Mak­ler­pro­vi­si­on: Wer zahlt bei Ver­mie­tung?

Aufgrund der Regelungen zum Beauftragen und Zahlen von Makler:innen herrscht bei Vermietenden immer wieder Verunsicherung. In diesem Beitrag zeigen wir dir auf,  wann du eine Maklerprovision bezahlen musst. Du bekommst einen Überblick über die aktuelle Situation, wann Immobilienmakler:innen Geld erhalten und ob das Honorar auf deine Mieter:innen umgelegt werden kann. 

Bei Wohnmietverträgen gilt immer das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass Auftraggeber:innen die Maklergebühren bezahlen müssen. In den meisten Fällen ist das der oder die Vermieter:in. Vermietende profitieren von vielen Vorteilen, da Immobilienspezialisten viele Aufgaben erledigen.

Hierzu gehören: 

• Erstellen eines Exposés 
• Koordinierung der Besichtigungstermine 
• Durchführung der Besichtigungen  
• Bearbeiten von Anfragen 
• Bewerber:innen prüfen und Vorauswahl treffen 

Es müssen aber nicht alle Leistungen in Anspruch genommen werden. Manche Makler:innen bieten Leistungspakete an, bei denen die Auftraggeber:innen wirklich nur das bezahlen müssen, was sie Anspruch genommen haben. 

Unter Umständen können auch Mietende zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet werden. Wer eine:n Immobilienvermittler:in damit beauftragt, eine geeignete Wohnung zu finden, muss auch bezahlen. Ein Maklervertrag muss normalerweise schriftlich vorliegen und sowohl von Maklerseite als auch vom Beauftragenden unterschrieben sein. Kommt es durch das direkte Zutun des oder der Makler:in zum Abschluss eines Mietvertrags, muss die Provision gezahlt werden. 

Die Provisionshöhe ist nicht gedeckelt und kann von Makler:in zu Makler:in unterschiedlich hoch ausfallen. Da die Höhe der Provision gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, kannst du das Honorar mit deine:r Wunschmakler:in freiv erhandeln und dich auf einen fairen Preis einigen.  

Viele Immobilienmakler:innen verlangen eine Provision in Höhe von zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Umsatzsteuer. In einem schriftlichen Maklervertrag werden alle relevanten Punkte festgehalten. 

Bei dem Maklerhonorar handelt es sich um ein Erfolgshonorar. Das bedeutet, dass ein:e Immobilienvermittler:in erst dann eineProvision erhält, wenn der Auftrag erfolgreich abgeschlossen wurde. Du musst also nicht in Vorleistung gehen. Erst wenn es zum Abschluss eines Mietvertrags kommt, ist die vereinbarte Zahlung zu leisten. 

Meistens wird ein Zahlungsziel von sieben bis 14 Tagen vereinbart, sodass Vermietende noch etwas Zeit haben, das Geld zu bezahlen. Es sind natürlich auch andere Regelungen möglich, die aber im Maklervertrag vereinbart werden. 

Das Bestellerprinzip ist klar und deutlich ausformuliert. Wer bestellt, der bezahlt auch. Im Nachhinein kannst du als Vermieter:in das Maklerhonorar nicht auf Mietende abwälzen. Kommt es zu einem auffälligen Missverhältnis von Einrichtung zum Wert, ist davon auszugehen, dass ein:e Vermieter:in versucht, das Honorar über diesen Weg zu erhalten.

Vor geraumer Zeit war es so, dass es keine einheitliche Regelung hinsichtlich Kostenübernahme der Maklergebühren gab. Oft kam es auch zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten. Daher kam es auch zu einer Konsolidierung, sodass geregelt wurde, wer ein:e Makler:in bei Vermietung zahlt.

Bis zum Juni 2015 war es meistens so: 

• Kosten mussten idR die Mietinteressenten übernehmen. 
• Bei schwer vermittelbaren Wohnungen gab es Ausnahmen. 

