Für die Ertragsberechnung eines Mietobjekts wird das sogenannte Ertragswertverfahren genutzt. Dieses Verfahren dient der Ermittlung des Wertes von vermieteten Objekten, die zur Vermietung vorgesehen sind. Man spricht hierbei auch von sogenannten Ertragsobjekten. Dazu gehören beispielsweise Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Geschäftshäuser und Gewerbeimmobilien. Durch die Mieteinnahmen erwirtschaften diese Immobilien einen Ertrag, der im Falle eines Verkaufs des Gebäudes von Bedeutung ist. Für die Ertragsberechnung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens sind insbesondere der Bodenwert des einzelnen Grundstücks und die Höhe des Ertrags von Miete oder Pacht relevant. Durch das Verfahren werden im Ergebnis die Netto-Erträge berechnet, die mit dem Objekt voraussichtlich erwirtschaftet werden können.


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Wann eine Ertragsberechnung notwendig ist

Eine Ertragsberechnung für ein Mietobjekt ist dann relevant, wenn das Gebäude oder die Eigentumswohnung veräußert werden soll. Im Vergleich dazu erfolgt die Berechnung des Wertes eines selbst genutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung in der Regel mittels des sogenannten Vergleichswertverfahrens. Für die Ermittlung des Verkaufswertes einer zur Vermietung bestimmten Immobilie ist der künftig zu erwartende Reinertrag von entscheidender Relevanz. Immobilien, die zwecks der Vermietung veräußert werden, stellen eine langfristige Geldanlage dar, die dem Eigentümer eine stabile Rendite sichern soll.

Das Ertragswertverfahren

Rechtliche Grundlage für die Ertragsberechnung von Grundstücken ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der § 17 dieser Verordnung regelt die Ermittlung des marktüblich erzielbaren Ertragswertes durch das Ertragswertverfahren. Sofern die zugrunde liegenden Ertragsverhältnisse in absehbarer Zeit wesentlichen Veränderungen ausgesetzt sind oder deutlich von den ansonsten marktüblichen Erträgen abweichen, können der  Ertragsberechnung auch periodisch unterschiedliche Erträge zugrunde gelegt werden. Diese verweist unter anderem auf die Bodenwertermittlung in § 16 ImmoWertV und in § 18 auf den nach § 20 ImmoWertV kapitalisierten Reinertrag, der sich aus dem jährlichen Rohbetrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.


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