen führen. Ist dieser Nutzungszweck nicht explizit vereinbart, muss er Vermieter für etwaige Schäden aufkommen.

Kann ich meine Gewerbeimmobilie früher kündigen?

Wenn in Gewerbemietverträgen bestimmte Laufzeiten und Kündigungsbedingen vereinbart sind, dann bleiben diese Regelungen weiterhin unverändert bestehen. Ein Anspruch des Mieters auf eine außer-ordentliche Kündigung wegen Corona ist grundsätzlich nicht ersichtlich.

​Kann ich mich als Gewerbemieter auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält in § 313 BGB Vorschriften zur „Störung der Geschäftsgrundlage“. Diese Norm folgt dem Gedanken von Treu und Glauben und ist daher eng auszulegen. Letztlich kommt es darauf an, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages Umstände zur Grundlage gemacht haben, die später wegfallen. Beispielsweise wurde einem Mieter, der Kfz-Schilder prägt, zugestanden, zu kündigen, nachdem die Kfz-Zulassungsbehörde aus dem gleichen Gebäude ausgezo-gen ist.

Ob ein Geschäft sich dauerhaft trägt bzw. Gewinn erwirtschaftet, weil ausreichend Kunden kommen, ist kein Umstand, den die Vertragsparteien übereinstimmend als Grundlage für den Vertrag angenom-men haben. Das Verwendungsrisiko ist auch in diesem Punkt dem Mieter zuzuordnen. Der Anwendungsbereich der Störung der Geschäftsgrundlage erstreckt sich nicht auf durch wirtschaftliche und soziale Katastrophen verursacht allgemeine Not.

Selbst für den Fall, dass man eine Störung der Geschäftsgrundlage annimmt, würde dies nicht zu einer Kündigungsmöglichkeit, sondern lediglich zu einer Vertragsanpassung führen. Eine Vertragsanpassung wäre hier eine Stundung der Miete bzw. eines Teils der Miete. Bei der Stundung der Miete wäre gleichfalls zu berücksichtigen, dass der Staat umfangreiche Hilfen gewähren will.

In Malls und Shopping-Centern gibt es eine Vielzahl von Geschäften. Einige können von den behördlichen Anordnungen betroffen sein, andere nicht. Der Center-Betreiber / Vermieter muss in diesen Fällen darauf achten, dass die Gewerbetreibenden, die trotz behördlicher Anordnung weiter ihrem Geschäft nachgehen können (z.B. Apotheken), dies auch weiterhin können. Ein generelles Schließen des Shoppingcenters könnte bei dieser Mietergruppe zu einem Mangel führen, den der Vermieter verursacht hat. Der Mieter könnte sich auf eine Mietminderung berufen.

Wird noch gebaut?

Während in anderen Ländern wie Österreich große Baufirmen Ihre Tätigkeit einstellen, da in der Praxis ein Sicherheitsabstand von einem Meter nicht durchgängig gewährleistet werden kann, wird in Deutschland auf den meisten Baustellen weitergearbeitet.

Es werde erhöhte Sicherheitsmaßnahmen getroffen, um Ansteckungen zu verhindern. Das kann auch dazu führen, dass ganze Bautrupps unter Quarantäne gestellt werden, wenn es eine Infektionsfall gibt. Sorge bereiten im Hinblick auf die Arbeitskräfte auch die Grenzschließungen Polens, da viele Beschäftigte aus Osteuropa stammen.

Besteht die Gefahr der Verzögerung, stellt sich die Frage nach der Haftung. Diese lässt sich aktuell nicht pauschal beantworten. Es ist gut möglich, dass die Corona-Krise als Fall höherer Gewalt geltend gemacht werden kann. Ein Erlass des Bundesinnenministeriums sieht dies bereits für Baustellen des Bundes vor. Ob man das auf private Bauprojekte übertragen kann, muss noch entschieden werden.