Immobilien­bewertung -
Eine erste Einschätzung

Die Lage stimmt, der Garten ist groß und immerhin haben Sie vor einigen Jahren einiges an Geld für Ihre Immobilie bezahlt. Selbstverständlich möchten Sie dann möglichst einen Gewinn beim Verkauf ihrer Immobilie erzielen. Ganz so einfach gestaltet es sich leider nicht. Der Wert einer Immobilie ist an viele Faktoren geknüpft, die letztlich nur durch ein Wertermittlungsverfahren überprüft werden können. Auch wenn im Endeffekt natürlich die Nachfrage den Preis bestimmt, kann Ihnen eine Immobilienbewertung bei der Verkaufspreisgestaltung helfen.

Ein schriftliches Wertgutachten durch einen Sachverständigen benötigen Sie insbesondere dann, wenn das Gutachten einer gerichtlichen Auseinandersetzung standhalten soll. Dies kann beispielsweise bei einer Scheidung oder im Rahmen einer Erbengemeinschaft von Nöten sein. Für den Vergleich werden außerdem folgende Parameter berücksichtigt, die sich wertmindernd oder -steigernd auswirken können:

In Deutschland wird die Wertermittlung von Immobilien durch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (kurz: ImmoWertV) geregelt. Auch wenn hier nur die Rede von Grundstücken ist, es zählt im Endeffekt alles, was sich auf diesem Grundstück befindet. Die einzelnen Verfahren bewerten also sowohl den reinen Wert des Grundstücks als auch den Wert der darauf befindlichen Gebäude. ausreichend Zeit für die Vorbereitungen und überstürzen Sie nichts, besonders in schwierigen Lebenslagen ist das nicht einfach. Häuser verkaufen sich nicht von alleine, auch wenn die Nachfrage groß ist. Deshalb sollten Sie die nötige Zeit für Vorbereitungen und Verkaufsphase aufbringen können. Sich beim Hausverkauf Hilfe von einem Immobilienmakler zu holen, der Häuser täglich verkauft, kann hier eine sehr gute sein.

1. Vergleichswertverfahren
2. Sachwertverfahren
   
3. Ertragswertverfahren
   

Der Name deutet es an: Im Vergleichswertverfahren wird die Immobilie einem Vergleich unterzogen. Herangezogen werden ähnliche Immobilien und die dafür erzielten Verkaufspreise in der Vergangenheit. Dies kann dazu führen, dass der ermittelte Wert unter dem ehemaligen Kaufpreis liegt. Oftmals eine Enttäuschung für Eigentümer, aber ein realistischer Richtwert. Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien verwendet, zum Beispiel für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen.

Für den Vergleich werden außerdem folgende Parameter berücksichtigt, die sich wertmindernd oder -steigernd auswirken können:

1. Gebäude 
2. Bauweise
3. Baujahr und Restnutzdauer
4. Größe
5. Lage
6. Ausstattung

Im Zuge eines Sachwertverfahrens werden Bodenwert und Immobilienwert getrennt ermittelt. Das Verfahren folgt dem Grundsatz „Was würde es kosten, die Immobilie heute neu zu errichten?“. Dieser Wert verringert sich dann um die altersbedingte Wertminderung. Die Herstellungskosten werden seit 2010 gesetzlich durch die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts festgelegt.

Anschließend folgt eine Marktanpassung, die die aktuelle Immobilienmarktlage und regionale Baupreise berücksichtigt. Das Sachwertverfahren kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Oft wird es auch ergänzend zum Vergleichswertverfahren durchgeführt.

Für vermietete oder verpachtete Immobilien wird meist das Ertragswertverfahren angewendet. Diese Berechnungsmethode orientiert sich an den voraussichtlichen Erträgen durch Vermietung und Pacht bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie ihre Restnutzungsdauer überschritten hat. Von diesem Rohertrag werden Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten etc.) abgezogen. Außerdem wird der Liegenschaftszins berücksichtigt, der den örtlichen Mietspiegel wiedergibt. Das Verfahren ist in seiner Anwendung recht anspruchsvoll und sollte nur mit umfassender Marktkenntnis angewandt werden.

Eine erste Wertermittlung für Ihre Immobilie können Sie zunächst kostenlos oder kostengünstig online durchführen lassen. Dafür tragen Sie alle relevanten Informationen zur Immobilie in ein Formular ein und diese werden dann mit relevanten Daten aus einer Datenbank verglichen. So erhalten Sie bereits eine erste Einschätzung über den möglichen Verkaufspreis.

Für eine exakte Ermittlung beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Begehung der Immobilie. Ein vereidigter Sachverständiger wird die Immobilie vor Ort begutachten und unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien einen Immobilienwert ermitteln. Ein solches Gutachten beinhaltet eine ausführliche Analyse etwaiger Bauschäden und notwendiger Investitionen. Daraus ergibt sich der aktuelle Verkehrswert der Immobilie.