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Kaufimmobilien – die besten Tipps rund ums Kaufobjekt

Egal ob Eigentumswohnung oder Eigenheim – der Traum von den eigenen vier Wänden klingt angesichts des historischen Zinstiefs so verlockend wie selten zuvor. Doch bevor es ans Immobilien kaufen geht, muss man einiges durchdenken, handelt es sich doch um eine Investition, wie sie in den meisten Fällen nur einmal im Leben vorkommt. Die folgenden Tipps und Hinweise helfen bei der Entscheidung für die richtige Kaufimmobilie.

Inhalt

Welche Kaufimmobilien kommen in Frage?

Zuerst müssen Sie sich für eine Variante des Immobilien Kaufs entscheiden. In erster Linie steht die Wahl zwischen einer Eigentumswohnung und einem Eigenheim. Beide Immobilienarten existieren in den unterschiedlichsten Bauformen und Typen, die kurz mitsamt ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen vorgestellt werden sollen.

Eigenheim:

  • Der Klassiker unter den Eigenheimen ist das Einfamilienhaus. Aufgrund seines großen Grundstücks mit hohem Gartenanteil eignet es sich vor allem für größere Familien.
  • Das Doppelhaus besteht streng genommen aus zwei Einfamilienhäusern (sogenannten Doppelhaushälften), die sich auf dem selben Grundstück befinden und dort aneinandergebaut sind.
  • Reihenhäuser sind ebenfalls in den meisten Fällen (kleinere) Einfamilienhäuser, die einheitlich gestaltet sind und in einer langen Reihe aneinandergebaut wurden.
  • Ein Bungalow besteht in der Regel aus einem einzigen Geschoss und schließt mit einem markanten Flachdach ab.
  • Das Fertighaus gehört zu den häufigsten Kaufimmobilien. In der Regel wird es schlüsselfertig erworben.

Vorteile und Nachteil der Bautypen:

Bautyp Vorteile Nachteile
Einfamilienhaus
  • Individueller Gestaltungsspielraum ist sehr groß
  • Große Privatsphäre
  • Garten
  • Einliegerwohnung kann vermietet werden
  • Hohe Kosten durch das große Grundstück
  • Vornehmlich außerhalb der Stadt gelegen
Doppelhaus
  • Geringere Nebenkosten
  • Niedrigerer Kaufpreis
  • Privatsphäre etwas geringer
Reihenhaus
  • Niedriger Kaufpreis
  • Häufiger in Neubaugebieten in Stadtnähe zu finden
  • Geringerer Gestaltungsspielraum durch einheitliche Parzellierung
Bungalow
  • Geeignet für Senioren und Menschen mit eingeschränkter Mobilität
  • Große Privatsphäre
  • Hoher Kaufpreis durch großes Grundstück
  • Probleme durch Flachdächer
Fertighaus
  • In der Regel niedriger Kaufpreis
  • Geringer individueller Gestaltungsspielraum
  • Schallschutz ist in einigen Fällen eher gering

Eigentumswohnung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, gibt es die unterschiedlichsten Arten von Eigentumswohnungen. Einige davon finden Sie hier aufgelistet:

  • Die Souterrainwohnung zeichnet sich dadurch aus, dass sich der Fußboden unter der Erdoberfläche befindet.
  • Der Name Maisonette-Wohnung bezeichnet eine zweigeschossige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen Wohnhauses. In der Regel befindet sich das oberste Stockwerk unterhalb des Dachs.
  • Die Mansarde-Wohnung ist die puristische Spielart der Maisonette-Wohnung. Dabei ist lediglich das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut.
  • Die Penthouse-Wohnung befindet sich im obersten Stockwerk eines Wohnhauses. Häufig handelt es sich um ein ausgesprochen luxuriöses Apartment mit Terrasse oder Dachgarten und einem eigenen Zugang zum Fahrstuhl.
  • Apartment-Wohnungen eignen sich vor allem für Junggesellen und junge Paare. Die kleine Wohnung besteht meist aus einem großen Wohn- und Schlafzimmer mit einer Kochnische.
  • Das Loft ist eine äußerst geräumige Wohnung in einer stillgelegten Industriehalle.
  • Die Einliegerwohnung findet sich häufig in großen Einfamilienhäusern. Dabei handelt es sich um einen von der Hauptwohnung abgegrenzten Wohnraum mit separatem Eingang. Einliegerwohnungen stehen nur selten zum Kauf offen.

