Wohnungsverkauf: Schadensersatz wegen falscher Wohnungsgröße?

Kaufpreis bestimmt sich nach unterschiedlichen Kriterien

Der Wert einer Eigentumswohnung bemisst sich neben deren Lage, dem Baualter, Zimmerzahl und Ausstattung selbstverständlich auch nach deren Größe. Die Wohnungsgröße ist daher in jedem Verkaufsinserat anzugeben und in der Regel auch wesentlich für die Kaufentscheidung.

Verkaufsinserat: Wohnung kleiner als angegeben 

Auf einem Onlineportal wurde die streitgegenständliche Wohnung in Stuttgart mit einer Wohnfläche von 98 Quadratmeter zum Verkauf angeboten. Dieses Inserat hatte der Sohn für seinen Vater als Eigentümer erstellt. Der Sohn führte auch die Besichtigungen durch und war Ansprechpartner für die Interessenten. Kurz vor Beurkundung des Kaufvertrages (Kaufpreis 250.000 Euro) korrigierte der Sohn die Wohnungsgröße auf ca. 89 Quadratmeter. In Wahrheit betrug die Wohnungsgröße jedoch nur 78,2 Quadratmeter. 

Käufer verlangen Schadensersatz wegen Flächenabweichung 

Die Erwerber verklagten den Sohn des Verkäufers auf Schadensersatz. Denn diese hatten sich auf dessen Aussagen zur Wohnung, insbesondere zur Wohnungsgröße, verlassen. Aufgrund seines Auftretens waren die Käufer sogar bis zum Notartermin davon ausgegangen, dass der Sohn selbst der Verkäufer und Eigentümer der Wohnung sei. Da der Sohn auch angegeben hatte, die Wohnung selbst saniert zu haben, durften die Erwerber auch mit fundierten Kenntnissen zur Wohnungsgröße rechnen. 

Das Urteil: 18.000 Euro sind als Schadensersatz zu zahlen!

Das OLG Stuttgart entschied: Die Angabe zur Wohnungsgröße ist wesentlich und beeinflusst das Kaufverhalten eines Interessenten. Daher verstößt eine unzutreffende Angabe zur Wohnungsgröße gegen das Rücksichtnahmegebot und löst im konkreten Fall einen Schadensersatzanspruch aus. Dazu ist im Übrigen nicht einmal erforderlich, dass die falsche Flächenangabe vorsätzlich erfolgt. Bereits Angaben über die Wohnungsgröße "ins Blaue hinein“ stellen eine Pflichtverletzung dar. 

Schadenshöhe: Hilft bei der Wohnfläche eine ungefähre Angabe?

Bei der Berechnung des Vertrauensschadens ist grundsätzlich der Kaufpreis entsprechend der Wohnflächendifferenz abzusenken. 

Der Beklagte hatte jedoch eine Circa -Angabe zur Wohnfläche verwendet, was bei der Berechnung der Schadenshöhe zu berücksichtigen sei. Denn erst beim Überschreiten eines nicht mehr von einer Circa -Angabe gedeckten Spielraumes ist Schadensersatz zu leisten. Das Gericht sah eine Abweichung von 5 Prozent der Wohnfläche noch als zulässig an. Für die Berechnung des Schadens sei daher die Angabe „ca. 89 qm“ um 5 Prozent zu korrigieren und von diesem erst ausgehend die Schadenhöhe mit dem Kaufpreis pro Quadratmeter zu multiplizieren. 

OLG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018, AZ: 14 U 44/18