Ein Münchner Mieter hatte seine Wohnung ohne Wissen der Wohnungseigentümerin untervermietet. Als diese ihm auf die Schliche kam, leugnete er dies sogar. Das Amtsgericht München fällte deshalb ein für den Mieter unangenehmes Urteil.

Wann muss Untermiete dem Eigentümer gemeldet werden?

Die Untermiete muss dem Eigentümer immer gemeldet werden, damit nicht eine Situation wie jüngst bei einer Münchner Vermieterin eintritt: Sie staunte nicht schlecht, als sie im August 2012 die Mitteilung bekam, dass ihr Mieter ihre öffentlich geförderte Wohnung untervermiete. Die Kriminalpolizei hatte dies festgestellt, als jemand anderes bei einer polizeilichen Befragung diese Wohnung als Wohnsitz angab und auch gleich noch mitteilte, dass er aufgrund der Aufforderung des eigentlichen Mieters sich dort nicht anmelden dürfe.

Die Vermieterin forderte ihren Mieter auf, dies zu unterlassen. Als Antwort erhielt sie ein Schreiben, in dem der Mieter die Untervermietung bestritt. Er sei nur krank. Daher kämen Freunde zu ihm zu Besuch. Hieraufhin kündigte die Vermieterin fristlos und erhob Klage vor dem Amtsgericht München (Urteil vom 25.4.13, AZ: 423 C 29146/12) und bekam von der zuständige Richterin durch das Räumungsurteil Recht

Mieter zerstört mit Lüge Vertrauensverhältnis

Nach Anhörung mehrerer Zeugen stehe fest, dass der Mieter die Wohnung untervermietet habe. Indem dieser die Untervermietung geleugnet habe, habe er das Vertrauensverhältnis zur Vermieterin zerstört. Ihr sei nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzuführen. Dabei fiele auch noch ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur von einem bestimmten Personenkreis bewohnt werden dürfe. Diese Vorschrift habe der Mieter umgangen. Auch habe er die Vermieterin über Jahre hinweg getäuscht. Eine vorherige Abmahnung sei daher nicht erforderlich. Die sofortige fristlose Kündigung sei wirksam.

Rechtliche Grundlage

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 540 BGB) bedarf die Untermiete immer der Genehmig des Vermieters. Grundsätzlich muss der Vermieter diese Genehmigung aber nicht erteilen. Handelt es sich jedoch um die nachträgliche und nur teilweise Untervermietung einer Wohnung, darf (nach § 553 BGB) der Vermieter die Genehmigung nur verweigern, wenn das Untermietverhältnis für ihn selbst unzumutbar ist. Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untermiete nicht eingeholt, so kann dies nicht nur ein außerordentlicher Kündigungsgrund sein, sondern der Mieter dadurch auch schadensersatzpflichtig werden.

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Vermietertipp

Auch wenn der Vermieter mit einer erfolgreichen Räumungsklage den Mieter aus seiner Wohnung bekommt, so besteht für den Eigentümer dennoch die Gefahr, dass sich der Untermieter dort einrichtet. Denn um den Untermieter aus der Wohnung zu bekommen, bedarf es laut eines Urteil des Bundesgerichtshofes eines gesonderten Räumungstitel. Wenn der Hauptmieter nach fristloser Kündigung seines Mietverhältnisses unberechtigter Weise einen Untermietvertrag mit einem Dritten (Untermieter) abgeschlossen hat, kann dieser Dritte bei der Räumungsvollstreckung gegen den Hauptmieter ein Besitzrecht behaupten. Der Gerichtsvollzieher muss dann grundsätzlich die Vollstreckung einstellen (Urteil des BGH 14.08.2008, I ZB 39/08).

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