Schreck nach Wohnungskauf – Käufer soll Rückbau seiner Gartentreppe dulden!

Voreigentümer verkaufte Wohnung mit Gartentreppe 

Die Wohnung war beim Verkauf mit einer Gartentreppe ausgestattet, die der Verkäufer bereits im Jahr 2005 hatte installieren lassen. Diese Treppe war an der Balkonkonstruktion befestigt und führte von der Wohnung direkt in seinen Garten (Sondernutzungsrecht).

Gartentreppe ist bauliche Maßnahme

Die Montage einer solchen Gartentreppe stellt eine bauliche Maßnahme i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG dar, da in die Balkonkonstruktion eingegriffen werden musste. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen müssen zu einer solchen Maßnahme sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen.

Mehrheitsbeschluss ausreichend?

Vor Beginn der Umbauarbeiten hatte der damalige Eigentümer der Wohnung die geplante Maßnahme den anderen Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorgelegt, die hierzu einen Mehrheitsbeschluss fassten. Wird anstelle des allstimmigen Beschlusses lediglich ein Mehrheitsbeschluss gefasst, ist dieser nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Bleibt eine fristgerechte Anfechtung aus, wird der Beschluss bestandskräftig. Ein bestandskräftiger Beschluss gilt auch gegenüber Rechtsnachfolgern (§ 10 Abs. 4 WEG). Eine Anfechtung war im konkreten Fall nicht erfolgt. 

Gemeinschaft verlangt Rückbau nach 13 Jahren

Jahre später beschlossen die Wohnungseigentümer jedoch den Rückbau dieser Gartentreppe auf Kosten der Gemeinschaft. Sie meinen, dass der im Jahr 2005 gefasste Mehrheitsbeschluss nichtig sei und daher auch keine Rechtswirkung für den Erwerber entfalten könne. Diese Rechtsansicht begründen sie damit, dass der damalige Beschluss inhaltlich zu unbestimmt war, da weder Art noch Umfang dieser baulichen Maßnahme zu erkennen waren. Aus diesem Grund sei von vornherein kein Beschluss zustande gekommen, der hätte jemals wirksam werden können. Der Erwerber wollte seine Gartentreppe behalten und klagte gegen den Rückbau-Beschluss. Nach seiner Argumentation sei der Anspruch auf Rückbau jedenfalls verjährt und oder verwirkt. 

Das Urteil: Käufer verliert seine Gartentreppe 

Das Gericht entschied, dass der Rückbau-Beschluss der Wohnungseigentümer wirksam ist. Die Gemeinschaft habe einen Anspruch auf die Wiederherstellung des früheren Zustandes. Denn durch den im Jahr 2005 gefassten Mehrheitsbeschluss sei die Gartentreppe nicht (wirksam) genehmigt worden, da der Umfang der baulichen Maßnahme hierin nicht ausreichend beschrieben worden war. Somit war der Beschlussinhalt fehlerhaft und unzureichend. Der neue Wohnungseigentümer muss daher den Rückbau der Gartentreppe dulden. 

Hinweis: Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung ist nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird. Der Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB bezüglich der Gartentreppe gegen den Wohnungseigentümer war bereits verjährt. Somit können die Wohnungseigentümer nicht die Beseitigung durch den Käufer selbst verlangen. Allerdings besteht gegen den Käufer ein Duldungsanspruch auf Entfernen der Gartentreppe, dessen Geltendmachung im konkreten Fall nicht treuewidrig war. 

AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 20.12.2018, AZ: 72 C 77/18.WEG