Um die Mieter:innen zu entlasten, wurde im Juni 2015 das Bestellerprinzip bei Vermietung eingeführt. Seitdem muss ein:e Besteller:in den oder die Immobilienmakler:in bezahlen. Meistens ist es ein:e Vermieter:in, da diese Personengruppe neue Mieter:innen sucht.

Bei der Maklerprovision gibt es Unterschiede zwischen Kauf und Vermietung. Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es kein direktes Bestellerprinzip wie bei Mietobjekten. Stattdessen gilt seit dem 23.12.2020 eine Neuregelung hinsichtlich der Kostenübernahme der Provision von Kaufenden und Verkaufenden.

Hierbei gilt: 

• Käufer:innen werden durch Neuregelung entlastet (nur noch 50 Prozent zu zahlen). 
• Vereinbaren Makler:in und Verkäufer:in drei Prozent Provision, gilt dies auch für Käufer:innen. 
• Eine Provisionshöhe für die Vermittlung hängt von der jeweiligen Region ab. 

In vielen Bundesländern gibt es die hälftige Kostenübernahme für Kaufende und Verkaufende. In einigen Bundesländern werden die kompletten Kosten allerdings immer noch auf Käufer:innen abgewälzt, darunter: 

• Berlin 
• Brandenburg 
• Hessen 
• Bremen 
• Hamburg 

Die Kosten für eine: Makler:in und die fällige Provision kannst du zwar nicht deinen Mieter:innen berechnen, aber du kannst diese Kosten von den Einnahmen abziehen und somit einen steuerlichen Vorteil genießen.

Welche Kosten genau anfallen, zeigt unsere folgende Rechnung: 

+ Einnahmen aus Vermietung 6.000 € 

+ Einnahmen aus Umlagen 1.000 € 

= Einnahmen gesamt 7.000 €  

- abzüglich Maklercourtage 1.000 € 

- abzüglich Erhaltungsaufwand 2.000 € 

- abzüglich Renovierung 1.000 € 

= zu versteuernde Einnahmen 3.000 €  

→ Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 1.110 € 

Wenn du selbst vermietest, kannst du die Ausgaben für Makler:innen von deiner Steuer absetzen. Dadurch sinken die zu versteuernden Einnahmen. Übernehme selbst die Vermittlung, dann lassen sich natürlich ebenfalls die Kosten absetzen, die zum Beispiel für Fahrten zum Objekt angefallen sind.

Allerdings nur in einem viel kleineren Rahmen. Außerdem kannst du die hierfür aufgewendete Zeit nicht steuerlich geltend machen. Denke daran, dass Leerstand nicht nur die Rendite mindert, sondern dich auch Geld kostet. Denn in dieser Zeit musst du auf Einnahmen verzichten, trotzdem laufen einige Kosten weiterhin fort. 

Für die Versteuerung der Einnahmen aus Vermietung bist du immer dann verpflichtet, wenn du einen Wohnsitz in Deutschland haben. In diesem Fall musst du die Einnahmen aus der Vermietung in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V tätigen. 

Neben den Kosten für Makler:innen kannst du noch weitere Ausgaben geltend machen. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen und Instandhaltungen. Die Differenz daraus unterliegt der Einkommensteuer. Wie hoch diese genau ausfällt, hängt davon ab, wie hoch dein persönlicher Einkommensteuersatz ist. Übrigens ist nicht nur die Nettokaltmiete steuerpflichtig, sondern auch die Nebenkosten, die du von deinen Mieter:innen erhältst. 

Die Vermietung mit einem oder einer Makler:in hat einen ganz gewaltigen Vorteil: Er oder sie besorgt alle erforderlichen Unterlagen, die du für die Vermietung benötigst, beispielsweise eine SCHUFA-Auskunft von zukünftigen Mieter:innen.

Mit den gesetzlichen Neuregelungen zum Mietrecht gilt auch das Bestellerprinzip bei der Beauftragung eine:r Makler:in.

Damit stellt sich die Frage: Ist es für dich bei der Suche nach neuen Mieter:innen günstiger, eine:n Makler:in zu beauftragen oder die Vermarktung selbst in die Hand zu nehmen? 

