Mie­ter will nicht aus­zie­hen - Mög­lich­kei­ten für Ver­mie­ter?

Sollten die Mieter:innen zum Kündigungstermin die Mietwohnung nicht räumen, bedeutet das für Vermieter:innen viel Stress. Hier erfahren Sie, wie Sie den Auszug ihrer Mietpartei durchsetzen können und ab wann Sie eine Räumungsklage in Erwägung ziehen sollten. 

• Sie dürfen eine:n Mieter:in nicht durch eigene Maßnahmen wie eine Versorgungssperre aus der Mietwohnung drängen. 
• Greifen Sie nach Möglichkeit zu außergerichtlichen Lösungen wie einer Schlichtung oder finanziellen Anreizen. 
• Sollte die Mietpartei sich weiterhin weigern, die Wohnung zu räumen, sollten Sie eine Räumungsklage in die Wege leiten. 
• Als letztes Mittel steht Ihnen die Zwangsvollstreckung durch Gerichtsvollzieher:innen zur Verfügung (Räumungstitel). 

Falls Ihr:e Mieter:in trotz einer rechtskräftigen Kündigung des Mietvertrags nicht aus der Mietimmobilie ausziehen möchte, sollten Sie zunächst ruhig bleiben. Sehen Sie unbedingt davon ab, die Räumung selbst durchzusetzen. Manche Vermieter:innen greifen zu Maßnahmen wie dem Austausch von Schlössern oder Versorgungssperren. Derlei Mittel sind jedoch nicht legal stellen einen Straftatbestand dar.  

Stattdessen können sie folgende Maßnahmen einleiten: 

1. Versuchen Sie zunächst, Kontakt mit der Mietpartei aufzunehmen. Legen Sie im Rahmen eines Briefs Widerspruch gegen Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache ein, was Ihnen bei einem eventuellen Gerichtsverfahren bei der Beweislast hilft. 
2. Idealerweise finden Sie eine außergerichtliche Lösung, wie etwa eine Mediation oder Schlichtung. 
3. Manchmal ist es auch möglich, die Mieter:innen mit finanziellen Anreizen wie etwa dem Erlass von Schönheitsreparaturen zum Auszug zu bewegen. Achten Sie darauf, eventuelle Absprachen schriftlich festzuhalten und die Unterschrift der Mietpartei einzuholen. 
4. Widerspruch gegen Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache laut §545 Satz 1 BGB mit einer zweiwöchigen Räumungsfrist.  
5. Prüfung der Wirksamkeit eines Mieterwiderspruchs, was etwa bei der Kündigung wegen Eigenbedarf häufig vorkommt . 
6. Außergerichtliche Streitbeilegung durch Sie als Vermieter:in, etwa durch eine Mediation oder durch Verhandlungen mit der Mietpartei.  
7. Angebot, die Mieter:innen „aus der Mietwohnung zu kaufen“, wenn die Kündigung vom Mietvertrag nicht gültig ist, oder andere finanzielle Anreize wie etwa Erlass der Schönheitsreparaturen. 

Sollten die Mieter:innen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf durch Sie als Vermieter:in Widerspruch einlegen, sollten Sie diesen prüfen. Angaben wie „Härtefall“ lassen sich notfalls auch durch anwaltliche Hilfe hinterfragen, sofern Sie berechtigten Grund zum Zweifel haben, dass keine besondere Härte vorliegt.  

Bedenken Sie als Vermieter:in aber, dass sich dieser Prozess über mehrere Monate hinziehen kann. Häufig stellt eine Räumungsklage zwar die einzig wirkungsvolle Möglichkeit dar, widerspenstige Mieter:innen aus der Mietimmobilie zu entfernen. Dennoch sollten Sie als Vermieter:in versuchen, zunächst die genannten Maßnahmen umzusetzen, um ein kostspieliges und zeitintensives Gerichtsverfahren zu vermeiden.  

Sollte es nach der Kündigung des Mietvertrags zu einem Rechtsstreit kommen, ist es wichtig, dass Sie sich als Vermieter:in rechtlichen Beistand einholen. Erfahrene Rechtsanwält:innen helfen Ihnen dabei, beim zuständigen Gericht die Räumungsklage einzureichen, mit der Klageschrift umzugehen, eventuelle Lösungen wie einen Schadensersatz zu finden und die Beweislast korrekt aufzustellen.  

Wenn das Gericht dann die Räumungsklage ausspricht, hat die Mietpartei noch einmal Zeit, dieser nachzukommen und sich eine andere Wohnung zu suchen. Geschieht dies nicht, ist eine Zwangsvollstreckung mithilfe von Gerichtsvollzieher:innen möglich. Diese entfernen die Mietpartei unter Einsatz angemessener Mittel aus der Wohnung.  

Wenn Sie alle genannten Möglichkeiten ausgeschöpft haben, hilft nur noch die Räumungsklage, die durch das einstweilige Verfahren hervorgerufen wird. Dabei handelt es sich um das letzte Mittel für Sie als Vermieter:in, die vermietete Wohnung freizubekommen. Beachten Sie die folgenden Hinweise, um die Klage korrekt und so schnell wie möglich umzusetzen: 

• Wenden Sie sich an das zuständige Amtsgericht. 
• Wenn es sich um mehrere Mieter:innen handelt, müssen Sie alle verklagen. 
• Verfassen Sie eine aussagekräftige Klageschrift, zu der auch ausführliche Beweise für die Nichtbeachtung der Kündigung des:der Mieters:in gehören. 
• Klagen Sie zeitgleich mit der Räumungsklage auch Ansprüche auf Schadensersatz und Nutzungsentschädigung ein. 

Sollten alle außergerichtlichen Bemühungen nicht gefruchtet haben, bleibt Ihnen als Vermieter:in nur der gerichtliche Weg. Bis Ihre Räumungsklage auch tatsächlich einen Räumungstitel erwirkt, können mehrere Monate vergehen. 

Mit diesem Titel ist es Vermietern:innen möglich, über eine:n bestellte:n Gerichtsvollzieher:in die betroffene Wohnung zu räumen – notfalls mit polizeilicher Unterstützung. Es handelt sich hierbei um eine Zwangsvollstreckung. Auch hier ist es wichtig, dass Sie nicht selbst Hand anlegen, sondern die Räumung ausschließlich den zuständigen Gerichtsvollzieher:innen überlassen. 

Günstig ist die Berliner Räumung, bei der eine Räumung veranlasst wird, aber der Hausrat nicht abtransportiert wird. Für Sie als Vermieter:in bedeutet das zwar mehr Arbeit, da Sie die Wohnung selbst ausräumen müssen. Doch dafür sparen Sie sich viele zusätzliche Kosten für Lagerung und Abtransport. 

Ziehen Mieter:innen nicht aus, wenn die Wohnung gekündigt wurde, ist auch eine Nutzungsausfallentschädigung denkbar. Blockiert eine Mietpartei Ihr Mietobjekt, entgehen Ihnen potenziell wichtige Mieteinnahmen.

Für Vermieter:innen ist es daher wichtig, direkt mit der Entscheidung einer Räumungsfrist auch eine Nutzungsentschädigung anzumelden. Mieter:innen müssen von dem Zeitpunkt der rechtskräftigen Kündigung bis zum Räumungstag Nutzungsausfall zahlen. Falls die Mieter:innen die Räumungsfrist nicht einhalten, verlängert sich der Nutzungsausfall bis zur durchgeführten Zwangsräumung.