Un­wirk­sa­me Kün­di­gung kann teu­er wer­den

Ein Vermieter, der einen auf zehn Jahre angelegten Mietvertrag zu Unrecht vorzeitig kündigt, muss für den finanziellen Schaden aufkommen, der dem Mieter durch die Anmietung und Renovierung von Ersatz­räumlichkeiten entsteht. 

Die Mieterin hatte im Jahr 2015 Räume für zehn Jahre gemietet. In den Räumen wollte sie mit zwei angestellten Mitarbeiterinnen Kinder betreuen. Bevor die Kinderbetreuung starten konnte, führte sie notwendige Renovierungsmaßnahmen in Eigenregie durch. Dafür investierte die Mieterin 15.000 Euro, die durch ein Darlehen finanziert wurden. Vermieter und Mieterin hatten vereinbart, dass dieser Investitionsbetrag an die Mieterin über eine von 300 Euro auf 175 Euro reduzierte monatliche Miete zurückfließen soll.

Drei Jahre später will der Vermieter die Immobilie verkaufen und kündigt der Mieterin. Um die Kinderbetreuung weiterhin zu gewährleiten, kümmert sich die Mieterin um Ersatzräumlichkeiten. Für die neuen Räume muss sie einen monatlichen Mietzins von 600 Euro bezahlen und wiederum für mehr als 20.000 Euro renovieren. 

Da die vorzeitige Kündigung ihres ehemaligen Vermieters unwirksam war, fordert sie nun Schadenersatz, u. a. wegen der höheren Miete und der in die neuen Räume investierten Renovierungskosten. Der Vermieter ist der Ansicht, dass die Mieterin die Unwirksamkeit seiner Kündigung hätte erkennen und sich vor Anmietung neuer Räumlichkeiten von einem Anwalt beraten lassen müssen. Jetzt stünde ihr kein Schadenersatz mehr zu.

Das Landgericht Coburg gibt aber der Mieterin recht und verurteilt den Vermieter zur Zahlung von Schadenersatz. Er habe durch die unwirksame Kündigung seine Pflichten als Vermieter gegenüber der Mieterin verletzt. Die ausgesprochene Kündigung war unwirksam und das wusste er von Anfang an, wie er selbst in der Verhandlung zugab. Wegen des auf zehn Jahre befristeten Mietvertrages kam eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht und für eine außerordentliche Kündigung gab es keinen Grund. Der Verkauf des Mietobjekts genügt dafür nicht.

Das Gericht beschäftige sich auch mit der Frage, ob die Mieterin eine Mitschuld trägt und sie daher einen Teil des Schadens tragen müsse. Da die Unwirksamkeit der Kündigung für sie nicht auf der Hand lag, sah das Gericht für eine Mitschuld keine Voraussetzungen. Der im Gesetz verankerte Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” ist nicht allgemein bekannt. Und da ihr von anderen Mietern des Objekts bestätigt worden war, dass das Haus abgerissen werden sollte und ein Hotelneubau geplant war, konnte sie von der Wirksamkeit der Kündigung ausgehen.

Die gegen das Urteil des Landgerichts Coburg geführte Berufung des Vermieters blieb erfolglos. Über ein gegen die Berufungsentscheidung des Oberlandesgerichts Bamberg eingelegtes Rechtsmittel hat der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden.

(Landgericht Coburg, Urteil vom 03.05.2019 - 15 O 639/18)    

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 9. Juli 2020