WEG: Hausverwaltung verbietet Einsicht in Unterlagen

Auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung wird stets über die letzte Jahresabrechnung abgestimmt. Kommt ein solcher Beschluss zustande, entlastet man den Verwalter für das abgelaufene Wirtschaftsjahr – die Eigentümer nehmen die Abrechnung an. 

Deshalb ist es grundsätzlich nachvollziehbar, wenn ein Wohnungseigentümer vor der Versammlung Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen möchte. Existiert ein Verwaltungsbeirat übt dieser für die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Kontrollrechte routinemäßig aus und verabredet sich mit dem Verwalter zur jährlichen Belegprüfung.  

Der Fall: Wohnungseigentümer verlangt erneute Einsicht

Als Vorbereitung zur anstehenden Wohnungseigentümerversammlung im Oktober 2014 wollte ein Wohnungseigentümer nochmals die Abrechnungsunterlagen prüfen, die der Jahresabrechnung 2013 zugrunde lagen. Denn der Tagesordnungspunkt für die Versammlung in 10/2014 war u. a. auch der Beschluss über das abgelaufene Wirtschaftsjahr 2013.  

Verwalter verweigert die Einsichtnahme 

Der Verwalter verweigerte die (erneute) Einsichtnahme mit dem Argument, der Wohnungseigentümer  habe bereits für die in 05/2014 stattfindende Eigentümerversammlung die Unterlagen eingesehen. Eine weitere Einsichtnahme sei daher aus Sicht der Verwaltung entbehrlich.    

Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage 

Auf der Versammlung wurde ein entsprechender Mehrheitsbeschluss über die Rechtmäßigkeit der Jahresrechnung für das Jahr 2013 gefasst. Der betroffene Wohnungseigentümer erhob gegen diesen Beschluss Anfechtungsklage mit dem Argument, dass ihm die Einsichtnahme verwehrt worden sei.

Das Urteil: Beschluss über Jahresabrechnung aufgehoben

Das Gericht hob den Beschluss über die Jahresabrechnung auf, da er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße. Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen gegen den bestellten Verwalter. Das Einsichtsrecht ist an keine weiteren Voraussetzungen geknüpft, sodass eine wiederholte Einsichtnahme durchaus möglich ist.  

Ausnahme: Rechtsmissbrauchs oder Schikane 

Das Einsichtsrecht erlischt erst im Fall von Rechtsmissbrauch oder wenn ein Wohnungseigentümer allein aus Schikane ihm zustehende Rechte geltend machen will.

Da ein solcher Fall nicht vorlag, bestand ein Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers. Das hat der Verwalter verletzt – ein Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung liegt vor. Der Verwalter muss nun erneut einen Beschluss über die Jahresabrechnung herbeiführen und dem Wohnungseigentümer zuvor die gewünschte Einsicht gewähren 

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.01.2017, AZ: 2-13 S 48/16