Vorteile und Nachteile der Bautypen:

Bautyp Vorteile Nachteile
Souterrain-Wohnung
  • Häufig mit Terrasse hinter dem Haus
  • Geringer Lichteinfall
  • Umgebungsgeräusche durch Kelleranlagen können stören
Maisonette-Wohnung
  • Mehrstöckige Wohnung
  • Beschränkt nutzbar von Mobil eingeschränkten Personen
  • Starke Wärmeentwicklung im Sommer
Mansarde-Wohnung
  • Niedriger Preis
  • Starke Wärmeentwicklung im Sommer
Penthouse-Wohnung
  • Luxuriöse Ausstattung
  • Häufig mit Terrasse oder Dachgarten
  • Hoher Preis
Apartment-Wohnung
  • Geringer Preis
  • Wenig Wohnraum, keine Trennung zwischen Wohn- und Schlafraum
Loft
  • Geräumige, charmante Wohnfläche
  • Hohe Nebenkosten
  • Hoher Renovierungsbedarf
Einliegerwohnung
  • Geringer Preis
  • Ist nur selten zum Kauf verfügbar
  • Geringe Privatsphäre

Haus oder Wohnung – Vorteile und Nachteile

Wenn man eine Immobilie kaufen will, fällt die Wahl zwischen Haus und Wohnung nicht immer leicht. Beide Kaufimmobilien haben ihre spezifischen Vor- und Nachteile, die sich aus der Lage, Kosten und weiteren Kriterien ergeben. Die wichtigsten Vor- und Nachteile im Überblick:

Haus oder Wohnung - Was passt zu mir?

Eigentumswohnung – Vorteile

1) Der Kauf einer Wohnung schlägt sich in den meisten Fällen im Vergleich zum Hauskauf in geringeren Kosten nieder – auch wenn eine Wohnung in städtischer Spitzenlage auch teurer sein kann als ein Haus auf dem Dorf. Zudem sind die laufenden Kosten meist niedriger als beim Eigenheim.

2) In der Regel tragen Besitzer einer eigenen Wohnung weniger Verantwortung als Hauseigentümer. Der Grund hierfür liegt in der Anstellung eines Hausmeisters oder einer Hausverwaltung, die viele Aufgaben abnimmt.

3) Ein weiterer Vorteil liegt in der Tatsache begründet, dass Wohnungen in städtischer Lage viel einfacher gefunden werden können als Häuser in entsprechender Lage. Diese Art von Immobilie zu kaufen, kann sich also lohnen.

Eigentumswohnung – Nachteile

1) Grundsätzlich ist der Spielraum für individuelle Um- oder Anbauten bei der Eigentumswohnung sehr gering. Gerade bauliche Veränderungen sind schwierig umzusetzen. Der Grund: Da sich die Eigentumswohnung in der Regel in einem ganzen Wohnhaus befindet, hängen viele Entscheidungen von der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ab. Diese beschließt häufig bindende Vorgaben.

2) Eine Eigentumswohnung ist gegenüber dem Haus mit einer geringeren Privatsphäre verbunden. Einige Wohnhäuser sind sehr hellhörig, was mit Rücksichtnahmen bei der eigenen Lebensführung verbunden ist. Umgekehrt herrscht in Großwohnanlagen häufig eine große Anonymität, nachbarschaftliche Verhältnisse sind kaum oder überhaupt nicht ausgeprägt.

3) Hinzu kommt, dass eine Eigentumswohnung maximal eine Terrasse oder einen Balkon bieten kann. Gartenflair bieten häufig nur im Erdgeschoss gelegene Wohnungen.

Eigenheim – Vorteile

1) Der größte Vorteil, den das Eigenheim gegenüber einer Eigentumswohnung bietet, ist das höhere Maß an Abgeschiedenheit und an individuellem Gestaltungsspielraum. Wände können (fast) nach Belieben eingerissen, die Heizungsart individuell eingebaut werden etc. – lediglich der finanzielle Spielraum setzt den eigenen Vorstellungen eine Grenze. Diese Faktoren sind erwartungsgemäß beim Einfamilienhaus am höchsten und beim Reihenhaus am geringsten.

2) Darüber hinaus ist der Wertzuwachs bei Häusern in der Regel höher als bei Wohnungen – dies macht die Kaufimmobilie zu einem attraktiven Anlageobjekt und zur Zukunftssicherung.

Eigenheim – Nachteile

1) Wenn Sie diesen Typ von Immobilie kaufen ist der Preis meist um ein Vielfaches höher als der Preis einer Eigentumswohnung – schließlich muss das Grundstück ebenfalls erworben werden. Auch die Nebenkosten fallen höher aus, da der Besitzer die Grundsteuer und Versicherungsbeiträge zu entrichten hat.

2) Darüber hinaus ist die individuelle Verantwortung sehr hoch; der Besitzer selbst kommt für die Pflege und Instandhaltung der Kaufimmobilie auf.

Wo kann ich die passende Immobilie kaufen?

