Neue Gesetzeslage für Berliner Vermieter ab 2020!
Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Der Berliner Senat hat am 22.10.2019 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) auf den Weg gebracht, das Anfang 2020 in Kraft treten soll.
Mietenstopp – Neuvertragsmieten nach Mietentabelle – Absenkung Wuchermieten
Kern des Gesetzes ist die Absenkung der Neuvertragsmieten ab 2020 und ein Mietenstopp!
Mieter mit sog. „Wuchermieten“ aus Altverträgen können eine Absenkung ihrer Mieten verlangen.
Diese Regelungen gelten für die ca. 1,5 Mio freifinanzierten Wohnungen in Berlin (Ausnahme Neubau ab 2014) für 5 Jahre.
Berliner Vermieter: Was wird aus Ihrer Miete ab 2020?
Zusammengefasst lässt sich Folgendes sagen:
- vorläufig sind keine „normalen“ Mieterhöhungen möglich (Mietenstopp)
- bei Wiedervermietung ist unbedingt die neue Berliner Mietentabelle zu beachten
- Mieter können die Absenkung von sog. „Wuchermieten“ aus Altverträgen verlangen
- Bußgeld bis zu 500.000 Euro bei Rechtsverstößen
MIETERHÖHUNG
Was regelt das Gesetz zum Thema Mieterhöhung?
- bis 2021 keinerlei Mieterhöhungen möglich und zwar rückwirkend (Stichtag 18.06.2019)
- ab 2022 Mieterhöhungen um 1,3 Prozent im Jahr als Inflationsausgleich erlaubt
Bei wirtschaftlichen Härtefällen eines Vermieters sollen Mieterhöhungen auf Antrag genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist.
NEUVERTRAGSMIETE
Wie viel Miete darf ich bei einer Wiedervermietung ab 2020 legal nehmen?
Bei Wiedervermietung einer Wohnung darf höchstens die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete); allerdings nur bis zur Höhe der neuen Mietobergrenzen (Mietentabelle). Damit ergibt sich die maximal zulässige Miete aus der neuen Berliner Mietentabelle zzgl. etwaiger Zuschläge.
| Nummer | Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung |
Mietpreis pro Quadratmeter |
| 1. | bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,45 Euro |
| 2. | bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad |
5,00 Euro |
| 3. | bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 3,92 Euro |
| 4. | 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad |
6,27 Euro |
| 5. | 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,22 Euro |
| 6. | 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 4,59 Euro |
| 7. | 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,08 Euro |
| 8. | 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,62 Euro |
| 9. | 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad | 5,95 Euro |
| 10. | 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad |
6,04 Euro |
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
Zulässige Zuschläge auf die Mietobergrenzen
- Zuschlag für Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen: +10 Prozent.
- Zuschlag für Wohnraum mit moderner Ausstattung: 1,00 Euro/qm
- Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
- schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
- Einbauküche
- hochwertige Sanitärausstattung
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a).
Zuschlag für bisher sehr geringe Miete:
Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um max. 1,00 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.
ABSENKUNG WUCHERMIETE AUS ALTVERTRÄGEN
Wann liegt eine „Wuchermiete" vor, die der Mieter absenken lassen kann?
Eine „Wuchermiete" liegt vor, wenn die einschlägige Tabellenmiete (Mietobergrenzen) um mehr als 20 Prozent überschritten werden.
Auf diese Tabellenwerte sind noch Zu- oder Abschläge zur Wohnlage zu berücksichtigen.
einfache Wohnlage - 0,28 Euro/qm
mittlere Lage - 0,09 Euro/qm
gute Lage +0,74 Euro/qm
Die Regelungen werden erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.
MODERNISIERUNGSUMLAGEN
Wie sieht‘s mit Modernisierungsmaßnahmen aus?
Modernisierungsmaßnahmen dürfen i. H. v. max. 1 Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Es besteht eine behördliche Anzeigepflicht.
Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um allgemeine Informationen im ersten Überblick handelt. Wir beraten Sie gern in Ihrem konkreten Einzelfall!
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Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
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