Bei der Entscheidung solltest du nicht allein die Höhe der Makler-Provision als Kriterium heranziehen. Einerseits entstehen dir bei der Vermarktung deiner Immobilie in Eigenregie ebenso Kosten für Inserate und Anfahrt. Darüber hinaus können weitere gute Gründe für eine:n Makler:in sprechen. 

Wenn du eine vermietete Wohnung besitzt, die sich in größerer Entfernung zu deinem Wohnort befindet, ist mit der Durchführung von Besichtigungen ein vergleichsweise hoher Aufwand verbunden – In finanzieller und vor allem auch in zeitlicher Hinsicht. Hier bringt es dir handfeste Vorteile, eine:n Makler:in vor Ort mit der Vermietung zu betrauen. Dieser kann dir langwierige Fahrten für Besichtigungen und Mietergespräche ersparen. 

Viele Vermieter:innen haben schlicht und einfach zu wenig Zeit, um bei einem Mieterwechsel alle organisatorischen Aufgaben selbst zu bewältigen. In solchen Fällen ist es sinnvoll, die Kosten für die Maklerprovision zu investieren. Du vermeidest dadurch das Risiko, dass bei der Mieterauswahl etwas schief geht, weil für eine sorgfältige Durchführung zu wenig Zeit blieb. 

Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, muss sich mit vielen neuen Fragen befassen. Wie präsentiere ich meine Wohnung auf möglichst attraktive Weise? Wie kann ich im Gespräch mit Interessent:innen und bei der Auswertung der Selbstauskunft einschätzen, ob es sich um zuverlässige und angenehme Mieter:innen handelt? 

Wie findet man den richtigen Mietpreis? Hier lauern durchaus Fallstricke, die für dich am Ende teurer werden könnten als die Maklerprovision. Etwa dann, wenn du dir aus Unerfahrenheit eine:n Mieter:in mit einer schlechten Zahlungsmoral in die Wohnung holst, und du am Ende die Miete nicht pünktlich bekommst. Um solche Gefahren zu vermeiden, kann es sich lohnen, eine:n Makler:in zu beauftragen. 

Für Mieter:innen ist diese Regelung positiv anzusehen. Sie bringt jedoch auch den Nachteil mit sich, dass Vermietungen von Wohnungen seit Einführung der Regelung rückläufig sind. Das trägt also nicht gerade zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bei. 

Möchten Mieter:innen aus dem Mietvertrag aussteigen, akzeptieren  Vermietende mittlerweile wesentlich eher Nachmieter:innen. So brauchen sie keine:n Makler:in einspannen und Maklerprovision bezahlen.  

Zusätzlich ist zu erkennen, dass viele Vermietende mittlerweile dazu übergehen, Zahlungen beispielsweise für Dinge wie die Einbauküche zu verlangen. Möglicherweise möchten sie so die Maklerkosten wieder hereinholen, was jedoch normalerweise nicht erlaubt ist. Außerdem ist zu erkennen, dass viele Leute ihre Objekte mittlerweile verkaufen, da die Mietpreisbremse die Miethöhe nach oben eingrenzt. 

Da die Maklerprovision von nicht unerheblicher Höhe ist, kommen einige Vermieter:innen auf die Idee, die Kosten zu umgehen. Sie schalten zwar eine:n Makler:in ein, lassen es aber zu keinem Abschluss über diese:n Immobilienmakler:in kommen. Im Nachgang nehmen erfinderische  Vermieter:innen privat Kontakt mit Leuten auf, die schon bei einer Besichtigung waren. So versuchen sie, die Kosten einzusparen. 

Falls ein:e Makler:in nachweisen kann, dass ein:e neue:r Mieter:in von ihm oder ihr vermittelt wurde, wird trotzdem eine Provision fällig. Der Zahlungsanspruch ist also nicht einfach erloschen, nur weil der Maklervertrag ausgelaufen ist. Diesen Punkt müssen Vermieter:innen beachten.