Das Internet ist die Hauptquelle bei der Suche nach der passenden Kaufimmobilie – egal, ob es um ein Haus oder eine Wohnung geht. Dabei ist zu beachten, dass die Suche nach einem Eigenheim in der Regel aufwendiger ist als die Suche nach einer Wohnung. Daher sollte zunächst der Immobilienmarkt beobachtet werden, um das Kaufpreisniveau in Erfahrung zu bringen.

Gerade bei Wohnungen in Toplagen ist es wichtig, schnell zuzugreifen und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren – diese Art der Immobilie zum Kaufen ist schnell mit Terminen überfrachtet.

Neben Immobilienportalen lohnt ein Blick in klassische Medien wie etwa Tages- und Wochenzeitungen. Ein Blick in die Samstagsausgabe der Zeitung ist bisweilen Gold wert.

Makler lohnen sich vor allem bei Eigentumshäusern

Da Eigenheime seltener zum Verkauf stehen als Wohnungen, kann sich der Einsatz eines Maklers als hilfreich erweisen. Sein Fachwissen bietet auf dem umkämpften Immobilienmarkt einen unschätzbaren Vorteil – nach einem ausführlichen Beratungsgespräch sucht er in Eigenregie nach der passenden Kaufimmobilie.  In der Regel verlangt er zwischen drei und sechs Prozent des Verkaufspreises als Provision. Die Gebühren fallen jedoch nur an, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt.

Auch die Adresshinterlegung  beim Makler kann zielführend sein. Dabei sucht der Makler nicht aktiv nach einer passenden Kaufimmobilie, wird aber neue Angebote übermitteln sobald sie zu den Vorstellungen passen.

Darüber hinaus befinden sich viele Banken und Versicherungen in Besitz von Kaufimmobilien. Der Bankberater in der entsprechenden Filiale gibt gerne Auskunft über das Angebot.

Was muss ich beim Immobilien Kauf beachten?

Beim Kauf einer Immobilie muss eine Vielzahl von Faktoren beachtet werden. Diese reichen von der richtigen Lage und dem Schnitt über Fragen der Bausubstanz bis hin zum Verhalten während des Verkaufsgesprächs.

Kaufimmobilien - Was ist zu beachten?

Vor der Besichtigung

Vor der Besichtigung sollte vor allem die Lage der Kaufimmobilie Beachtung finden. Dabei sind die folgenden Aspekte von Bedeutung:

  • Erreichbarkeit von öffentlichen Nahverkehrsmitteln
  • Verkehrsanbindung mit dem Auto
  • Parkmöglichkeiten in der Nähe
  • Einkaufsmöglichkeiten im Umfeld
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in der Nähe

Während der Besichtigung

Während der Besichtigung sollte die Beschreibung aus der Anzeige mit der Realität abgeglichen werden. Nach einem ersten Rundgang mit dem derzeitigen Besitzer der Immobilie sollte ein zweiter Erkundungsgang in Eigenregie durchgeführt werden. Bei einem zweiten Besichtigungstermin sollte unbedingt ein Fachmann mitgenommen werden, der die baulichen Faktoren untersucht. Bei der Besichtigung muss eine Fülle von Aspekten untersucht werden:

  • Flair der Viertels
  • Umliegende Nachbarschaft
  • Erbauungsjahr des Hauses bzw. der Wohnung und Gesamteindruck der Kaufimmobilie
  • Bei Häusern: Zugrunde liegende Heiztechnik. Der Energieausweis – seit kurzer Zeit Pflicht in jedem Wohnhaus – verdeutlicht die energetische Güte des Gesamtgebäudes über einfaches Farbsystem.
  • Beschaffenheit der Fensterverglasung (dies hat hohe Auswirkungen auf die Höhe der Heizkosten)
  • Zustand des Kellers (Rost und Verfärbungen weisen auf Probleme mit Feuchtigkeit hin)
  • Bestimmungen im Bebauungsplan (entscheidet bei Eigenhäusern über das Ausmaß an individueller Gestaltungsfreiheit)
  • Bei Eigentumswohnungen: Anstehende gemeinschaftliche Kosten. Hierüber gibt ein Blick in die Mitschriften vergangener Eigentümerversammlungen Aufschluss, da häufig eine Mängelliste mitsamt Kostenvoranschlag für die Behebung aufgestellt wird.
  • Betriebskostenabrechnung (gibt Aufschluss über die Nebenkosten)

Die Raumaufteilung sagt mehr aus als die reine Größe

Hinzu kommt die Raumaufteilung der Kaufimmobilie. Diese sollte zu den Lebensgewohnheiten des Käufers passen. Folgende Anhaltspunkte erleichtern die Suche:

  • Sonnenausrichtung der jeweiligen Zimmer (Im Osten und Süden herrscht der höchste Lichteinfall)
  • Dachschrägen
  • Durchgangszimmer
  • Fensterlose Zimmer

Nach der Besichtigung

Wenn die Besichtigung zur Kaufentscheidung führt, müssen sich beide Parteien auf einen Kaufpreis einigen. Hier macht sich die genaue Inspektion der Kaufimmobilie bezahlt – im wahrsten Sinne des Wortes, da die gefundenen Mängel als Argumente für eine Preisminderung eingesetzt werden können. Rund fünf Prozent Preisnachlass sind keine Seltenheit.

Wie finanziere ich meine Kaufimmobilie?

Der Erwerb einer Immobilie zum Kauf will gut geplant sein – daher sollte schon frühzeitig ein tragfähiger Finanzplan erstellt werden.

Zunächst sollte das eingesetzte Eigenkapital möglichst hoch sein – dies dämpft die Zinslast durch das aufgenommene Darlehen. In der Regel sollte das Eigenkapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen.

Das Darlehen gibt es derzeit zu so attraktiven Konditionen wie selten zuvor – kürzlich gab die Europäische Zentralbank bekannt, den Leitzins nahe an die Nullprozent-Grenze zu setzen. Durch diese Politik des billigen Geldes sind die Immobilienzinsen bei Darlehen sehr niedrig. Daher sollte eine möglichst lange Zinsbindungsfrist festgelegt werden.

Um das Darlehen stemmen zu können, muss das entsprechende Budget vorhanden sein. Das zur Verfügung stehende Budget ergibt sich, wenn sämtliche Lebenshaltungskosten (Verpflegung, Bekleidung, Bildung- und Kulturausgaben etc.) mitsamt finanzieller Reserve für Notfälle vom monatlichen Einkommen abgezogen werden.

Die finanzielle Reserve sollte rund drei bis fünf Monatseinkommen betragen. Das Leben läuft nicht immer nach Plan – da ist es umso schlimmer, wenn neben dem Notfall auch noch der finanzielle Ruin droht.

Kaufimmobilien Kosten

Nicht alle Kosten sind auf den ersten Blick erkennbar

Bei der Finanzierung sind – je nach Immobilientyp – unterschiedliche versteckte Kosten zu beachten.

Bei Eigentumswohnungen etwa fallen Kosten für die sogenannte Instandhaltungsrücklage an. Diese Rücklage wird von der Eigentümergemeinschaft gebildet und dient dazu, die Kosten von Sanierungs- oder Reparaturarbeiten am Wohnhaus zu decken. Vorsicht: Falls beim Erwerb der Eigentumswohnung ein nicht selbst verschuldeter Sanierungsstau vorhanden ist, trägt der Neuzugang der Eigentümergemeinschaft ebenfalls einen Teil der Kosten!

Bei Eigenheimen kommen neben dem reinen Kaufpreis bzw. den Tilgungszahlungen noch die sogenannten Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent des Kaufpreises hinzu. Diese setzen sich zusammen aus

Kaufimmobilien - Kosten auf einen Blick
  • Notarkosten (ein bis zwei Prozent des Kaufpreises)
  • Eintragung ins Grundbuchamt (0,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Grunderwerbssteuer ( zwischen 3,5 und 5 Prozent des Kaufpreises)
  • Finanzierungskosten (ein Prozent des Kaufpreises)
  • Nebenkosten (zwischen einem und drei Euro monatlich pro Quadratmeter)

Welche Fallstricke birgt der Kaufvertrag?

Es gibt einige Fallstricke zu beachten, wenn Sie sich dafür entscheiden eine Immobilie zu kaufen.

Der Kaufvertrag ist das Herzstück jeder Kaufhandlung. Dementsprechend sorgfältig sollte er durchgesehen werden – schließlich gilt bei Kaufimmobilie nach wie vor die Devise wie gesehen, so gekauft. Wichtig: Der Verkäufer muss den Zustand gewährleisten, der bei der Besichtigung vorlag. Geht also bis zum Vertragsschluss die Heizung kaputt oder wird das Dach undicht, kommt noch der Verkäufer für den Schaden auf.

Ähnlich sieht es aus, wenn der Verkäufer den Käufer nicht über nicht erkennbare Mängel aufgeklärt hat – dann kann der Käufer den Vertrag aufgrund arglistiger Täuschung anfechten.

Einblick ins Grundbuch ist unerlässlich

Der Kaufvertrag sollte von einem Notar aufgesetzt werden, der Vertragsentwurf in aller Ruhe und mindestens einige Tage vor Vertragsschluss durchgesehen werden. Auftretende Fragen sollten aufgeschrieben und beim Notartermin gestellt werden.

Bei Hausimmobilien ist ein Blick ins Grundbuch unerlässlich – dadurch bringt der Käufer Grundschulden und Rechte Dritter in Erfahrung, die er beim Kauf übernimmt. Vor allem Wege-, Wohn- und Vorkaufsrechte sollten hier in Erfahrung gebracht werden.

 

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